共有持分を解消する8つの方法と放置する5つのリスクを徹底解説

「共有持分を解消したいが、どんな方法がある？」
「今の状況でも解消できる？」

このように考えていませんか？

このページでは、共有持分の解消について、プロが分かりやすくご案内しています。

共有持分を解消せずに放置する5つのリスク

共有持分の解消とは、複数人で所有している共有状態を終わらせて、単独名義にしたり、共有関係から抜け出したりすることです。

放置するリスクは5つあります。

【リスク①】不動産の利用に制限がある

共有名義の不動産に対して次の行為をするには、共有者全員または過半数の同意が必要です。

行為の種類	概要	必要な同意
管理行為	賃貸、小規模な修繕	持分の過半数
変更行為	売却、大規模なリフォーム	共有者全員

例えば、共有者が3人いて自分の持分が2分の1でも、他の共有者1人が反対すれば売却できないということです。

• 共有者全員で不動産全体を売却する
• 自分の持分だけを第三者に売却する
• 共有物分割請求訴訟を起こす

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【リスク②】共有者間でトラブルが発生する

不動産に価値があればあるほど、不動産の利用方法や費用負担で意見が対立しやすくなります。

具体的には次のようなトラブルが発生します。

• 「売却したい」「住み続けたい」「賃貸したい」と揉める
• リフォームの内容や費用負担で揉める
• 固定資産税の支払いを特定の共有者が滞納する

例えば、兄が「実家に住み続けたい」と考えても、弟が「売って現金化したい」と希望すれば対立します。

対策は次の通りです。

• 定期的に共有者間で話し合いの場を設ける
• 弁護士など専門家を交えて交渉する

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【リスク③】相続により権利関係が複雑化する

共有者が亡くなると持分が相続人に引き継がれます。

相続人が増えれば増えるほど、トラブルになりやすいです。

例えば、兄弟2人の共有名義の不動産があったが、兄が亡くなり3人の子供が相続すると、共有者は弟1人と兄の子供3人の計4人に増えます。

さらに世代が進むと共有者の数が増え続け、面識のない人（遠縁の親せきなど）と共有している状態になります。

その結果、次のような問題が発生することがあります。

• 連絡が取れない人が出てくる
• 意見がまとまらない、まとめるのに時間がかかる
• 些細なことで揉める
• 相続でさらに共有者が増え、収拾がつかなくなる

対策は遺産分割協議で特定の相続人が単独で取得することです。

遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分け方を話し合って決めることです。

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【リスク④】維持費や税金を負担し続けなければならない

利用していなくても持分割合に応じた支払い義務があります。

具体的には次のような費用が発生します。

• 固定資産税
• 建物の修繕費
• 管理費（アパート、マンションなど）

例えば、3人で均等に共有している不動産があり、年間約15万円の固定資産税がある場合、各者5万円ずつ負担する義務があります。

他の共有者が滞納した場合、一時的に立て替えることになります。

解消法は次の通りです。

• 自分の持分を売却する
• 持分を放棄する
• 共有者に買い取ってもらう

【リスク⑤】知らない人が共有者になることがある

共有者は、他の共有者に無断で自分の持分を買取業者などの第三者に売却できます。

持分の売却には他の共有者の同意はいりません。

例えば、兄弟で共有していた不動産があり、兄が自分の持分を買取業者に勝手に売却すると、弟はいつのまにか業者と共有関係になります。

その結果、次のような問題が発生することがあります。

• 買取業者から持分の買取交渉を迫られる
• 知らない人と交渉しなければならない
• 持分の分割請求訴訟を起こされることがある

業者との関係性は薄く、お金の話をすることになるため、やり取りはストレスです。

業者が雑な対応をしたり、ふとした行き違いがあったりすると、訴訟になるケースもあります。

対策は次の通りです。

• 共有者間で事前に売却について相談する
• 買取業者から持分を買い戻す
• 自分の持分を業者に売却して共有関係から抜ける

共有持分を解消する8つの方法

順番にご案内します。

【方法①】自分の持分を業者に売却する

自分の持分だけなら、自由に売却できることが、民法206条で規定されています。

例えば、兄弟3人で実家を共有名義で均等に相続した場合、末の弟が3分の1の持分だけを、他の兄弟の同意や許可なく、単独の判断で、買取業者などに売却できるということです。

業者に売却するメリットは次の通りです。

• スピーディに現金化ができる
• 共有者に内緒にできる
• 複雑な法的手続きが不要

デメリットは次の通りです。

• 市場価格の30％～50％になる
• 買取業者とトラブルになる可能性がある

持分だけの価格の相場は、通常の不動産よりも安いです。

より詳しくはこちらの「共有持分の売却と通常売却と比較」でご確認いただけます。

• 早く現金化したい人
• 共有者と関わりたくない人
• 価格より手間やトラブル回避を重視する人

持分の売却について、詳しくは、「共有持分を売却する5つの方法」をご覧になってください。

【方法②】共有者間で持分を売買する

自分の持分を他の共有者に売却するか、逆に他の共有者から持分を買い取る方法です。

例えば、兄弟2人で2分の1ずつ所有している場合に、弟が兄に持分を売却して単独名義の不動産（普通の不動産）にするということです。

メリットは次の通りです。

• 交渉はスムーズに進む
• 市場価格で取引できる
• 仲介手数料などが掛からない

デメリットは次の通りです。

• 買取る側に相応の資金が必要
• 金額で揉めることがある

この方法が向いている人は次の通りです。

• 共有者の関係が比較的良好な人
• 不動産を家族内に残したい人
• 単独名義にして有効活用したい人

手続きの流れ	概要
①条件の合意	誰の持分を誰がいくらで買うか共有者同士で合意する
②売買契約書作成	対象の不動産や売買価格などを記載し、双方が署名・押印する
③代金決済	買主が売主へ代金を支払い、必要書類を引き渡す
④持分移転登記	司法書士に依頼して法務局に登記申請する

かかる費用は次の通りです。

費用の種類	金額
登録免許税	固定資産税評価額×移転する持分率×2%
司法書士報酬	5万円～10万円程度
印紙税	売買金額に応じて数千円～数万円
不動産会社への仲介手数料	仲介を利用する場合は売買価格の3%+6万円

例えば、評価額2,000万円の不動産で持分2分の1を売買する場合、登録免許税は約20万円、司法書士報酬を含めて総額30万円程度が必要です。

【方法③】土地を分筆して単独名義にする

分筆とは、法務局で1つの土地を2つ以上の土地に分ける登記手続きのことです。

全員が同意すれば、持分割合で示されていた権利を明確な区画として分けることができます。

例えば、こちらのイラストのように、300㎡の土地（地番：123番）を150㎡と150㎡に分けて、123番1と123番2という単独の土地に分けるといったことです。

メリットは次の通りです。

• 売却などの活用が自由にできる
• トラブルが無い

デメリットは次の通りです。

• 土地だけが対象（建物は対象外）
• 方角や接道、形状によって価値に差が生じやすい
• 境界確定測量が必要で費用と時間がかかる

境界確定測量とは、隣地所有者や道路管理者と立ち会いのもとで土地の境界を確定する作業のことで、土地家屋調査士に依頼して行います。

時間は3～4ヶ月程度かかり、費用は30万円～80万円で、土地の広さなどの条件で変わります。

この方法が向いている人は次の通りです。

• 自由に土地を活用したい人
• 将来の揉め事は避けたい人
• 土地がある程度広く物理的に分けやすい人

【方法④】共有持分を放棄する

共有持分の放棄とは、自分の持分を手放すことです。

放棄した持分は、自動的に他の共有者の所有となります。

例えば、兄弟3人で均等に所有している不動産のうち、末の弟が持分3分の1を放棄すると、2人の持分は2分の1ずつになるということです。

メリットは次の通りです。

• 金銭的な負担から解放される
• 将来のトラブルに巻き込まれるリスクがなくなる
• 自分の意思だけで放棄を決められる

デメリットは、次の通りです。

• 一切の対価を得られない
• 登記には他の共有者の協力が必要
• 他の共有者に贈与税が発生する可能性がある

共有持分の放棄の後、他の共有者の協力を得て、所有権移転登記を行います。

放棄は登記上、贈与として扱われるため、贈与税の対象です。

この方法が向いている人は次の通りです。

• 他の共有者からの協力を得られる人
• 放棄による影響を他の共有者に伝えられる人

【方法⑤】共有不動産全体を売却する

共有者全員で協力して不動産全体を売却する方法です。

全員の合意があれば、共有不動産のまま売却することができます。

メリットは次の通りです。

• 市場価格で売却できる
• 持分割合に応じた現金が手に入る

売却後は代金を共有持分の割合に応じて分配します。

例えば、共有不動産を4,000万円で売却できたら、持分が2分の1なら、約2,000万円を受け取ることができるということです。

デメリットは次の通りです。

• 共有者全員の同意が必要
• 売却益の分配で揉めることがある

この方法が向いている人は次の通りです。

• 全員が売却に前向きで誰も使い続ける予定がない人
• できるだけ高い価格で売りたい人

手続きの流れ	概要
①共有者全員で合意形成する	売却価格や代金の配分方法を決める
②不動産会社に査定依頼する	査定を依頼し、媒介契約を締結する
③買主の募集・条件交渉	広告や内見対応を行い、購入候補者と交渉する
④売買契約締結	共有者全員が当事者となり、買主と契約する
⑤決済・引渡し	残代金を受け取り、鍵や必要書類を引き渡す
⑥所有権移転登記	司法書士が買主名義へ変更登記する

かかる費用は次の通りです。

費用の種類	金額
仲介手数料	売却価格×3%+6万円（税抜）が上限
印紙税	売買金額に応じて数千円～数万円
司法書士報酬	3万円～7万円程度
測量・境界確定費用	30万円～100万円程度（必要な場合のみ）
譲渡所得税・住民税	売却益が出た場合に各自が持分割合に応じて負担

【方法⑥】共有物分割協議をする

共有物分割協議とは、共有者全員が参加して不動産の分け方を協議し合意する手続きのことです。

分割方法は3つあります。

• 現物分割…土地を物理的に分ける
• 換価分割…不動産を売却して代金を分配する
• 代償分割…特定の共有者が不動産を取得し他の共有者に代償金を支払う

合意内容は共有物分割協議書にまとめ、必要に応じて登記を行います。

この方法のメリットは次の通りです。

• 裁判より早く柔軟に決められる
• 費用や感情面の負担が少ない
• 共有者の都合に合わせた分け方ができる

デメリットは次の通りです。

• 全員の同意が必要
• 不動産評価や分け方で揉めやすい
• 専門家のサポートが必要

この方法が向いているのは次のような人です。

• 裁判まではしたくないが共有状態は解消したい人
• 揉めてるので早く解決したい人

【方法⑦】共有物分割請求訴訟をする

共有物分割協議でまとまらなかった場合は、裁判所に共有状態の解消を求めます。

裁判所は現物分割、換価分割、代償分割のいずれかの方法で共有を解消します。

この方法のメリットは次の通りです。

• 共有者が同意しなくても強制的に解消できる
• 裁判所が公平な分割方法を決定してくれる
• 他の方法で解決できない場合の最終手段として有効

デメリットは次の通りです。

• 解決まで半年から1年以上かかる
• 弁護士費用や鑑定費用など50万円～150万円程度かかる
• 自分の希望通りの判決になるとは限らない

この方法が向いているのは次のような人です。

• 協議や調停が決裂している人
• 強制的に解決をしたい人

【方法➇】贈与する

贈与とは、財産を無償で相手に譲り渡すことです。

例えば、父が持っている共有持分2分の1を、長男に贈与したい場合、父と長男が贈与契約を結び、所有権移転登記をすることで完了します。

メリットは次の通りです。

• 贈与相手と割合を自由に決められる
• 生前贈与として相続対策に使える
• 贈与者は共有関係から解放される

デメリットは次の通りです。

• 受け取る相手に贈与税の負担が発生する
• 相手の同意がなければ成立しない
• 贈与者はお金を一切受け取れない

年間110万円までは基礎控除により贈与税はかかりません。

この方法が向いているのは次のような人です。

• お金よりも誰に引き継ぐかを重視する人
• 将来の相続トラブルを減らしたい人
• 贈与税を支払ってでも贈与したい人

【全13ケースを解説！】こんな状況でも解消できる？

順番にご案内します。

【ケース①】離婚することになった

財産分与として共有不動産を分割することで解消できます。

• 財産分与…婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を離婚時に分け合うこと

一方が住み続けたい場合は代償分割をします。　　　　　　　

例えば、3,000万円の自宅を夫が取得する場合、妻に1,500万円の代償金を支払うことで解消できます。

双方が売却したい場合は換価分割（かんかぶんかつ）といって、売却後の利益を分けます。　　

ただし、住宅ローンが残っている場合は、金融機関の承諾を得ないと売却できません。

【ケース②】共有者が認知症になった

成年後見制度を活用することで解消できます。

• 成年後見制度…判断能力が不十分な人を法的に支援する仕組みのこと

任意後見制度と法定後見制度があります。

その違いは次の通りです。

制度	対象となる状況	専任方法
任意後見制度	本人にまだ判断能力がある	本人が、将来に備えてあらかじめ任意後見人を定める ※家族、親族、友人、専門家（弁護士、司法書士など）など
法定後見制度	本人の判断能力がすでに低下している	家庭裁判所が成年後見人を選任する ※弁護士、司法書士、社会福祉士など

成年後見人は、本人に代わって不動産の売却や持分の譲渡などの手続きを行えます。

• 成年後見人…判断能力が不十分な人に代わって財産管理や契約などの法律行為を行う人

例えば、共有者の兄が認知症になった場合に、成年後見制度を利用し、専任された後見人との間で持分売買の契約を結ぶといったことができます。

【ケース③】共有者が行方不明・生死不明になった

2023年の民法改正で創設された制度を活用することで解消できます。

制度名	内容
所在等不明共有者の持分取得制度	裁判所の決定を得て行方不明者の持分を買い取る
所在等不明共有者の持分譲渡制度	裁判所の決定を得て行方不明者の持分を第三者へ売却する

どちらの制度も、行方不明者以外の共有者全員の同意と裁判所への申し立てが必要です。

例えば、兄弟3人で共有していて1人が行方不明の場合、残り2人が同意すれば裁判所に申し立てて持分を取得できます。

共有者が2人の場合は、1人の申し立てで制度を利用できます。

【ケース④】買取業者が共有者になった

自分の持分を業者に売却することで解消できます。

ただし、業者は安く買い取ることを目的としているため、相場は市場価格の30％～50％です。

また、ごくまれに業者と協力して不動産全体を売却するケースもあります。

【ケース⑤】共有者の1人が急死した

次の方法で単独名義にすることで解消できます。

• 遺産分割協議で1人が不動産全体を取得する代わりに他の相続人へ代償金を支払う
• 相続登記を行って共有者を確定してから持分を買取る

例えば、兄弟2人の共有名義の不動産があり、兄が急死して兄の子供が持分を相続した場合、弟がその子供から持分を買い取れば単独名義にできます。

【ケース⑥】共有者が海外に住んでいる

海外在住者の持分を買い取って単独名義にする方法で解消できます。

例えば、兄弟の共有名義の実家があり、兄が海外移住した場合、弟が兄の持分を買い取れば単独名義にできるということです。

連絡が付く場合は次の方法で手続きをします。

• 本人が一時帰国して契約手続きを行う
• 日本にいる親族や弁護士を代理人として委任状で手続きを進める

もし連絡がつかない場合は、共有物分割請求訴訟を起こして裁判所の判断で解消する方法があります。

共有物分割請求訴訟とは、裁判所に提訴して分割方法を決めてもらう方法のことです。

強制性がありますが、時間と裁判費用がかかります。

【ケース⑦】共有者が未成年

未成年は単独で契約できないため、法定代理人や特別代理人を介して持分を買い取ります。

• 法定代理人…未成年者の代わりに法律行為を行う権限を持つ親権者
• 特別代理人…親子間など利益相反がある場合に家庭裁判所が選任する代理人

例えば、親子共有名義の不動産があり、親が子供の持分を買い取る場合、家庭裁判所で特別代理人を選任して、その代理人が子供の代理で契約を結ぶといったことをしします。

【ケース⑧】共有者が服役中

解消法の1つとして共有物分割請求訴訟があります。

服役中の共有者が長期間協力できない場合でも、他の共有者が単独で訴訟を提起できます。

例えば、兄弟の共有名義の戸建があり、兄が服役中でも、弟が訴訟を起こして解消することができるということです。

【ケース⑨】共有者が多数いる

解消法の1つとして、全員の同意を得て共有不動産全体を売却し、代金を持分割合で分配する方法があります。

例えば、祖父母の代から相続が繰り返されて共有者が10人になった場合、全員で合意して売却するといったことです。

もちろん自分の分だけを売却するという方法もあります。

【ケース⑩】共有者が持分で融資を受けている

解消法の1つとして、融資を完済して、抵当権を抹消してから、不動産全体を売却する方法があります。

• 抵当権…金融機関などが融資の担保として不動産に設定する権利

例えば、兄弟の共有名義の不動産があり、兄が持分を担保に500万円の融資を受けている場合、売却するには融資を返済する必要があります。

なお、抵当権が残ったままローンを滞納すると、持分が競売されてしまいます。

【ケース⑪】共有持分が競売にかけられた

競売とは、裁判所が債権者の申し立てにより不動産を強制的に売却する手続きのことです。

買取業者などの第三者が落札すると、新たな共有者となり、元々の共有者は買取交渉を受けることになります。

買取業者の目的は、全ての持分を買取って、できるだけ高く売却することだからです。

解消法の1つとして、競売に参加して持分を落札するという方法があります。

【ケース⑫】共有持分が公売にかけられた

公売とは、税金滞納で差し押さえられた財産を行政機関が売却する手続きのことです。

解消方法の1つとして、公売で落札するという方法があります。

例えば、兄弟の共有名義の不動産があり、所得税や住民税を滞納した兄の持分が公売にかけられた場合、自分で落札して、第三者が共有者になることを防ぐといったことです。

【ケース⑬】建物と土地で共有者が違う

解消法の1つとして、一方の所有者が買取って名義を統一するという方法があります。

名義を一本化すれば、不動産全体を通常の物件として扱えます。

例えば、土地は父名義で建物は兄弟2人の共有名義の場合、父が建物を買取れば土地と建物の名義が統一されます。

単独名義にすれば、売却や賃貸化、不動産担保ローンの利用、建て替えなどの活用が自由にできます。

まとめ

共有持分の解消には、持分売買、分筆、放棄、訴訟など合計8つの方法があります。

あなたの状況に最適な方法をご検討ください。