「共有持分を売却して現金化したい」
「共有持分を売却するとトラブルになる？事前に色々知っておきたい」

このように考えていませんか？

このページでは、共有持分を売却する方法について、「一般社団法人 共有持分支援協会」の専門相談員がご案内いたします。

共有持分は売却できる？できない？

誤解しやすい点について整理をしていきます。

この2つは売却できない！

売却できないのは、次の2つの場合です。

1. 「共有名義」は売却できない
2. 共有不動産の全体は勝手に売却できない

共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有している状態のことで、名義とは所有者の名前のことです。

共有している状態、共有者の名義（名前）を売ることはできません。

共有不動産の全体を売却は、共有者の1人が勝手に売却することはできません。

売却するには、共有者全員の同意が必要です。

これは、民法251条で規定されています。

「自分の共有持分だけ」なら自分の意思で売却できる！

共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有しているときに、それぞれが持っている「権利の割合」のことです。

自分が権利を所有している共有持分だけなら、他の共有者の同意がなくても自由に売却できると民法206条によって定められています。

共有持分を売却するメリットは次の通りです。

• 現金化できる
• 維持費や管理の負担が無くなる
• トラブルに巻き込まれなくなる

共有持分を売却する5つの方法

詳しくご案内します。

【方法①】対応している買取業者に売却する

対応している買取業者とは、共有持分を取り扱っている業者のことです。

メリットは次の通りです。

• 現金化が早い
• 仲介手数料が掛からない
• 手続きが簡単

現金化が早い理由は、業者が直接買い取るからです。

デメリットは市場価格よりも安くなることです。

共有持分の売却は、不動産全体で売却するよりも30％～50％ほど安くなります。

価格が安くなる理由は次の通りです。

• 取り扱うのに高い専門性が必要
• 買取後に他の共有者とやり取りをする手間がかかる
• 他の共有者とトラブルになるリスクがある

そのため、共有持分の買取は、一般の不動産会社では断られることがほとんどです。

対応している買取業者は2種類あります。

• 訳あり不動産専門の買取業者
• 共有持分が専門の買取業者

訳あり不動産専門とは、一般の不動産会社では取り扱いが難しい次のような不動産を取り扱う業者のことです。

• 共有持分
• 再建築不可
• ゴミ屋敷
• 事故物件

より早く、少しでも高値で売却したい場合は、共有持分を専門としている買取業者をお選びください。

>>共有持分支援協会に電話で相談する（無料）

【方法②】対応している仲介業者に依頼する

仲介業者とは、売主と買主の間に入り、売買契約を成立させる役割を担う不動産会社のことです。

共有持分の仲介に対応している仲介業者は非常に少ないです。

メリットは、買取よりも高く売れることです。

高く売れる理由は、買い手を幅広く集めて、その中から条件の良い買い手を見つけるからです。

デメリットは次の通りです。

• 売却までに時間が掛かる
• 仲介手数料が掛かる

売却までに時間が掛かる理由は、買い手を募集して、選定する必要があるからです。

仲介手数料は買取金額によって変わります。

• 持分の売買価格別の仲介手数料の上限（税込）

売買価格	仲介手数料の上限（税込）
0～800万円	330,000円
900万円	363,000円
1,000万円	396,000円
1,100万円	429,000円
1,200万円	462,000円

手数料について、詳しくは「共有持分の買取で売主側に発生する費用」をご覧ください。

仲介手数料が掛からない分、買取業者の方がお得というワケではありません。

仲介手数料が掛かっても、仲介業者の方が高額で買取ってくれます。

>>当協会に売却の相談をする（無料）

【方法③】他の共有者に売却する

他の共有者とは、自分以外の名義人のことです。

メリットは次の通りです。

• 実勢価格（じっせいかかく）に近い価格で売却できる
• トラブルが起きにくい

実勢価格とは、直近数ヶ月で実際に取引された周辺の不動産の売却価格のことで、時価、市場価格とも呼ばれます。

実勢価格に近い価格で売却できる理由は、他の共有者の単独所有になり、資産価値が高くなるからです。

トラブルが起きにくい理由は、見ず知らずの第三者が介入せず、お互いに知っている共有者同士で解決できるからです。

デメリットは次の通りです。

デメリット	理由	対策
購入する共有者がほとんどいない	買取るほどの資金を用意できないから	対応している業者に売却し、現金化する
売却価格で揉めることがある	共有者間で価格の合意を得るのが難しいから	買取業者などに不動産全体の査定をしてもらって、その金額で交渉する
低価格での売却をして贈与とみなされる	相場よりも著しく低い価格で売却すると、税務署から実質的な贈与と判断される可能性があるから	実勢価格（時価、市場価格）に近い金額で取引する
他の共有者が売却に応じない	その不動産に住んでいたり、別の活用方法を検討していたりするから	共有物分割請求訴訟を起こすことで、裁判所を通じて問題を解決する

共有物分割請求訴訟とは、複数人で所有する不動産を法的に強制的に分割し、共有状態を解消する手続きのことです。

詳しくは「共有物分割請求訴訟とは」でご案内しています。

【方法④】共有者全員で売却する

共有者全員とは、その不動産の全ての名義人のことです。

メリットは、単独名義の実勢価格に近い価格で売却できることです。

その理由は、不動産全体の場合、活用しやすいからです。

活用とは、買取後にリフォームして売却したり、賃貸したりすることです。

デメリットは、共有者全員の合意が必要なことです。

一人でも反対すると売却できません。

【方法⑤】分筆してから売却する

土地の場合は分筆して売却することができます。

分筆とは1つの土地を複数に分割して、それぞれを別の土地とすることです。

土地の場合は、分筆することで単独名義にできます。

メリットは、共有関係を解消し、自分の持分を単独で所有できることです。

土地を分けることで、他の共有者の同意なく売却などの活用ができるようになります。

デメリットは次の通りです。

• 一定以上の土地でないと分筆できない
• 費用と時間が掛かる
• 再建築不可の土地になることがある

費用と時間が掛かる理由は、分筆には測量や登記申請といった専門的な手続きが必要になるからです。

再建築不可になる理由は、分筆により接道義務を果たせなくなることがあるからです。

接道義務とは、「建物を建てるには原則としてその土地が幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」という法律上のルールのことです。

共有持分の売却価格を計算する方法！相場は…

買取業者も仲介業者も、次の計算式で売却価格を査定することが多いです。

• 共有持分の売却価格 ＝ 実勢価格 ｘ 持分割合 ｘ 評価割合（30％〜50％）

実勢価格（じっせいかかく）とは、実際の市場で売買されている価格で、市場価格や時価などとも呼ばれます。

この価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を利用して調べられます。

持分割合は、登記事項証明書の「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」に記載されています。

※画像をクリックすると拡大できます

評価割合とは、共有持分の評価を示す割合のことで、その相場は30％～50％です。

• 売却価格の相場の例

条件	売却価格の相場
実勢価格が5,000万円で持分が5分の1	300万円～500万円
実勢価格が5,000万円で持分が2分の1	750万円～1,250万円
実勢価格が6,000万円で持分が3分の1	600万円～1,000万円
実勢価格が6,000万円で持分が4分の1	450万円～750万円
実勢価格が3,000万円で持分が3分の2	600万円～1,000万円

30％〜50％になる理由は、先ほどご案内した通り、取り扱うのに専門的な知識が必要で、手間がかかるだけでなく、リスクがあるためです。

例えば、実勢価格が6,000万円で持分が3分の1の場合、売却相場は600万円～1,000万円ですが、仲介業者の査定が900万円で、買取業者の査定が750万円になる、といったことです。

共有持分を売却する流れと発生する費用や書類を解説

次の順にご案内していきます。

• 売却の流れ
• 発生する費用と税金
• 必要書類

売却の流れ

売却する流れは、一般的な不動産を売却する流れと同じです。

ただし、不動産全体を売却する場合は、最初に全員の合意を得る必要があります。

買取業者の方が速く現金化できますが、仲介の方が高値で売却できます。

どの業界もそうですが、悪質・悪徳な業者がいますので、売却先を選ぶ6つのポイントに沿ってお選びください。

共有持分を売却したときの登記手続きは、売主と買主が行いますが、実務では司法書士が代理で法務局に申請して行います。

共有持分の売却で「売主」が支払う費用と税金

費用、税金	概要
印紙税	売却額によって異なる税金 金額は200円～6万円
仲介手数料	仲介業者を利用したときにかかる費用 ※買取業者よりも高値で売却できる
譲渡所得税	不動産の売却で発生した売却益に課せられる税金
登録免許税	1,000円/件 住宅ローンを完済した際に、不動産に設定されていた抵当権の登記を抹消する手続き（税抵当権抹消登記）
士業への報酬	司法書士、税理士に依頼した場合の報酬

必ず発生するのは印紙税です。

司法書士への報酬は、手続きを司法書士に依頼する場合に発生します。

税理士への報酬は、譲渡所得税の計算や確定申告を税理士に依頼する場合に発生します。

いずれも数万円～です。

詳しくはこちらの「共有持分の買取を共有持分支援協会の相談員が解説！」でご案内していますので、ご一読ください。

共有持分の売却で必要な書類など

書類	概要
登記識別情報（権利証）	不動産の所有権を証明する12桁の符号 登記が完了したときに発行・通知される
登記事項証明書（登記簿謄本）	動産の権利関係や所有者といった内容が記載された証明書 法務局の窓口やオンライン申請で取得
住民票	市区町村役場、コンビニ、郵送で取得できる
固定資産税評価証明書	不動産の固定資産税評価額を証明する書類 市区町村役場、郵送、オンラインで取得できる
身分証明書	免許証、マイナンバーカード
印鑑登録証明書	登録された印鑑（実印）が本物であることを証明する書類 市区町村役場、コンビニで取得できる
実印	本人であることを証明できる印鑑

先ほどもご案内しましたが、登記事項証明書（登記簿謄本）には、共有名義人と持分割合が記載されています。

※画像をクリックすると拡大できます

法務局の窓口やオンライン申請で取得できます。

印鑑登録証明書は、マイナンバーカードがあればコンビニでも取得できます。

共有持分の売却で起こりうる7つのトラブルと対処法

詳しくご案内します。

【トラブル①】共有者を把握できないことがある

全員で売却する場合に起こりうるトラブルです。

把握できなくなるパターンは大きく2つあります。

• 相続が何度も繰り返されると、誰が共有者なのか分からなくなる
• 引っ越しを繰り返したり、海外へ移住したりして、連絡が付かなくなる

対策は、戸籍謄本や住民票をたどって共有者を特定することです。

場合によっては、裁判所を利用することもあります。

• 共有物分割請求訴訟で分割をする
• 不在者財産管理人の選任申立てをする

共有物分割請求訴訟とは、共有不動産を法的に分割できる制度のことです。

詳しくは「共有物分割請求訴訟とは」でご案内しています。

不在者財産管理人の選任申立てとは、長期間行方不明になっている共有名義人の代わりに、その人の財産を管理・処分できる人を、家庭裁判所に申立てて選任してもらう制度のことです。

共有名義に強い弁護士を探してご相談ください。

【トラブル②】他の共有者との関係が悪化することがある

自分の持分だけを売却すると起こりうるトラブルです。

他の共有者に事前の相談なく売却すると、次のような状態になる可能性があります。

• 共有者同士の信頼関係が無くなる
• 共有不動産に住んでいる人が困る
• 他の共有者が計画していた不動産活用ができなくなる

今現在、共有名義の家に住んでいる人は、住む場所を失ってしまう可能性があります。

買取業者が買取の交渉をするからです。

不動産活用とは、リフォームして売却したり、賃貸に出して毎月の収入を得たりすることです。

対策は次の通りです。

• 事前に共有者へ説明・相談をする
• 共有者への優先的な売却を提案する

もともと共有者の関係が悪かったり、どうしても現金が必要だったりした場合、持分だけを売却する方は多いです。

>>協会に査定依頼をする（無料）

【トラブル③】悪質・悪徳業者に安く買い叩かれる

このトラブルは悪質・悪徳な業者に、自分の持分だけ売却すると起こりうるトラブルです。

どの業界でもそうですが、共有持分の買取業者の仲にも、ごくまれに悪質、悪徳な業者がいます。

対策は次の通りです。

• 悪質・悪徳な業者を避ける
• 複数の専門買取業者に査定を依頼する

【トラブル④】しつこい営業を受ける

このトラブルは悪質・悪徳な業者に売却を持ちかけたり、売却したりすると起こります。

一度でも問い合わせると、朝晩関係なく電話営業が続いたり、訪問後になかなか帰らなかったりします。

売却後は他の共有者に同じように営業をします。

対策は次の通りです。

• 悪質・悪徳な業者を避ける
• 営業しないように伝える
• 悪質なら消費生活センター等に相談する

「共有持分の売却先を選ぶポイント」をご活用ください。

【トラブル⑤】購入者が敷地内に出入りする

このトラブルは、悪質・悪徳な業者に売却した場合に、他の共有者との間で起こることがあります。

買取った業者は、法的にその不動産の所有者となり、持分に応じた権利を行使することで、他の共有者に交渉に応じるように圧力をかけます。

対策は先ほどと同じです。

• 悪質・悪徳な業者を避ける
• 営業しないように伝える
• 悪質なら消費生活センター等に相談する

「共有持分の売却先を選ぶポイント」をご活用ください。

【トラブル⑥】購入者が他の共有者へ家賃を請求する

このトラブルは、悪質・悪徳な業者に売却した場合に、他の共有者との間で起こることがあります。

共有者が住んでいて、他の共有者が利用できない状況の場合、住んでいる共有者に持分に応じた家賃相当額を請求することができます。

対策は先ほどと同じです。

• 悪質・悪徳な業者を避ける
• 営業しないように伝える
• 悪質なら消費生活センター等に相談する

【トラブル⑦】共有物分割請求訴訟を提起される

自分の持分だけを売却した後に、買取業者と他の共有者との間で起こりうるトラブルです。

買取業者の目的は、共有持分を購入した後、他の共有者から持分を買取ることです。

その交渉が進まない場合、共有物分割請求訴訟を提起し、裁判によって強制的に分割をすることがあります。

分割方法は3つあります。

分割方法	概要
①現物分割	不動産を物理的に分けて、単独名義で所有する
②代償分割	一人が物件を取得し、他の共有者に代償金を払う
③換価分割（かんかぶんかつ）	不動産を第三者に売却し、その代金を持分に応じて分ける

裁判の結果が出るまでに半年以上、掛かります。

裁判は避けられません（拒否できない）。

訴訟後にできる対策は次の通りです。

• 買取業者にできるだけ良い条件で売却する
• 裁判で主張して少しでも良い条件で分割する

詳しくは「共有物分割請求訴訟とは」でご案内しています。

共有持分を高く売却する3つの方法

詳しくご案内します。

【方法①】複数の買取業者に査定依頼する

複数の業者とは、共有持分の買取を行っている複数の不動産買取業者のことです。

メリットは次の通りです。

• 買取価格の相場が分かる
• 悪質・悪徳な業者を避けやすい
• 速く現金化を手に入れられる

デメリットは相応の時間がかかることです。

忙しい中、多くの業者とやり取りをして、各社の査定額や条件を比較する必要があります。

加えて、専門性が高くて分かりづらい共有不動産や不動産の売却の勉強をする必要があります。

【方法②】仲介業者に依頼する

仲介業者は多くの買主の中から高く買い取ってくれる買主を探してくれます。

メリットは、買取業者に売却するよりも高く売れることです。

デメリットは次の通りです。

• 売却完了までに時間が掛かる
• 仲介手数料がかかる
• 仲介に対応している業者が少ない
• 買い手が見つからない可能性がある

買い手がいない場合は、成約不成立となり、販売活動を終了します。

仲介手数料がかかっても、買取業者よりも高額で売却できますし、業者の中には仲介手数料が無料のところがあります。

【方法③】他の共有者と協力する

他の共有者とは、他の共有名義人のことです。

メリットは、実勢価格（時価、市場価格）に近い価格で売却できることです。

共有者全員の合意があれば不動産全体を売却できるからです。

デメリットは、共有者全員の合意が必要なことです。

交渉が難航すると時間が掛かります。

売却先を選ぶ6つのポイント

• 売却先を選ぶ6つのポイント

ポイント	理由
①早く買取ってくれる	早く買取るだけのノウハウがある、早く現金を手に入れられる
②共有持分を専門に買取している	リスクを加味した適切な売却価格を提示してくれる、共有者と揉めずに売却できる可能性が高い
③買取実績が豊富	スムーズに売却を進められる
④弁護士と提携している	法的なリスクへの予防、対応ができる
⑤担当者の対応が良い	担当者で結果が変わる、無駄な時間を省略できる、不安を払拭できる
⑥口コミ・評判が良い	良い業者に売却を依頼できる、悪質・悪徳業者の可能性が低い

ほとんどがホームページで確認できる内容です。

共有持分の買取に対応している会社は3種類あります。

• 訳あり不動産の買取業者
• 共有持分が専門の買取業者
• 共有持分が専門の仲介業者

訳あり不動産の買取業者が取扱う物件の幅は広いです。

より専門性が高い共有持分が専門の会社に依頼してください。

あなたの状況に応じて業者をお選びください。

選び方については「共有不動産を現金化する6つの方法や価格の相場、売却の流れなどを解説」でもご案内していますので、ご一読ください。

共有持分を売却できる5社

詳しくご案内します。

共有持分支援協会

共有持分の問題を解決するために設立された一般社団法人です。

協会の独自仲介システムで高額売却をしています。

仲介手数料は無料です。

提携業者が最短2日で買取ることができますので、早期現金化をしたいという方にも利用されています。

最短翌日に、手付金を受け取ることができます。

弁護士、司法書士、税理士と連携しています。

仲介手数料や残置物の処理費用をはじめ、利用料は掛かりません。

買取方法	仲介、買取
高値売却	〇
売却日数	最短2日
専門家の在籍	弁護士・司法書士・税理士、宅地建物取引士
対応エリア	全国
その他	手付金（最短翌日）・持分の一部買取、持分のリースバック

共有持分売却窓口

共有持分が専門の買取業者です。

1万件以上の実績があります。

弁護士、司法書士、税理士などの専門家と連携しています。

買取方法	買取
高値売却	△
売却日数	最短2日
専門家の在籍	弁護士・司法書士・税理士
対応エリア	大阪・兵庫・京都・沖縄の共有持分
その他	不明

大正ハウジング

共有持分が専門の買取業者です。

最短1週間で買取ります。

残置物があっても買取りできます。

センチュリー21の加盟店です。

買取方法	買取
高値売却	△
早期売却	最短1週間～
専門家の在籍	弁護士
対応エリア	全国
その他	無し

ベリーベスト不動産

共有持分が専門の買取業者です。

弁護士・税理士・司法書士と連携しています。

ベリーベストグループの不動産会社です。

全国に対応しています。

買取方法	買取
高値売却	△
売却日数	最短2日
専門家の在籍	弁護士・司法書士・宅地建物取引士
対応エリア	全国
その他	特に無し

中央プロパティー

共有持分に対応できる仲介業者です。

仲介手数料は無料です。

これまでに4万件を超える相談実績があります。

センチュリー21の加盟店です。

買取方法	仲介
高値売却	〇
売却日数	最短5日
専門家の在籍	弁護士・司法書士・税理士
対応エリア	全国
その他	AI×鑑定士のダブル査定

持分の売却についてのQ&A

よくある質問とその回答をご案内します。

Q.共有持分を勝手に売却されるとどうなる？

こちらの状況を踏まえた上で、法律的にも商習慣的にも問題の無いよう、合理的な交渉（提案）をしてきます。

状況によっては共有物分割請求訴訟を提起されることがあります。

トラブルが起こりやすいのは、悪質・悪徳な業者です。

具体的には次のようなトラブルです。

• しつこい営業を受ける
• 相場より極端に安い金額を提示してくる
• 家賃を請求される
• 敷地内に出入りされる
• 税金や維持費を滞納される（競売、差し押さえなどのリスク）

対策は、業者の話を聞いたり、あなたの持分だけを売却したりすることです。

>>当協会に査定依頼をする（無料）

Q.共有持分の売却は離婚後もできる？

詳しくは「住宅ローンが残っている場合の売却」でご確認ください。

離婚後、共有状態を放置していると、次のようなリスクがあります。

• ローンの滞納による返済義務の発生や不動産の競売
• 税金の滞納による差し押さえや延滞金

詳しくは「共有持分の売却は離婚の場合どうする？」でご確認いただけます。

まとめ

共有持分の売却方法についてご案内しました。

買取に対応している業者に売却を依頼する際に、お役立てください。