共有持分の売却に同意は必要？不要？

「共有持分の売却に、同意って必要？」
「同意が得られない場合はどうしたらいい？」

このように考えていませんか？

この記事では、共有持分の売却時に同意が必要かどうかを、分かりやすくご案内します。

この記事の作成者

専門相談員戸田良行Yoshiyuki Toda

【資格】宅地建物取引士
神奈川県出身。高校サッカーで全国大会進出を果たし、指導者の道に進む。その後、大手不動産会社で不動産のノウハウを蓄積する。諦めないことを信条に、お客様の希望を叶えるため日々奮闘中。

1 共有持分の売却で同意が必要なケースと不要なケース
2 共有持分の売却を同意しないで進めたらどうなる？
3 同意なしで共有持分を売却する6つの手順
4 同意なしで共有持分を売却する際に必要な書類と費用
5 共有持分の売却で同意が得られない場合の5つの対処法
6 共有持分の売却を同意しないで売る場合の業者選びの6つのポイント
7 同意なしの共有持分の売却に対応している5つの業者について
8 まとめ

共有持分の売却で同意が必要なケースと不要なケース

同意が必要なケースと不要なケースをご案内します。

同意が必要なケース

共有不動産全体の売却には、共有者全員の同意が必要です。

理由は、民法第251条で規定されているからです。

例え1人が過半数の持分を所有していても、ほかの共有者が反対すれば売却できません。

ただし、次の2つのケースでは同意があっても売却できません。

登記できない場合
農地の場合

①登記できない場合

不動産登記法第59条および60条により、登記原因証明や本人確認がなければ移転登記できません。

また民法第177条により、登記をしなければ、第3者に所有権を主張できないと定められています。

このケースでは、共有者の同意があっても売却できません。

②農地の場合

農地法第3条および5条により、農地の売却等による権利移動は、原則として農業委員会や都道府県知事の許可が必要です。

農地の共有持分を取得する場合も、同様に許可が必要です。

許可が下りない場合は権利移転が成立しないため、共有者の同意があっても売却できません。

同意が不要なケース

共有持分のみの売却であれば、共有者の同意は必要ありません。

理由は、民法第206条で規定されているからです。

共有持分は個人の所有物のため、共有者の同意なく自由に売却や処分できます。

共有持分の売却を同意しないで進めたらどうなる？

次の2つについて、詳しくご案内します。

売却した側に起こること
売却された側に起こること

売却した側に起こること

他の共有者からの同意を得ずに、持分だけを勝手に売却すると、

共有者との人間関係が悪化する
共有者からクレームが来る

勝手に売却してしまったら、それまで築いてきた信頼関係が壊れてしまいます。

他の共有者が住んでいる場合や全体で売却することを計画している場合は、「まだすんでいるのに！」「勝手なことをするな！」とクレームが来ることがあります。

売却された側に起こること

起こること	概要
自由に使えなくなる	今まで問題なかった行為・行動が制限されることがある
費用負担で揉める	支払いの分配で揉める
交渉（営業）を受ける	買取業者は全ての持分を購入して売却する目的がある
家賃を請求される	1人の共有者だけが住んでいる場合、買主から家賃相当額を請求される
共有持分割請求訴訟される	裁判による分割

まともな業者なら、通常の営業を受けるだけで済みます。

ですが、悪徳・悪質な業者の場合は次のような嫌がらせを受けることがあります

しつこい電話営業（深夜や早朝）
アポなし訪問
高圧的な態度での交渉
自宅や職場への訪問
勝手に敷地内に入る
断りなく内覧を行う
勝手に掃除しないでくれと言ってくる
ゴミを置いていく

共有持分割請求訴訟とは、共有者の一人が共有状態を解消したいと裁判所に提起することです。

この訴訟は民法第258条で共有者に認められた権利のため、ほかの共有者は拒否できません。

こうしたトラブルを避けるには、共有持分に詳しい専門の買取業者へ早めにご相談ください。

一般の不動産会社では対応していません。

同意なしで共有持分を売却する6つの手順

売却する手順

無料査定の依頼
査定額の提示（数日～1週間程度）
書類の準備（数日～2週間程度）
契約内容の把握
決済（数週間～1ヶ月程度）
所有権移転登記

同意ナシでも同意アリの場合でも、手順は同じです。

査定額の提示に時間がかかることがあります。

お客様からのヒアリングや現地調査を通して、物件の状態や条件を丁寧に調査し、調査した条件をもとに買取金額を提示するからです。

同意なしで共有持分を売却する際に必要な書類と費用

必要な書類と費用について詳しくご案内します。

必要書類

登記事項証明書
本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード）
印鑑証明書
固定資産税納付書（もしくは評価証明書）
権利書または登記識別情報通知

法務局で取得できる登記事項証明書には、共有者の名義と持分の割合が記載されています。

自分の持分だけを売却するなら、自分の書類のみでいいです。

費用

印紙税（200円～6万円　※売却額で異なる）
仲介手数料
譲渡所得税
抵当抹消登記

必ず発生するのが印紙税で、売却額によって200～600万円と変わります。

仲介手数料は仲介業者を利用する場合に発生します。

仲介手数料がかかったとしても、直接売却業者へ売却するより、仲介での売却のほうが高値で売れます。

共有持分の売却で同意が得られない場合の5つの対処法

5つの対処法

話し合いを重ねる
他の共有者に買い取ってもらう
他の共有者の持分を買取る
自分の持分だけを売却する
共有物分割請求訴訟を起こす

あなたの状況に応じて5つの対処法をご選択ください

できれば、共有者同士の話し合いによる解決がベストです。

共有持分の売却を同意しないで売る場合の業者選びの6つのポイント

ポイント	概要
①専門の買取業者に売却する	正しい査定と円滑な取引をしてくれる
②買取実績が豊富	多くの売主に選ばれてきた証拠・経験にもとづいた適切な対応をする・契約の安全性が高い
③士業と連携している	士業とは弁護士・税理士・司法書士のこと・トラブルを未然に防ぐ・トラブルをスムーズに解決する
④秘密厳守	他の共有者に知られること無く売却できる
⑤手数料の有無を確認する
⑥信頼性	悪質・悪徳な業者を避け、良い業者に依頼するためにインターネット上の口コミや評判を確認する