共有名義・持分を売却・リースバックで解決！

「共有名義の不動産って、売却できないの!?」
「自分の分だけなら売却できるみたいだけど…？」

このように考えていませんか？

このページでは、共有名義の不動産を売却できないのかどうかを、専門家が分かりやすくご案内します。

「共有名義の不動産は売却できない」は誤解！あなたの持分だけならOK

• 「共有名義の不動産のうち、自分の持分（もちぶん）だけなら売却できる」の図

共有名義の不動産のうち、あなたの共有持分だけなら、あなたの判断で売却できます。

戸田

次の3つの言葉の意味をご理解いただくと、誤解が無くなります。

この機会にご一読をお願いいたします。

• 共有名義…1つの不動産を複数の名義人で所有している状態。
• 共有名義の不動産…所有者として複数の人の名義（名前）が登記されている不動産。
• 共有持分…各名義人（所有者）が所有している不動産の権利（所有権）の割合のこと

相談員
戸田（とだ）

名義＝名前ですので、そもそも売るものではありません。

持分とは、所有権の割合のことです。

所有権を売ることはできます。

あなたの共有持分だけなら、あなたの判断で売却できる理由は、あなたに所有権があるからです。

法的な根拠は民法第206条「所有権の内容」です。

• 所有権の内容…所有者には自由に所有物の使用や処分をする権利がある（意訳）

そのため、同意や連絡など不要で、あなたの意思だけで、あなたのタイミングで売却できます。

念のためですが、他の共有者が所有する持分については、あなたの判断では売却できません。

他の共有者に所有権があるからです。

共有名義の不動産を売却する方法は3つある！そのうち「できない」のは…

このうち、できないケースが多いのは②と③の売却方法です。

それぞれ詳しくご案内します。

【方法①】あなたの持分だけを売却する

先ほどご案内した通り、共有名義の不動産の中の、あなたの持分だけなら、あなたの判断で自由に売却できます。

他の共有者の同意や許可、連絡、相談、報告は不要です。

ですので、次のような場合でも売却できます。

• 反対する共有者がいる
• 共有者が住んでいる

反対者がいても、誰かが住んでいても売却できます。

このように、共有名義の不動産は、所有している持分だけなら自由に売却できます。

ただ、その買取価格の相場は、実勢価格の30％～50％程度です。

• 実勢価格（じっせいかかく）…実際にその不動産が売買された価格。市場価格、時価とも呼ばれる

より詳しくはこちらの「共有持分の買取金額の相場は一般の不動産価格の30～50％」をご覧ください。

【方法②】単独名義の不動産として売却する　←できないケースが多い

• 単独名義の不動産…名義人が一人だけで、その人の所有権の割合が100％の不動産のこと

単独名義の不動産として売却する場合は、売却した後の代金を、持分の割合に応じて分配します。

できないケースが多い理由は、共有名義の不動産を単独名義にして売却する場合は、共有者全員の同意が必要だからです。

全員で協議できる関係性があるなら、この方法を選択できます。

ですが、お金と感情が絡むと話し合いがうまくいかないことが多いです。

先ほども触れましたが、共有名義の不動産の売却相場は、単独名義の不動産の30％～50％です。

単独名義での売却の方が金銭的なメリットは大きいです。

共有者全員で協議をスムーズに進められる関係性なら、単独名義での売却をご検討ください。

ただし、実際はお金のことで揉めることが多いです。

>>この他の「売却できない」ケースを見る

【方法③】不動産を分筆して売却する　←できないケースが多い

• 分筆（ぶんぴつ）…1つの土地を、2つ以上の土地に分けること

分筆後の不動産が、あなた名義の不動産なら自由に売却できます。

その不動産については、100％の所有権があるからです。

具体的には次のようなパターンがあります。

できないケースが多い理由は、分筆するには、関係者が協議をする必要があるからです。

やはりお金のことで揉めることが多いです。

もし共有者間の関係が良好で、分筆しても十分に活用できる坪数(㎡)になるようでしたら、ご検討ください。

その目安は次の通りです。

• 都内で15坪（約50㎡）以上
• 市街地、郊外で30坪（約100㎡）以上

分筆後に上記の大きさがあれば活用できますが、これよりも小さい場合は、次のどちらかの方法をご検討ください。

• 共有持分のうちあなたの持分だけを売却する
• 単独名義の不動産として売却する

>>この他の「売却できない」ケースを見る

共有名義の不動産を売却できない6つのケース

それぞれご案内します。

【ケース①】他の共有者の持分を売却したい

• 他の共有者の持分は同意なく売却できない

共有名義の不動産のうち、他の共有者の持分はについては、あなたには権利が無いため、売却できません。

他人の財産を本人の同意が無い状態で、黙って勝手に売ろうとしてもできません。

ただし、次の場合は対策があります。

• 共有者と連絡が付かない
• 共有者が判断ができない

【ケース②】単独名義で売却したいが共有者が同意しない

先ほどご案内した通り、単独名義にして売却する場合は、他の共有者”全員”の同意がなければ売却できません。

他の共有者が所有している持分については、他の人に権利があるからです。

他の共有者が同意しない主な理由は次の通りです。

• まだ利用している
• まだ残しておきたい
• 買取価格に納得できない
• 相手と話したくない、関わりたくない
• 相手の持分を買取りたい
• 賃貸業をしたい

どうしても単独名義にしたいという人は、次の方法をご検討ください。

• 共有者と交渉して相手の持分を買取る
• 共有持分の買取請求をする
• 共有物分割請求訴訟をする

いずれの方法も、相応の費用や時間がかかりますし、共有者の関係が悪化しないように、慎重に進める必要があります。

失敗や後悔の無いように、最初の段階で弁護士に相談して進めてください。

なお、賃貸をする場合は、全員ではなく、持分過半数の同意が必要です。

ほとんどの場合、家賃収入は持分に応じて分配されます。

例えば、相続した実家を家賃9万円で貸した場合、持分が6分の1なら、家賃収入は毎月1.5万円です。

【ケース③】単独名義で売却したいが共有者と連絡が付かない

連絡が付かないとは、家族や親せき、友人、知人などをあたっても、連絡先や住所が分からないということです。

連絡が付かなくなる主な理由は次の通りです。

• 何度も転居をしている
• 海外に移住している
• 何度も相続を繰り返している

この場合は、次のような対策があります。

• 「不在者財産管理人」の選任を申し立てて単独名義にする
• 「共有物分割請求訴訟」で単独名義にする
• あなたの持分のみを売却する

どちらも専門知識が無い人には難易度がとても高いです。

不動産についての知識が無ければ、利益を最大にすることができません。

共有名義の不動産のプロを探してご依頼ください。

【ケース④】単独名義で売却したいが共有者が判断できない

共有者が判断できないとは次のような状態のことです。

• 認知症などにより著しく判断力が低下している
• 精神的な疾病、重度の傷害などで判断できる状況にない
• 事故や重篤な病気などで意識不明な状態が続いている

この場合は、「成年後見制度」を利用することになります。

家庭裁判所に申立てをしてから2～4か月かかります。

手続きは司法書士（数万円～）や弁護士（10万円～）に依頼します。

こちらも、単独名義にできるのは、共有名義の不動産のプロだけです。

【ケース⑤】住宅ローンが残っている

住宅ローンを借りているということは、不動産に抵当権が設定されている状態ということです。

• 抵当権…金融機関が不動産を担保にしてお金を貸し、その返済が不能になったら、担保不動産を競売にかけて回収する権利

この抵当権が残ったままでは、売却は極めて難しいです。

住宅ローンを完済できれば、抵当権が抹消されるため、売却できるようになります。

ですので、持分の売却代金でローンを完済できるなら売却できる可能性があります。

金融機関に住宅ローンの残りを確認し、買取に対応している会社に持分の査定をしてみてください。

また、まれに住宅ローンの名義が1人で、1人の持分にのみ抵当権が設定されていることがあります。

この場合は、一方の持分を売却することができます。

住宅ローンを借りた金融機関に、住宅ローンの残債や抵当権の設定内容について、確認してみてください。

【ケース⑥】相続後に持分割合を登記していない

• 登記…不動産の権利関係などを公的に記録・公示し、法的に保護する制度

相続後に登記をしていない主な理由は次の通りです。

• 遺産の分割で争っている
• 何らかの理由で遺産分割協議が済んでいない
• 登記費用を負担したくないので先延ばしにしている
• その他、手続きを行わない何らかの理由がある

この場合は、登記内容が確定するするまでは売却できません。

不動産の登記簿上の名義人（所有者）が、亡くなった人（被相続人）のまま変わっていないからです。

なお、2024年(令和6年)4月1日に、相続登記が義務化されました。

3年以内に登記をしていないと、法務局などが「正当な理由（相続人同士のトラブル、大病、認知症など）がある」と認めない限り、10万円以下の過料が科されます。

• 過料（かりょう）…義務違反に対して科される金銭的な制裁措置

登記の費用は、不動産や依頼する司法書士によりますが、4万円～15万円程度です。

共有持分を売却するなら必須の5つの知識

共有名義の不動産を売却した後に「失敗した…」と悔やんでいる人がいます。

ぜひご一読ください。

①売却後にトラブルになるリスクがある

売却するとどうなるのかというと、所有権が新たな共有者に移ります。

新たな共有者とは、買主（買取業者や大家、投資家など）のことです。

買主が悪徳、悪質な場合、トラブルになることがあります。

詳しくはこちらの「共有持分を売却した後、どうなる？7つのトラブルと6つの対処法を解説」でご案内しています。

②売却の相場

既にご案内している通り、共有持分の売却相場は、実勢価格の約30％～50％です。

実勢価格より安くなる理由は、共有持分のみでは利用価値が無いためです。

30％～50％と幅が広いのは、色々な条件で価格は変わるからです。

詳しくはこちらの「共有持分の買取の相場は一般の不動産価格の30～50％」のページでご確認ください。

③業者の選び方

一般の不動産を取り扱う会社（大手や地域密着の不動産会社など）の多くは、共有名義の不動産の売却を断ります。

理由は次の通りです。

• 取り扱うには専門的な知識と相応の経験が必要
• 活用するには相応の労力や時間がかかる

ですので、売却する場合は専門の業者に依頼してください。

ただし、専門業者ならどこでもいいわけではありません。

中には、悪徳、悪質な業者がいるからです。

ですので、次のようなポイントでチェックして、良い会社を選んでください。

• 過去の買取り実績
• 利用者の口コミの内容
• 何かあった時に対応できる体制
• 実際の接客対応
• 現金化のスムーズさ

詳しくはこちらの「共有持分の買取業者・仲介業者を選ぶポイント」をご覧ください。

④売却する手順

あなたの持分だけを売却する場合の手順は、通常の不動産を売却する手順と大きく変わりません。

もし、単独名義にして売却する場合は、全ての共有者で話し合いをして、司法書士に依頼してください。

⑤売却する場合の費用、税金など

売主側が支払う費用や税金は次の通りです。

• 印紙税（200円～6万円 ※売買価格によって変動します）
• 仲介手数料（仲介を利用した場合）
• 抵当権抹消登記（住宅ローンが残っている場合）
• 譲渡所得税（かからない場合がある）

必ずかかるのが印紙税で、金額は売却価格で異なります。

仲介業者に依頼する場合は、仲介手数料が発生します。

ですが、ほとんどの場合、仲介手数料を差し引いても買取業者よりも高額で売却できます。

より詳しくはこちらの「共有持分の買取で発生する費用を解説」をご覧ください。

共有名義は売却できない？のまとめ

共有名義を売却できないケースは6つあります。

ですが、あなたが自分の持分だけを売却するのは、あなたの意思・判断だけで自由にできます。

「相続した共有持分の不動産を買取ってもらいたい」
「離婚するので持分だけ買取ってほしい…」

このように考えていませんか？

このページでは、共有持分の買取りについてプロが分かりやすくご案内します。

共有持分とは？買取ってもらう前に基本をチェック

代表相談員
康原（やすはら）

ここでは、次の2つについてご案内します。

• 不動産の共有持分（きょうゆうもちぶん）とは？
• 不動産が共有名義（きょうゆうめいぎ）になるケースは？

不動産の共有持分とは

• 共有持分…1つの不動産を複数人が共同で持っている状態で、共有者の1人が所有している権利の割合のこと

こちらのイラストのケースでは、持分の割合は、母が2分の1、兄弟がそれぞれ4分の1ずつです。
↓↓

仮に共有名義の実家の価格が6,000万円なら、弟はその4分の1の1,500万円分の権利を持っていることです。

康原

さらに、次の用語をご理解いただくと、共有持分をより確実に把握していただけます。

買取依頼を考えている方は、ご一読ください。

• 共有持分の理解に役立つ3つの用語

あなたの共有持分は、登記簿（登記事項証明書）に記載されています。

「共有者」の名義（人の名前）の下あたりに、「持分」が〇分の〇などと書かれています。

登記簿は、最寄りの法務局か、オンラインで取り寄せられます。

費用は490円～600円です。※受け取り方で変わります

不動産が共有名義になるケース

このうち、当協会にご相談いただくことが多いのは、次のようなケースです。

康原

当協会では、相続で所有することになった共有持分の買取の実績が豊富です。

ご相談は無料ですので、お気軽にご連絡ください。

自分の共有持分だけを買取ってもらうことはできる！

ネットで調べると、次のような意見が出てきます。

「共有持分は売却できない。売却するには共有者全員の同意が必要」
「自分の持分だけなら自由に売却できる」

（結局、売れるの、売れないの？）と迷ってしまうかと思います。

売却はできるのですが、共有者の同意の要・不要は、売却のパターンで異なります。

• 「売却のパターン」で異なる共有者の同意の要・不要

詳しくご案内していきます。

①自分の共有持分だけを売却する

あなたの共有持分だけなら、他社の同意が無くても、買取ってもらえます。

報告・連絡なども一切不要です。

法的な根拠は次の通りです。

• 民法第206条…所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

当協会が買取をした事例を2つご案内します。

ご案内している通り、自分に権利がある共有持分を買取ってもらうにあたって、他の共有者の同意や許可はもちろん、連絡も報告も不要です。

そのため、売却前や売却時に、他の共有者に知られることはありません。

他の共有者は、次のようなパターンで知ることになります。

なお、持分を欲しがっている共有者（家族や親族、友人、知人など）が買取を希望する場合も、あなたの判断だけで売却できます。

②単独名義にして売却する

• 単独名義の不動産…名義人が一人だけで、その人の所有権の割合が100％の不動産のこと

単独名義にする場合は、全員の同意が必要です。

• 実勢（じっせい）価格…市場で実際に取引された価格のことで、市場価格、時価などとも呼ばれる

共有持分のまま売却するのと、単独名義にして売却するのとでは、次のように異なります。

• 共有持分と単独名義の売却の違い

売却することで得られる金額（売却益）は、共有持分の場合よりも、単独名義の場合の方が多いです。

ただし、単独名義で売却するには、全ての共有者が協調してやっていけるような状況である必要があります。

康原

お金や感情が絡んできますので、全員で協議して、円満に同意に至るケースは少ないです。

共有持分の買取が完了した後はどうなる？メリットとデメリットを解説

共有持分を買取業者に売却するとどうなるか、気にされる方は多いです。

買取ってもらうメリットとデメリットをご案内します。

共有持分を買取ってもらう5つのメリット

不動産を売却すれば、数十万円～数百万円、不動産によっては数千万円～数億円の現金を得られます。

所有しているだけで発生する固定資産税や維持費の支払いを巡る、他の共有者（家族や親族、離婚相手など）とのやり取りやトラブルなどから解放されます。

共有持分を買取ってもらう2つのデメリット

売却後によくあるのは次のようなことです。

より具体的なトラブルとその対処法については、こちらの「共有持分を売却した後、どうなる？7つのトラブルと6つの対処法」で詳しくご案内していますので、ご確認ください。

買取った業者の中には、悪徳・悪質な業者がいることがあります。

悪徳・悪質な業者とは、具体的には次のような行為をする業者のことです。

「他の共有者への嫌がらせ」とは次のようなことです。

• 敷地内に無断で入り込む
• 敷地内にゴミを巻く
• ポストから郵便物を抜く

このようなケースに限らず、業者とのやり取りで少しでも「怪しい」と思ったり、違和感を感じたりしたら、消費者ホットラインへご相談ください。

事前の予防方法として、買取に対応している「業者選び」を慎重に行ってください。

>>業者を選ぶポイントを見る

共有持分の買取相場は一般の不動産価格の30～50％！

いくらで売れるのか？と調べていると「相場よりも安い」と出てくることがあります。

具体的には一般の不動産（単独名義の不動産）の実勢価格の30％～50％が相場、目安です。

ここからは、「なぜ安くなるのか？」「どのような点が査定で見られているのか？」をご案内します。

• 共有持分の査定額が安い3つの理由
• 買取価格に影響する査定の6つのポイント
• 買取価格を算出する手順とシミュレーション

共有持分の査定額が安い3つの理由

この場合の「活用」とは次のようなことです。

• リフォームして売却する
• 賃貸や民泊に使ったりする
• 駐車場やトランクルームにする
• マンションを建てて売却する
• アパートを建てて賃貸する

共有持分の割合は書類上の数字で、物理的に分けられているわけではありません。

そのため、次のように活用することはできません。

• 戸建の4分の1だけをリフォームして売る　←不可
• 戸建の6分の1だけを解体して駐車場にする　←不可
• マンションの3分の1だけをリフォームして賃貸する　←不可

※ただし、広い土地なら物理的に分けて活用できます

次に「リスク」についてですが、具体的には次のようなことです。

• 税金や費用の負担、使用方法、売却時期などで共有者の意見が対立する
• 時間が経過するほど共有者が増え、やり取りに時間と労力がかかる
• 連絡先が不明な共有者が出てきて、収拾がつかなくなる

共有持分を活用するには、相応の手間や時間がかかるため、買手がとても見つかりにくいです。

そのため、買取業者は独自の査定方法に沿って減額します。

買取価格に影響があるポイントをご案内します。

買取価格に影響する査定の6つのポイント

買取業者は、このようなポイントで減価する割合（％）を決めています。

通常の不動産と違うのは、持分に関連する内容です。

割合や共有者の人数、連絡の取りやすさ、売却に対する意向なども査定の要素に加えるため、業者によって査定額が異なります。

買取価格を算出する手順とシミュレーション

不動産価格の算出方法はいくつかありますが、 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を利用して、実勢価格を決めることが多いです。

共有持分の場合は、この価格に対して、持分の割合と一定の減価割合（30％～50％）をかけて算出します。

なお、高く売却したい場合は、買取業者ではなく、仲介業者に依頼してください。

仲介の場合は仲介手数料がかかりますが、それを差し引いても、仲介の方が高額で売却できます。

康原

共有持分支援協会では、独自の仲介システムを採用しています。

無料ですので、お気軽に査定をご依頼ください。

>>共有持分支援協会に査定依頼をする

買取業者vs仲介業者！共有持分の買取を依頼するならおすすめは・・・

仲介業者と買取業者では次のような点で異なります。

• 仲介業者と買取業者を比較

次ようにお考えください。

• 仲介業者…高額売却したい方におすすめ
• 買取業者…早期売却したい方におすすめ

買取業者は自社で買取るため、現金化のスピードは早いです。

仲介業者の場合は仲介手数料が発生しますが、買取業者はかなり安い金額で買い取ることがほとんどです。

康原

仲介と買取業者の買取金額には、次のように差があります。

• 「同じ共有持分」を仲介と買取業者に売却した場合の比較

このように、仲介手数料がかからないからといって、買取業者に依頼する方がお得なわけではありません。

それから、売却時に気を付けたいのは、業者の中には悪質・悪徳な業者がいることです。

信頼性の高い大手の不動産会社や地場の不動産会社のほとんどは、共有持分の買取に対応していません。

ですので、業者の選び方を間違えるとトラブルになり、後悔してしまう可能性があります。

トラブルについては、具体的にはこちらの「共有持分を売却した後、どうなる？7つのトラブルを解説」で詳しくご案内していますので、気になる方はご覧ください。

選び方はこの後ご案内していますので、お役立てください。

康原

当協会は、社団法人の立場で対応しており、高額売却にも早期買取にも対応しております。

ご相談は無料ですので、お気軽にご連絡ください。

>>共有持分支援協会に相談する

共有持分の買取業者・仲介業者を選ぶ6つのポイント

業者を選ぶ際にチェックする6つのポイントと合格基準、不合格の基準をご案内します。

• 業者選びの6つのポイントと合否の基準

上記のようなポイントでチェックして、問題無いかどうか、ご判断ください。

ただし、どれだけ気を付けても、業者の中には上手にバレないように偽装しているケースがあります。

良さそうな業者であっても、即決は避けてください。

違和感などがあれば、先ほどご案内した消費者ホットラインへご相談ください。

康原

当協会は、社団法人の立場で対応いたしております。

まずは一度、お気軽にご相談ください。

>>共有持分支援協会に相談する

共有持分の買取で当協会が選ばれる8つの理由

一般社団法人 共有持分支援協会は、一般社団法人という立場で、共有持分の問題に対応しています。

独自の仲介システムを採用しており、できるだけ高額で買取る買い手（投資家、大家など）を見つけています。

仲介手数料や残置物の処理費用などは、発生しません。

早く現金化したい方には、提携会社が最短2日で買取をしています。

「高く売却したい」「早く現金化したい」という方は、当協会へお気軽にご連絡ください。

>>共有持分支援協会に相談する

共有持分の買取の流れと必要書類

業者による買取の流れと必要書類をご案内します。

買取が完了するまでの流れ

無料査定の依頼をしてから、売却が完了して、あなたの銀行口座にお金が振り込まれるまでに、数週間～2ヶ月程度かかります。

問題を抱えていている場合は、3ヶ月以上かかることもあります。

お急ぎの場合は、「手付金制度」のある共有持分支援協会にご相談ください。

康原

当協会は、独自の仲介システムを採用していますが、お急ぎの方場合は、提携会社によって買取らせていただくことができます。

また、最短翌日に手付金をお渡ししています。

>>共有持分支援協会への買取依頼を検討する

買取の際に求められる必要な書類など

普段目にしない、聞きなれない書類があると思います。

準備には～1週間程度かかる場合があるため、早めにご準備ください。

共有持分の買取で売主側に発生する費用を解説

• 売主側に発生する費用項目

それぞれ詳しくご案内します。

仲介手数料について

仲介手数料とは、仲介業者を利用した場合に発生する費用のことです。

次のように3つに区分けして算出します。

例えば、買取価格が200万円なら仲介手数料は11万円、300万円なら13.2万円です。

実際の業務では、400万円を超える場合は、こちらの速算式（そくさんしき）を利用します。

• 速算式…仲介手数料＝売却額 × 3.3% + 6万6,000円

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法第46条で定められています。

• 持分の売買価格別の仲介手数料の上限（税込）

※2024年7月1日に制定された「低廉な空き家等の売買又は交換の媒介における特例」により、税抜売買代金が800万円以下の場合の仲介手数料の上限は33万円（税込）になりました。

印紙税について

印紙税とは、不動産売買契約書などの課税文書に対して課される税金のことです。

印紙を購入（納税）して契約書に貼付します。

売買価格で異なります。

• 印紙税（軽減措置税率：2027年3月31日まで）

康原

例えば、500万円の場合は印紙代が1,000円、1,000万円の場合は5,000円です。

なお、この印紙税には、軽減措置が適用されています。

適用期間後は、上記の金額の2倍の金額に戻ります。

譲渡所得税について

譲渡所得税とは、あなたの共有持分を買取ってもらって出た利益（譲渡所得）に対する税金のことです。

譲渡所得税の計算手順は次の通りです。

取得費について

取得費とは、不動産の購入時に発生した諸費用のことです。

• 取得費の例とその確認方法

築40年の実家を相続された場合は、40年前に購入手続きをするにあたって使用した書類（契約書や領収書など）が必要です。

書類が無い場合は、概算取得費（売却価格 x 5％）算出します。

康原

概算取得費ですと、譲渡税の額が大きくなりますので、できれば書類をお探ください。

譲渡費用について

譲渡費用とは、共有持分の譲渡にかかった費用のことです。

• 譲渡費用の例とその確認方法

康原

不明な場合もあるかと思います。

また、この他にも計上が必要な内容があるかもしれません。

無料ですので、お気軽に当協会にご相談ください。

譲渡税の税率について

譲渡税の税率は、所得税率と住民税率の合計です。

所有している期間で次のように異なります。

• 不動産の所有期間による譲渡所得税の税率の違い

例えば、築40年の実家を共有名義で相続した場合は、20.315％の税率が適用されます。

被相続人（亡くなられた方）の所有期間（40年）が適用されるからです。

康原

数字が細かい理由は、復興特別所得税がかかっているためです。

その税率は所得税額の2.1％です。

適用期間は2013年1月1日～2037年12月31日です。

譲渡税が発生しないケースがあります。

それぞれご案内していきます。

• 譲渡所得がマイナスのケース

この場合は、譲渡所得がマイナスなので、譲渡税はかかりません。

続いて、3,000万円の特別控除の特例についてご案内します。

この特例があてはまり、譲渡所得がゼロになるケースでは、譲渡税はかかりません。

最後に、軽減税率の特例についてご案内します。

この特例があてはまり、譲渡所得がゼロになるケースでも、譲渡税はかかりません。

康原

税制の改正等により変動する可能性がありますので、正確な税額は税理士などの専門家にご相談ください。

譲渡所得税が発生した場合、その翌年に確定申告時と納税をする必要があります。

例えば、2026年に売却したら次の時期に行います。

• 確定申告…2027年2月16日～3月15日
• 納税…2027年3月15日までに納付

抵当権抹消登記について

抵当権抹消登記の費用は次の通りです。

• 抵当権抹消登記の費用…1,000円（登録免許税額）+司法書士報酬（1～5万円）

※司法書士報酬は依頼する司法書士で変わります

住宅ローンを完済している場合、この費用はかかりません。

康原

住宅ローンが残っている方は、以下の内容をしっかりとご理解ください。

• 抵当権…金融機関が財産を担保にしてお金を貸し、債権者が返済不可になったら、その財産を売却して借金を回収できる権利
• 抵当権抹消登記…不動産に設定された抵当権を、登記簿上から抹消するための手続き

抵当権を抹消できれば、持分を売却することができます。

抵当権抹消の条件は、住宅ローンを完済していることです。

住宅ローンが残っていても、持分の売却代金で住宅ローンの残債を一括返済できるなら抹消できます。

この手続きを行うには、金融機関の承諾が必要です。

また、抵当権の設定状況によっては、共有者の同意が必要です。

ほとんどの場合、不動産全体に抵当権が設定されています。

抵当権については、住宅ローンの借入先の金融機関にご確認ください。

この手続きの手順は次の通りです。

共有持分の買取りに関してよくある質問

よくある質問とその回答をご案内します。

Q.買取業者の目的は何ですか？

A.不動産を有効活用することです。

活用とは、リフォームして売却したり、賃貸したりすることです。

そのためには、単独名義にする必要があるため、買取業者は他の共有者に買取の交渉などをします。

Q.共有持分買取請求権とは何ですか？

A.他の共有者の持分を買い取ることができる権利のことです。

本来、共有者は、固定資産税や修繕費などの管理費用を持分割合に応じて負担します。

ですが、1年以上負担しない共有者がいれば、強制的にその持分を買い取ることができます。

法的な根拠は民法253条2項です。

Q 住宅ローンが残っていても買取ってもらえますか？

A.「抵当権抹消登記について」の箇所でもご案内した通り、住宅ローンが残っている場合は、買取できないケースが多いです。

不動産に設定された抵当権が残ったままでは売却できません。

売却代金でローンを完済したり、不足分を支払ったりして抵当権を消すことができれば売却できますが、実際には難しいケースがほとんどです。

一度、住宅ローンの残債を確認し、持分の売却代金を計算してみてください。

Q.地方の不動産でも買い取ってもらえますか？

A.買取業者によります。

全国対応している業者でも、不動産の条件によっては対応していなかったり、とても安い査定額を提示されたりします。

Q.売却後に他の共有者とトラブルになりませんか？

A.トラブルになることはあります。

特に悪徳・悪質な業者に依頼してしまうとその可能性が高まります。

トラブルについてはこちらの「共有持分を売却した後、どうなる？7つのトラブル」をご覧ください。

Q.単独名義にして通常の不動産として利用するために、共有持分を買取ることはできますか？

A.はい、できます。その方法は3つあります。

1. 共有者から直接買取る
2. 第三者（買主）が保有する共有持分を買取る
3. 法的な手続き（協議や買取請求、分割請求など）で買取る

トラブル無く確実に買取るには、共有不動産の取引に関する知識と経験が必須です。

共有持分の買取に関するまとめ

自分の共有持分だけなら、自由に売却できます。

買取業者や仲介業者の中には、悪質・悪徳な業者がいます。

当協会は社団法人の立場で、共有持分の現金化に対応しています。

ご相談は無料ですので、お気軽にご連絡ください。