共有名義・持分を売却・リースバックで解決！

「共有持分の売却に関する民法を知りたい」
「共有者の同意なしで共有持分を売却しても問題無い？」

このように考えていませんか？

この記事では、共有持分の売却に関する民法についてプロが分かりやすく解説します。

共有持分売却の民法上のルール

共有持分とは、複数の人が共同で所有している不動産の各人が持つ所有権の割合のことです。

共有持分の売却に関する民法は、主に206条、251条、254条です。

自己の共有持分だけを売却できる

共有持分の売却とは、持分を他の共有者や買取業者に売ることです。

例えば、両親が亡くなり兄弟3人で実家を3分の1ずつ等分で相続した場合に、3分の1だけ売却することができます。
根拠は民法206条です。

不動産全体の売却には共有者全員の合意が必要

理由は、民法251条で「共有物に大きな変更を加える行為は全員の同意が必要」と定められているからです。

変更とは、次の通りです。

• 売却
• 贈与
• 取り壊し
• 大規模なリフォーム

例えば、3人で土地を共有している場合に、2人が売却に賛成しても1人が反対すれば、全体の売却は成立しません。
まとめますと次の通りです。

• 自分の共有持分…各共有者が単独で実行できる
• 共有不動産全体…共有者全員の合意が必須

共有持分の売却後も立替金を請求できる

理由は、民法254条で「共有者の一人が負担した管理費などの債権について、他の共有者だけでなく、その共有者から持分を買い取った第三者にも請求できる」と定められているからです。

債権とは、お金を支払ってもらう権利のことです。

例えば、A、B、Cの3人で土地を共有し、Aさんが固定資産税を立て替えた後に、Cさんが持分をDさんへ売却した場合、Aさんはその立替分をDさんに請求できます。

共有物分割請求訴訟

共有物分割請求訴訟とは、共有者同士の協議では共有状態の解消ができない場合に、裁判所に分割方法を決めてもらう手続きのことです。

この制度は民法第256条に規定されています。

まず共有者間での話し合いによる共有物分割請求を実施し、合意に至らない場合に裁判所への訴訟提起を行います。

分割の方法は次の3種類です。

• 現物分割…共有不動産を物理的に区分して各自の単独所有とする
• 代償分割…一人の共有者が不動産を取得し、他の共有者へ代償金を支払う
• 換価分割…共有不動産を売却し、売却代金を持分比率で分配する

詳しくは、「共有物分割請求訴訟とは？3つの分割方法、流れ、費用、必要書類を解説」をご覧になってください。

共有持分の売却処分

共有持分の処分とは、自分の持分に対して自由に処理・処分する行為のことです。

共有持分の処分は、売却だけでなく、第三者に権利を譲ったり、放棄したりする行為も含みます。

具体的には、次の通りです。

贈与や放棄によって共有持分を受け取った人は、贈与税がかかる場合があります。

共有持分の放棄では、所有権移転登記が必要なので、他の共有者の協力が必要です。

詳しくは、「共有持分の処分行為とは？7つの処分方法と流れ、トラブル対策を解説」をご覧になってください。

共有持分の売却に影響する2023年民法改正の4つのポイント

順番にご案内いたします。

【ポイント①】共有物分割訴訟の要件が緩和され分割方法が明文化された

優先順位は次の通りです。

1. 現物分割、代償分割
2. 競売分割（換価分割）

競売分割とは、裁判所が介入して競売にかけて、その代金を分配する強制手続きのことです。

【ポイント②】共有者が不明でも分割や売却ができる

新設された制度は次の通りです。

例えば、4人の共有者のうち1人が行方不明の場合、残り3人の申立てにより裁判所が認めれば、不明者の持分の取得や第三者への売却ができます。

【ポイント③】持分を超えて利用した場合に対価を支払う

例えば、3分の1の共有持分を持つ人が実家全体を使用している場合、残り3分の2分の使用対価を他の共有者に支払わなければなりません。

【ポイント④】軽微な変更は過半数の同意で行える

軽微な変更の具体例は次の通りです。

• 屋根や外壁の修繕
• 砂利道のアスファルト舗装
• 設備の交換や修理

共有持分の売却後の3つのトラブルと対策

詳しくご案内します。

【トラブル①】売却する人と他の共有者

これらのトラブルが発生する原因は、他の共有者への事前説明や配慮が不十分だからです。

解決方法は次の通りです。

• 売却の前に必ず他の共有者へ相談する
• 売却後の影響や利用ルールを事前に共有する
• 必要であれば専門家を交えて合意形成を図る

【トラブル②】売却する人と買取業者

これらのトラブルが起こる原因は、悪徳、悪質な業者に依頼してしまったからです。

共有持分を扱う買取業者の中には、悪質な業者がまれにいます。

解決方法は次の通りです。

• 複数の業者から見積もりを取り比較する
• 弁護士と手刑している業者を選ぶ
• 契約書について司法書士などに相談する

【トラブル③】他の共有者と買取業者

この場合のトラブル内容・原因・解決法はトラブル②と同様です。
結局のところ、信頼できる業者を選ぶことが大切です。

共有持分の売却の相場

例えば、 6,000万円の一戸建てで持分が2分の1なら、共有者へ売却する場合は約3,000万円になりますが、買取業者に売る場合は900〜1,500万円です。

ですが、短期間で現金化できる安心感があります。

少しでも高値で売却したい場合は、仲介業者を利用してください。

共有持分の売却先を選ぶポイント

免責範囲とは、売却後にトラブルが生じた際、売主がどこまで責任を負うかということです。

条件が広すぎると売主に不利になる場合があるためご注意ください。

担当者の対応が重要な理由は、手続きが複雑でも安心して取引を進められるからです。

また、買取スピードが重要な理由は、早期に資金を確保できるからです。

これらの観点を踏まえ、必ず複数の業者から査定を取り比較してください。

特に悪質業者を避けるためには、共有持分の取り扱いに慣れている専門業者をお選びください。

共有持分の売却先5社

詳しくご案内します。

共有持分支援協会

共有持分専門の仲介と買取に対応している社団法人です。

共有持分に強い弁護士と提携しています。

買取は最短2日〜で、手付金制度があり、最短なら翌日にお渡ししています。

一部だけの売却やリースバックにも対応しております。

社団法人の立場で親身に丁寧に対応し、利用料は無料です。

大正ハウジング

共有持分の買取を専門で行っている不動産会社です。

弁護士事務所と提携しています。

センチュリー21の加盟店です。

中央プロパティ

共有持分専門の仲介業者です。

弁護士事務所と提携しています。

査定から契約まで最短1週間〜です。

仲介手数料などが無料です。

センチュリー21の加盟店です。

トップショット

共有持分専門の買取業者です。

1,000万件以上の不動産データに基づいたAIによる自動査定サービスを提供しています。

ライズ

共有持分専門の買取業者です。

弁護士と提携をしています。

3日～30日以内に現金化をしています。

相談は無料、買取実績は1,000件以上です。

共有持分の売却に関する民法についてのまとめ

関連する民法を把握した上で、共有持分の売却をお進めください。

ご案内した業者は民法などを熟知していますので、買取をご相談ください。

「共有持分の買取業者の目的は何？」
「共有持分を業者に売却して大丈夫か不安…」

このように考えていませんか？

この記事では、共有持分の買取業者の目的について、プロが分かりやすくご案内しています。

共有持分の買取業者の目的は利益を得ること！その4つの方法は…

詳しくご案内します。

【方法①】単独名義にして売却する

全ての持分を買い取り、単独名義にして、リフォームをし、売却するという方法です。

専門相談員
大伊（おおい）

この方法が最も多いです。

共有持分だけを買取っても、それだけではリフォームできません。

持分はあくまで所有権の割合（数字）で、不動産を物理的に分けているわけではないからです。

例えば、持分が3分の1だとしても、実際に3分の1だけをリフォームすることはできません。

ですので、買取業者は他の共有者に買取の交渉をし、全ての持分を買取った後にリフォームをして売却します。

持分の買取相場は、市場価格の30％～50％です。

例えば、5,000万円の不動産の4分の1は、1,250万円ではなく375万円～625万円になるということです。

大伊

その理由は、他の共有者との買取交渉に手間や時間がかかるためです。

相場についてはこちらの「共有持分の売却相場は市場価格より30～50％低い」でご案内していますので、売却予定のある方はご一読ください。

【方法②】単独名義にして賃貸する

全ての持分を取得して単独名義化し、賃貸物件として運用するという方法です。

賃貸は、回収までに時間はかかりますが、長期的に家賃収入を得られます。

大伊

回収するのに時間がかかりますので、買取業者は計画的に賃貸をします。

【方法③】他の共有者へ売却する（買取ってもらう）

他の共有者に買取りの交渉を持ちかけて、合意を得て売却するという方法です。

例えば、他の共有者が居住していて、「今後も住み続けたい」と考えている場合に、買取業者は利益を乗せて、その共有者に売却を持ちかけます。

リースバックとは、不動産の所有権（100％）を売却し、家賃を払ってその不動産に住み続けるしくみのことです。

詳しくはこちらの「持分リースバック」をご覧ください。

金額に折り合いがつかない場合は、共有物分割請求訴訟を検討します。

大伊

共有物分割請求訴訟については、この後、詳しくご案内します。

【方法④】共有物分割請求訴訟をする

共有物分割請求訴訟とは、話し合いで解決できない場合に、裁判所を通じて共有不動産を分割する方法のことです。

民法258条で規定されています。

裁判では、次の3つの分割方法を検討します。

1. 現物分割…不動産を物理的に分筆して単独名義にする
2. 代償分割…1人の単独名義にして、他の共有者に代償金を支払う
3. 換価分割（かんかぶんかつ）…売却して現金を分ける（任意売却 or 競売）

一番多いのは、競売による換価分割です。

競売による換価分割とは、裁判所の手続きで共有不動産をオークション形式でお金に換え、その代金を共有者の持分割合に応じて分けることです。

大伊

分筆も代償金の支払いも現実的には難しいですし、共有者全員の同意が必要な任意売却も難しいため、競売になることが多いです。

ただし、競売では得られる利益が少ないため、買取業者は「できればしたくない」と考えています。

訴訟について、より詳しくはこちらの「共有物分割請求訴訟とは？」でご案内しています。

共有持分の買取業者とのトラブル事例と防止策

それぞれご案内していきます。

売主と買取業者の間で起こるトラブル

• 相場よりも大幅に安く買い叩かれて後悔する
• 悪質な営業を受けて揉める
• 売却後に修繕費用を請求されて揉める

悪質な営業とは、例えば、業者が「持分を売却してください」と、朝晩関係なく電話や突然の訪問をしてくるといったことです。

こうしたトラブルは、悪質、悪徳な業者に売却を依頼してしまった場合に起こります。

大伊

とにかく事前の業者選びが大事です。

次のような対策をしてください。

より詳しくは、こちらの「共有持分の買取業者とのトラブル5つと回避法」でご確認ください。

他の共有者と買取業者の間で起こるトラブル

• 他の共有者がしつこい営業を受けて揉める
• 共有物分割請求訴訟される
• 突然、敷地内に買取業者が来て揉める
• 居住中の共有者が賃料の請求を受けて揉める

共有者が住んでいる住居の敷地内に、事前の連絡無く業者が入ってきてしまうことがあります。

買取業者にも共有不動産を使う権利があるからです。

大伊

売却後に起こることについては、本来なら売った人に関係ありません。

ですが、もし買取業者へのクレームが来て、対応せざるを得ない場合は、次のような対策をするようにお伝えください。

より詳しくはこちらの「共有持分の売却で起こるトラブルとは？」をご覧ください。

売主と他の共有者の間で起こるトラブル

買取業者は関係なく、売却することで起こりうるトラブルです。

• 「勝手に売った」ことに不信感を持たれ、関係修復が不可能になる
• 共有者が考えていた不動産の活用ができなくなり、揉める
• 管理費や固定資産税の負担で揉める

例えば、兄弟の一人が事前に相談せずに持分を売却した場合、「勝手に売った」とけんかを仕掛けてきたり、嫌がらせしてきたりすることがあります。

大伊

トラブルになってからできることは限られています。

事前に次のような対策をしてください。

共有持分の買取を業者に依頼するメリット・デメリット

買取に対応している業者に依頼するメリットとデメリットをご案内します。

メリット

自分の持分だけなら他の共有者の同意は不要で売却できます。

これは民法206条で規定されています。

共有持分の買取を業者に依頼するメリットは次の通りです。

• 短期間で現金化できる
• 共有者との交渉が不要
• 現金化までスムーズ

共有持分の買取に対応しているのは、次の3種類の業者です。

• 訳あり不動産の買取業者
• 共有持分が専門の買取業者
• 共有持分が専門の仲介業者

大伊

何かあった場合に備えて、共有持分が専門の業者に依頼することをおすすめします。

このうち買取業者の場合は、業者が直接買い取るため、最短数日～で入金が完了することがあります。

仲介業者とは、売主と買主の間に入って、売買の契約を成立させる業者のことです。

多くの買主に情報を提供するため、買取業者よりも高額で売ることができます。

中には売却前に手付金を渡している業者もいます。

• 買取業者と仲介業者の違い

大伊

早く現金化したい人は買取業者、高値で売却したい人は、仲介業者をお選びください。

デリット

共有持分を業者に売却する場合、市場価格より安くなります。

例えば、夫婦で50％ずつ共有している市場価格3,000万円のマンションがあり、夫が持分2分の1を売却する場合、1,500万円ではなく、30％～50％の450万円～750万円になります。

大伊

30％～50％も安くなる理由は、前述の通り、そのままでは活用できないため、買取の交渉をする必要があり、手間と時間がかかるからです。

トラブルへの対応も考慮する必要があります。

売却後に追加費用がかかるというのは、契約不適合責任が免責ではない場合に起こります。

• 契約不適合責任…売却して引き渡された不動産が契約内容に適合していなかった場合に、売主が負う責任

例えば、問題無く使用できていた戸建を売却したのに、買取業者が「お湯が出ない」「雨漏りが見つかった」「シロアリの跡があった」などと言ってくることがあります。

共有持分の場合、免責になっていることが多いです。

免責になっていれば、対応する必要はありません。

このように後から言ってくる場合、悪質・悪徳な業者に売却をしてしまった可能性がとても高いです。

大伊

この後ご案内する「業者を選ぶ6つのポイント」で、悪質・悪質な業者を徹底的に避けてください。

共有持分の買取に対応している業者を選ぶ6つのポイント

それぞれご案内していきます。

【ポイント①】買取実績が豊富な業者を選ぶ

理由は2つあります。

• 様々なケースに対応できる
• スムーズに買取ってくれる

公式サイトであなたのケースに近い実績があるかどうか、確認してみてください。

大伊

当協会の成功事例はこちらにございます。

ぜひ参考にしてみてください。

【ポイント②】宅地建物取引業の免許の有無を確認する

宅地建物取引業の免許とは、不動産取引を行うための国の許可のことです。

免許がある会社は法律に基づいて営業しているということです。

確認する理由は、免許があるということは、悪徳・悪質な業者の可能性が低いからです。

公式サイトで免許番号をご確認ください。

【ポイント③】買取業者の口コミ・評判を確認する

理由は、業者が悪質・悪徳かどうか見分けられる可能性が高まるからです。

口コミや評判をチェックする場合、次のようにしてください。

• 悪い評判が多い業者は避ける
• 抽象的な内容ではなく具体的な内容をチェックする

大伊

良い口コミでも、具体性が無いものは参考になりません。

【ポイント④】複数業者で査定をして比較する

理由は、相場を把握するためです。

相場を把握できれば、査定額が高いか安いか判断できます。

悪質・悪徳な業者は、極端に高い金額を提示してきたり、極端に安い金額を提示してきたりします。

大伊

1社だけの査定では判断できませんので、3社以上の査定を受けてください。

【ポイント⑤】弁護士と提携している

理由は2つあります。

• 法的トラブルを防ぐことができる
• トラブルが起こった場合に相談できる

共有持分の売却では、他の共有者と対立したり、揉めたりすることがあります。

弁護士がいれば、法的な予防策や対策を打つことができます。

【ポイント⑥】担当者が誠実で丁寧な対応をしてくれる

理由は、営業マンによって結果が大きく変わることがあるからです。

営業担当者の質で、売却価格が違ったり、やり取りのストレスのかかり方が違ったりします。

強引だったり、連絡が遅かったり、不備があったりする担当者はトラブルの元です。

初回相談やその後のやり取りで見極めてください。

大伊

当協会は、共有持分に詳しい専門の相談員が、社団法人の立場で親切・丁寧な対応を心がけております。

お困りのことがございましたら、お気軽にご相談ください。

>>協会に相談する（無料）

共有持分の買取に対応している業者5社

それぞれご案内します。

共有持分支援協会

共有持分支援協会は、共有持分の悩みを解決する一般社団法人です。

仲介による高額売却も、買取による早期現金化もできます。

買取は最短2日～、手付金を即日で受け取ることできます。

持分リースバックで住み続けることもできます。

持分に詳しい弁護士や税理士と連携しています。

共有持分専門買取センター

共有持分専門買取センターは、共有持分の専門の買取業者です。

所在地は大阪で、対応エリアは大阪中心です。

年間1,200件の相談に対応しています。

共有持分売却窓口

共有持分売却窓口は、共有持分専門の買取業者です。

累計1万件超の相談実績があります。

対応エリアは大阪・京都・兵庫・沖縄です。

大正ハウジング

大正ハウジングは、共有持分専門の買取業者です。

センチュリー21加盟店です。

ベリーベスト

ベリーベストは、共有持分が専門の買取業者です。

法律事務所のグループ法人が運営しています。

共有持分の買取業者の目的は何？のまとめ

共有持分の買取業者の目的は、利益を得るために、主に単独名義にしてリフォームして売却することです。

仕組みを理解した上で、買取業者の話を聞いてみてください。

「共有持分を売却すると、どんなトラブルが起こる？」
「揉めずに共有持分を売却したい」

このように考えていませんか？

このページでは、共有持分の売却で起こりやすいトラブルとその対策法を、プロが分かりやすくご案内します。

【パターン①】共有持分の売却で「売主と他の共有者」で起こるトラブル

売主と他の共有者との間で起こるトラブルをご案内します。

詳しくご案内します。

①他の共有者に反対されて売却できない

共有名義の不動産全体を売却したくても、反対されてしまうということです。

例えば、次のようなケースです。

• 「思い出を残したい」と反対される
• 「まだ住みたい」と反対される
• 「賃貸に出したい」「値上がるのを待ちたい」と反対される
• 「お前とは話したくない」「相手の得になることをしたくない」と反対される

全体を売却する場合は、全員の同意が必要で、一人でも反対すると売却することはできません。

この場合の回避方法は次の通りです。

• 持分のみの売却を検討する
• リースバックを検討する（共有者はそのまま住み続けられる）

持分だけを売却することは、民法206条「所有権の内容」で認められています。

他の共有者の同意や許可、相談や連絡無しで売却できます。

専門相談員
戸田（とだ）

トラブルにも対応できる共有持分売却の専門業者がいますので、相談してみてください。

>>共有持分売却の専門業者を見る

リースバックとは、不動産を一度売却して、その後に買主と賃貸契約を結び、引き続き住み続けられる仕組みのことです。

「私が住み続けたい」「母に住み続けてもらいたい」という人は、持分のリースバックに対応している会社がありますので、探してみてください。

戸田

当協会でも、持分リースバックに対応しております。

お気軽にご相談ください。

>>共有持分支援協会に相談する（無料）

他の共有者と連絡が取れず売却できない

例えば、次のようなケースです。

• 共有者が海外に行ってから音信不通
• 共有者が引っ越しを重ねて、連絡先など一切不明
• いろいろ手を尽くしたが、所在を確認できない

回避方法は次の通りです。

• 持分のみの売却を検討する
• 「共有物分割請求訴訟」を提起する
• 「所在不明者の共有持分取得制度」を利用する

共有物分割請求訴訟とは、共有状態を裁判で解消するための手続きのことです。

共有者と連絡を取れなくても利用できます。

詳しくは「共有物分割請求訴訟とは」でご案内していますので、ご覧ください。

所在不明者の共有持分取得制度とは、民法262条の2で規定された裁判所の許可を得て、他の共有者が所在不明者の持分を取得する手続きのことです。

共有不動産に強い弁護士を探して、ご依頼ください。

戸田

当協会では、共有不動産に強い福本弁護士と提携をしております。

持分についてお困りごとがありましたら、お気軽にご相談ください。

>>共有持分支援協会に相談する（無料）

自分の持分を売却後に、他の共有者との関係が悪くなる

例えば次のようなことです。

• 「相談もなく勝手に売って！」と怒鳴り込んできた
• 売却や賃貸などの「計画をつぶされた！」ことを理由に揉めた
• 買取業者へのクレームが来る

相談も連絡もなく、いつの間にか持分が買取業者に代わっていたら、相手が不信感を持つのは自然なことです。

相手が計画を考えていたならなおさらです。

戸田

今後も共有者と関係を続けていくなら、できれば、売却する意思を伝えておいてください。

持分を買取った買取業者は、他の共有者と持分の買取交渉を行います。

しっかりとした業者ならトラブルになることは少ないですが、悪質・悪徳な業者の場合はトラブルになることが多いです。

グレーな方法なども含めて、共有者に心理的に負荷を与えて、交渉を有利に進めようとすることがあるからです。

例えば次のようなことです。

• 敷地内に勝手に入ってくる
• 家賃を請求してくる
• 訴訟してきた

回避方法は次の通りです。

• 持分の売却前に、共有者に伝える
• 弁護士と提携している買取専門業者を選ぶ
• 悪質・悪質な業者について弁護士に相談する

悪質・悪徳な業者に持分を売却しないように、業者選びは丁寧に行ってください。

戸田

業者の選び方のポイントを、こちらの「トラブルを避けるための業者の選び方」でご案内していますので、ご一読ください。

>>業者の選びのポイントを見る

住宅ローンが残っていて持分を売却できない

持分を売却しようとしても、住宅ローンを完済するまで売却できません。

金融機関がローンの担保として不動産に抵当権を設定しているからです。

抵当権とは、金融機関が融資の担保に不動産に設定する権利のことです。

もし返済不能になったら、金融機関は、担保設定した不動産の売却代金から回収します。

戸田

抵当権が外れるのは、住宅ローンを完済した場合だけです。

そのため、夫婦で共有名義の家を購入し、夫（元夫）がローン契約者で住宅ローンの残債がある場合、妻（元妻）が離婚前後に売却しようとしてもできません。

この場合の対策は次の通りです。

• 任意売却を検討する
• 住宅ローンを完済する
• 配偶者（元配偶者）に持分を買取ってもらう

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなったときに、金融機関の承諾を得て抵当権付きの不動産を売却する方法のことです。

ローンの残債が、不動産の価格よりも低い場合にご検討ください。

例えば、不動産価格が4,000万円で、ローンの残債が1,500万円なら、夫婦の同意があり、金融機関の承諾を得られば、問題無く任意売却できます。

任意売却の専門業者への依頼をご検討ください。

【パターン②】共有持分の売却で「売主と買取業者」で起こるトラブル

よくあるのは次のようなトラブルです。

詳しくご案内します。

不当に安い金額で買い叩かれる

共有持分の売却相場は、市場価格の30％～50％です。

例えば、6,000万円の共有不動産の2分の1を売る場合、3,000万円ではなく、900万円～1,500万円が相場になるということです。

にもかかわらず、特に説明もなく「この持分なら500万円がせいぜいですね」などと、異常に安い金額を提示する業者がまれにいます。

戸田

いわゆる悪徳・悪質な業者です。

回避方法は次の通りです。

• 相場を把握し、査定の根拠を確認する
• 納得できなければ契約しない
• 弁護士と提携している業者に査定を依頼する

売却相場はこちらの「共有持分の売却相場を解説」で詳しくご案内していますので、ご覧になってみてください。

自分でもある程度の相場を把握しておき、業者に説明を求めて、その回答が意味不明だったり、違和感感じるような回答だったりしたら、契約はしないでください。

このような悪質・悪徳な業者は、金額だけでなく、こちらの不利な契約内容を盛り込んでくることがあるからです。

戸田

悪質・悪徳な業者を避け、しっかりとした業者を選ぶには、ポイントがあります。

こちらの「トラブルを避けるための業者の選び方」でご案内していますので、ご覧ください。

>>業者の選びのポイントを見る

売却後に修繕費を請求される

例えば、「契約時には分からなかった雨漏り、設備の故障などで修繕費がかかる」と言われて、売却後に数十万円以上請求されるといったことです。

回避方法は次の通りです。

• 契約時に、「契約不適合責任の免責条項」が記載されているか確認する
• 弁護士と提携している業者に査定を依頼する

この条項があれば、買主からの次の行為を回避できます。

• 契約後の修繕費の請求
• 売却額の減額の要求
• 契約の取り消し
• 損害賠償の請求

戸田

共有持分の売却では、免責条項を入れるのが一般的です。

入っていない場合は、必ずその理由を確認してください。

しつこい営業を受ける

例えば次のようなことです。

• 一度査定依頼をしただけで何度も電話される（朝晩関係なく）
• 事前連絡無しに直接訪問してくる
• 訪問後は、なかなか帰ろうとしない

回避方法は次の通りです。

• 「電話をしないでください」と伝える、着信拒否する
• 「お帰り下さい」と伝える
• 消費生活センターに相談する
• 弁護士に相談する
• 弁護士と提携している業者を選ぶ

売却する際は、ごくまれにいる悪徳・悪質な業者を事前に避けることを第一としてください。

戸田

ちゃんとした業者を選ぶポイントを、こちらの「トラブルを避けるための業者の選び方」でご案内していますので、ご覧ください。

>>業者の選びのポイントを見る

【パターン③】共有持分の売却で「買取業者と他の共有者」で起こるトラブル

自分の持分を売却した後に、買取業者と他の共有者との間で起こるトラブルのことです。

よくあるのは次のようなことです。

• 今まで通りのことができなくなる
• 買取業者が敷地内に出入りする、しつこい営業をする
• 買取業者が他の共有者に「強引な要求」をする

今まで通りのことができなくなるとは、建物の老朽化に伴う簡単な補修や維持管理のための掃除などを勝手にしないように言ってくるといったことです。

戸田

「強引な要求」とは、例えば次のようなことです。

• 賃料を請求する
• 訴訟をちらつかせて、買取り交渉をする
• 共有物分割請求訴訟をする

共有者が共有不動産に住んでいる場合、家賃相当の賃料を支払うように要求されることがあります。

こういった買取業者からの半ば嫌がらせのような営業について他の共有者からクレームが来ることがあります。

戸田

回避方法は、悪質な業者を避けて、ちゃんとした業者を選ぶことです。

>>業者の選びのポイントを見る

【パターン④】共有持分の売却で「近隣住民との間」で起こるトラブル

近所に住む近隣住民と、売主、他の共有者、買取業者との間で起こりやすいトラブルは次の通りです。

• 「維持管理の不備」でクレームが来る
• 悪い噂を広められて、不動産の評価額が下がる
• 買主の行動についてクレームが来る

維持管理の不備とは次のようなことです。

• 家が崩れ落ちそうで危険
• 草木が生い茂って敷地内に入ってきている
• 害虫（G、スズメバチなど）が出る
• 野良犬・野良猫、害獣が住みついて怖い
• ゴミの放置で匂いが発生する

このようなことで近隣住民からクレームが入ることがあります。

対応せずにいると、まれに訴訟されることもあります。

また、売却したことが近隣に知れ渡り、「トラブル物件」「もめてるみたい」といった噂が広がったことで、不動産の評価額が下がることがあります。

戸田

買主の行動についてクレームが入るとは、例えば、次のようなことです。

• 見慣れない人（新しい共有者＝買取業者）がウロウロしている
• 見慣れない人が大声を出してうるさい
• 見慣れない人が勝手に道路に駐車して車を動かせない

売主の回避方法は次の通りです。

• もう関係が無いと突っぱねる（売主）
• 弁護士に相談する（他の共有者）
• 事前にまともな買取業者を選ぶ（売主）

戸田

ほとんどのトラブルは、事前の売却先選びで防ぐことができます。

>>業者の選びのポイントを見る

共有持分の売却によるトラブルを防ぐ方法、起こったトラブルへの対策

それぞれご案内します。

弁護士と連携している専門業者に売却を依頼する

専門業者とは、共有持分を専門に、買取や仲介をしている業者のことです。

弁護士と提携している専門業者に依頼すれば、無駄なトラブルは起きませんし、起こったトラブルにもスムーズに対応してくれまます。

弁護士に直接相談する

売却後に起こったトラブルへの対策です。

弁護士と提携していない買取業者に依頼した場合、次のような法律の相談窓口にご相談ください。

自分の持分を売却する

自分の持分を売却すれば、権利（所有権）が無くなります。

あとは、買取業者と共有者の問題ですので、関わらなくても、法的には問題がありません。

ただし、悪徳・悪質な業者に売却を依頼すると、次のようなトラブルが起こります。

• しつこい営業を受ける
• 安い金額で売って損をする
• 不利な契約を結ばされる（後から修繕費用を請求されるなど）

戸田

この後ご案内する方法で、徹底的に悪徳・悪質な業者を避けてください。

トラブルを避ける！共有持分売却で業者を選ぶ時の6つのポイント

戸田

この6つのポイントを押さえれば、多くのトラブルを未然に防ぐことができますし、起こったトラブルをスムーズに解決することができます。

共有不動産の買取には、一般的な不動産会社は対応していません。

そのため、依頼先は次の2つに限られます。

• 訳あり物件の業者
• 共有持分が専門の業者

対応力に違いがありますので、より専門性が高い共有持分が専門の業者をお選びください。

また、買取業者（自社買取）か仲介業者では、買取スピードと買取価格が異なります。

戸田

少しでも高く売りたい場合は仲介業者に、少しでも早く現金化したい場合は買取業者に依頼してください。

トラブルにも対応できる共有持分売却の専門業者5社

それぞれご案内していきます。

一般社団法人共有持分支援協会

共有持分支援協会は、共有持分を専門に取り扱う社団法人です。

共有名義の不動産に強い福本弁護士と提携しています。

トラブル中でも対応可能で、年間360件以上の相談実績があります。

仲介にも買取にも対応しています。

中央プロパティ

中央プロパティは、共有持分専門の仲介業者です。

初回相談から弁護士が同席します。

売却後のトラブルにも対応しています。

相談実績は累計4万件です。

ベリーベスト不動産

ベリーベストは、共有持分に強い買取業者です。

弁護士・司法書士・税理士のサポートを受けられます。

すでにトラブルになっていても売却可能です。

大正ハウジング

大正ハウジングは、共有持分に強い買取業者です。

代理人弁護士を通じての訴訟に対応しています。

買取後のトラブル防止もサポートしています。

AlbaLink（アルバリンク）

アルバリンクは、共有持分を含む訳あり物件専門の買取業者です。

弁護士・司法書士・税理士と連携しています。

トラブルを抱えている物件でも対応可で、不動産事業全体の相談実績は年間5,000件です。

共有持分売却でよくあるトラブルまとめ

トラブルの種類を理解して対策をすれば、ほとんどの場合未然に防げます。

焦らず、よく確認しながら売却を進めてください。

「共有名義の土地を売却したい」
「共同名義の家を売却する方法を知りたい」

このように考えていませんか？

このページでは、共有名義・共同名義の土地や家を売却する方法についてご案内します。

共有名義、共有持分、共同名義とその違い

専門相談員
大伊（おおい）

それぞれの用語にどのような意味があるのか、どのように違うのか、ご案内して参ります。

• 各用語の意味

共有名義（きょうゆうめいぎ）とは？

共有名義とは、1つの不動産を複数の人の名義で登記している状態のことです。

不動産が共有名義になる主なパターンは次の通りです。

• 親の不動産を相続した
• 夫婦でマイホームを購入した
• 親子で二世帯住宅を建てた
• 経営者が出資してマンションを建築した

大伊

共有名義は法律用語です。

• 法律用語…法律の条文、裁判の判例、学説や契約書などで使われる特定の定義や意味を持つ言葉

共有持分（きょうゆうもちぶん）とは？

共有持分とは、各共有者が所有している権利の割合のことです。

例えば、相続で母と2人兄弟の共有名義で、実家を法定相続通りに分けた場合、持分は母2分の1、兄弟は4分の1ずつです。

例えば、夫2/3、妻1/3の割合で費用を出してマンションを購入した場合、持分は夫3分の2、妻3分の1です。

この場合はお金を出す割合で持分が決まります。

共有名義も共有持分も、登記事項証明書の「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」に記載される法律用語です。

※画像をクリックすると拡大できます

共同名義（きょうどうめいぎ）とは？

共同名義とは、1つの不動産を複数の人が共同で所有していることを表す日常用語です。

持分の割合は関係ありません。

次にように日常会話の中で使われます。

• 「親が他界したので、兄弟の共同名義で実家を相続した」
• 「マンションを夫婦の共同名義で購入した」
• 「親と共同名義で二世帯住宅を建てた」
• 「経営者の友人同士で、投資用マンションを共同名義で所有している」

大伊

ほとんどの方は、共有名義も共同名義も同じ意味で使っています。

共有名義・共同名義の土地や家は「売却できない」と言われる理由

理由は、不動産全体の売却をするには、共有者全員の同意が必要だからです。

共有物への行為は、次の3種類があり、それぞれ共有者の同意条件が異なることが、民法で定められています。

• 保存行為（単独）…現状維持のための修繕、応急処置
• 管理行為（過半数の同意）…日常的に維持するための修繕や清掃、賃貸
• 変更行為（全員の同意）…売却、贈与、放棄、分筆、建物の増改築、建替、抵当権設定など

大伊

売却は変更行為ですので、全員の同意が必要です。

共有者の中に反対している人がいる場合は、不動産全体の売却はできません。

ですが、自分の持分だけなら売却できることが、民法206条で規定されています。

他の共有者の同意や許可は必要なく、各共有者が単独で判断して実行することができます。

大伊

次のように違いがあることを、認識しておいていただければと思います。

• 共有不動産全体を売却する場合…全員の合意が必要
• 自分の持分を売却する場合…自分だけの判断でできる

共有名義・共同名義の土地・家を売却する5つの方法

それぞれご案内します。

【方法①】自分の持分だけを「専門の買取業者」に売却する

先ほどもご案内した通り、自分の持分だけなら、誰かの同意などは不要で売ることができます。

専門の買取業者とは、共有名義・持分の不動産を専門に買取している業者のことです。

メリットは次の通りです。

• 現金化までが早い
• 仲介手数料が掛からない
• 手続きが簡単でスムーズ

業者が直接買取るため、現金化と手続きがスムーズです。

デメリットは、市場価格と比べて安くなることです。

相場は市場価格の30％～50％です。

安くなる理由は次の通りです。

• 持分だけでは活用できないため、買取業者は他の共有者の持分も買い取る必要がある
• 買い取るための交渉に相応の手間と時間がかかる
• 交渉の過程などでトラブルになったら対応する必要がある
• 交渉の結果、訴訟をすることがある

このように、手間だけでなくリスクもあるため、一般の不動産会社は、共有名義・共同名義の土地や家の買取に対応していません。

大伊

より詳しくは「共有持分の相場」、「持分の売却で起こるトラブル」をご覧ください。

【方法②】「専門の仲介業者」に依頼する

専門の仲介業者とは、共有持分の仲介を専門にしている業者のことです。

仲介業者とは、売主・買主の間に立って不動産の売買をサポートする業者のことです。

メリットは、買取よりも高く売れることです。

理由は、複数の買主候補の中には、高い金額を提示する買主がいるからです。

大伊

仲介業者は、30％～50％の中で、できるだけ高く買い取ってくれる買主を探してくれます。

デメリットは、時間と仲介手数料が掛かることです。

買い手を募り、高額で買取る買主を見つけるのに時間が掛かります。

仲介手数料は次の通りです。

ただし、中には仲介手数料が0円の業者がいます。

大伊

当協会も共有持分の仲介をしておりますが、手数料は無料です。

売却をお考えでしたら、お気軽にご相談ください。

>>当協会に売却の相談をする（無料）

【方法③】共有者全員の同意で不動産全体を売却する

共有者全員とは、共有関係にあるすべての共有名義人のことです。

メリットは、市場価格に近い価格で売れることです。

理由は、その不動産全体なら流動性が高いからです。

例えば、実勢価格（市場価格）が5,000万円の共有不動産がある場合、約5,000万円で売却することができるということです。

売却益は持分に応じて分配します。

金額によっては譲渡所得税がかかる場合があります。

大伊

譲渡所得税については、こちらの「共有持分を売却した時の税金」で詳しくご案内していますので、売却前にご一読ください。

デメリットは、共有者全員の同意が必要なことです。

1人でも反対すれば、不動産全体の売却はできません。

【方法④】持分を他の共有者へ売却する

他の共有者とは、その不動産の所有権を持つ自分以外の共有名義人のことです。

メリットは、市場価格に近い価格で売れることです。

理由は2つあります。

• 安い金額で売るとその差額に贈与税がかかる
• 持分が増えて単独所有になれば、実勢価格（市場価格）に近い価格で売れる

共有者が家族だからと言って、市場価格よりも安く売ると、その差額に対して贈与税がかかってしまいます。

例えば、6000万円の共同名義の戸建があり、3分の1を2,000万円ではなく200万円で売ると、差額の1,800万円に対して贈与税ががかかます。

大伊

詳細は持分に詳しい税理士にご相談ください。

デメリットは、実行できる共有名義人がほとんどいないことです。

実行するには、次の2つの条件が必要です。

• 持分を買い取る経済的な余裕がある（資金がある）
• 不動産を有効活用できるノウハウがある

例えば、親族間で不動産事業をしているなら実行できます。

【方法⑤】土地を分筆して売却する

土地の分筆とは、1つの土地を分割して、個別の土地にすることです。

共有名義の不動産が土地の場合は、分筆後に共有物分割をすると、単独名義になります。

メリットは、共有状態から単独所有の状態にできることです。

単独所有になれば、リフォームや建て替え、賃貸、売却などを自由に実行することができます。

デメリットは、次の表のように、費用と時間が掛かることです。

共有名義・共同名義の土地・家を売却する流れと必要な書類

持分だけを売却する場合も、全体で売却する場合もおおよそ同じ流れです。

査定の依頼先は、買取業者か仲介業者です。

買取業者に依頼した場合の買い手は、その買取業者です。

仲介業者に依頼した場合の買い手は、市場で見つけた第三者です。

訳あり不動産の買取業者ではなく、共有名義・共同名義が専門の業者にご依頼ください。

大伊

悪質・悪質な業者に依頼しないように、慎重にお選びくださいね。

必要な書類は次の通りです。

全体で売却する場合は、人数分の書類が必要です。

全体を売却する場合に、売却に立ち会えない共有者がいたら、委任状が必要です。

分筆した土地の場合は、土地測量図と境界確認書を求められることが多いです。

大伊

流れや書類についての詳細はこちらの「共有持分を売却する流れと発生する費用や書類を解説」でご案内していますので、売却前にご一読ください。

共有名義・共同名義の土地・家の売却で売主に発生する費用、税金

詳しくご案内します。

譲渡所得税の確定申告

確定申告は次のケースで行います。

• 共有不動産の売却で利益が出た
• 控除を適用して利益が出なかった

控除を適用せず、利益が出ない場合、確定申告は不要です。

• 税金の控除…税金を計算する際に、課税対象となる金額から、一定の金額を差し引くことができる制度（税金を減額する仕組み）

次の控除があります。

• 譲渡所得控除の特例

控除は各共有者が利用できます。

大伊

例えば、市場価格8,000万円の戸建の持分2分の1を1,600万円で売却して、3,000万円の特別控除を受けた場合は、譲渡所得税はかかりませんが、確定申告は行います。

売却した翌年の2月16日〜3月15日までに、次の手順で確定申告を行います。

1. 必要な書類を用意する
2. 譲渡所得の内訳書を記入する
3. 確定申告書を作成し提出する
4. 納税・還付を受ける

より詳しくは「共有持分を売却した時の税金」でご案内しておりますので、ご興味のある方はご一読ください。

抵当権抹消登記の費用

抵当権抹消登記とは、住宅ローンを完済した後に、登記簿から抵当権を消す手続きのことです。

登録免許税と司法書士への報酬がかかります。

登録免許税は1件あたり1,000円です。

司法書士報酬は3万円～で、司法書士によって変わります。

詳しくはこちらの「共有持分の買取を社団法人 共有持分支援協会の相談員が必須情報を解説」でご案内していますので、ご一読ください。

買主に贈与税が発生するケース

低価格で売却をすると、買主に贈与税が発生することがあります。

税務署から実質的な贈与とみなされる場合があるからです。

例えば、親子で50％ずつ共有する約4,000万円の不動産があり、親がその持分（約2,000万円相当）を子に500万円で売却した場合、差額1,500万円は実質的な贈与とみなされ、子に贈与税が課されます。

大伊

共有者に売却したり、贈与したりする場合は、どの方法が最も良いのか、共有持分に詳しい税理士にご相談ください。

共有名義・共同名義の土地・家の売却で起こりうるトラブルと対策

起こりうるトラブルは関係性で異なります。

1. 売主と買主（買取業者）
2. 売主と他の共有者
3. 買主と他の共有者
4. 共有者間（売買を共有者間で行う）

詳しくご案内します。

【関係性①】売主と買主（買取業者）

買取業者に売却する場合に、売主との間で起こるトラブルです。

トラブルが起こる理由は、悪質・悪徳業者に依頼してしまったからです。

ちゃんとした業者に依頼すれば、こうしたトラブルは起きません。

対策は、良心的な業者に依頼することです。

大伊

買取業者は年々増えつつあり、悪質・悪徳な業者も比例して増えております。

ご不安な方は、こちらでご案内している「共有名義の土地や家を売却できる5社」をご検討ください。

【関係性②】売主と他の共有者

買取業者に売却した後に、売主と他の共有者の間で起こるトラブルです。

事前の連絡なしで勝手に売却すると、他の共有者から苦情が来たり、連絡が取れなくなることがあります。

対策は、事前に相談したり、必要な内容を伝えることです。

大伊

悪質・悪徳な業者に依頼するのはトラブルの元です。

売却前に、持分の売却で後悔しないためのポイントをご覧ください。

【関係性③】買主と他の共有者

買取業者などの買主に売却した後に、買主と他の共有者の間で起こるトラブルです。

買取業者は利益を得ることが目的で持分を買い取ります。

ほとんどの会社はトラブルにならないように、他の丁寧に交渉を進めます。

ですが、共有者がストレスを感じて感情的になり、ちょっとしたことでトラブルになることがあります。

さらに、買取業者が悪質・悪徳な業者の場合は、トラブルになる確率がグンと高まります。

法的にグレーな方法で圧力をかけてくるからです。

大伊

対策は、専門の信頼できる業者に依頼することです。

当協会でもご相談に対応しておりますので、お気軽にご連絡ください。

>>協会に電話で相談する（無料）

【関係性④】共有者間（売買を共有者間で行う）

他の共有者に売る場合に起こるトラブルです。

対策は、法律や税金のアドバイスをもらうために、弁護士、税理士と相談しながら進めることです。

できれば、共有名義に強い弁護士、税理士にご相談ください。

大伊

当協会は、共有名義の不動産に強い福本弁護士と提携をしております。

お気軽にご相談ください。

共有名義・共同名義の土地・家の売却で事前に知っておくべきポイント

詳しくご案内します。

【ポイント①】持分を早く現金化するなら専門の買取業者に依頼する

買取業者は自社で買取るため、買取のスピードが速く、現金化までの期間が短いです。

買取業者を選ぶポイントは次の通りです。

【ポイント②】持分を高く売るなら専門の仲介業者に依頼する

仲介業者は高く買取る買主を集めるため、利用すれば高値で売却できます。

仲介手数料がかかっても、買取業者よりも売却益は多いです。

大伊

例えば、同じ持分でも、買取業者の査定は600万円、仲介業者の査定は750万円ということがあります。

この場合、仲介手数料が33万円でも、717万円です。

仲介業者を選ぶポイントは次の通りです。

【ポイント③】委任状を活用する（全体売却の場合）

委任状とは、法律行為を代理人に委任したことを証明する文書です。

共有不動産全体を売却するには、本来は共有者全員の立会いが必要ですが、委任状があればその必要はありません。

次のような場合は、委任状の活用を検討してください。

• 遠方に住んでいる
• 高齢や病気で外出が難しい
• 仕事が多忙でスケジュールを取れない

【ポイント④】事前に相続登記を済ませておく

相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産を、相続人に名義変更する登記手続きのことです。

相続人が複数いて共有名義で相続する場合は、登記簿に持分割合を明記して登記します。

この登記をしていないと、実際は亡くなった方の名義のままのため、売却できません。

いざ共有名義の買取業者に声をかけても、「買い取れません」と言われてしまいます。

なお、この登記は2024年4月に義務化され、取得を知った日から3年以内に、正当な理由が無いのに登記申請しないと、10万円以下の過料（ペナルティ）が発生します。

大伊

相続登記についてはこちらの「共有名義の相続登記とは？」で詳しくご案内していますので、必要な方はご一読ください。

共有名義・共同名義の不動産（土地・家）を売却できる5社

詳しくご案内します。

共有持分支援協会

共有名義・持分の不動産の悩みを解決する専門機関です。

仲介をしていますが、最短2日で買取ることもできます。

早急に資金を必要としている方のための手付金制度があります。

専門の相談員が社団法人の立場で、丁寧に対応しています。

共有持分売却窓口

共有持分を専門に取り扱っている買取業者です。

1万件以上の豊富な実績があります。

法的手続きの無料サポートがあります。

中央プロパティー

共有持分を専門に仲介をしている業者です。

仲介手数料が0円です。

センチュリー21の加盟店です。

ベリーベスト不動産

共有持分を専門に取り扱っている買取業者です。

ベリーベストグループの不動産会社です。

株式会社クランピーリアルエステート

共有持分をはじめとする訳あり物件の買取業者です。

最短2日で買取ります。

年間の相談件数が3,000件以上あります。

全国1,200以上の士業事務所と連携しています。

共有名義・共同名義の不動産(土地・建物・家)を売却の売却についてのまとめ

共有名義・共同名義の土地や家を売却する方法は5つあります。

買取業者や仲介業者の利用を考えている方は、共有持分が専門で、買取にも仲介にも対応しているところへご依頼ください。

「共有持分の売却相場っていくらなの？」
「持分の売却相場は低いって、本当？」

このように考えていませんか？

このページでは、共有持分の売却相場について、プロが詳しく解説します。

共有持分の売却相場の計算式

専門相談員
康原（やすはら）

共有持分の評価方法は6つありますが、買取業者などが実務で使うのは次の計算式です。

• 共有持分の評価額 ＝ 不動産の実勢価格(市場価格) × 持分割合 × 評価割合（30％〜50％）

実勢価格（じっせいかかく）とは、直近、数ヶ月で実際に市場で取引された価格（時価）のことで、市場価格とも呼ばれます。

実勢価格は、不動産情報ライブラリで調べることができます。

シミュレーションをいくつかご案内します。

康原

リアルな事例はこちらの「共有持分売却のリアルな価格相場！」でご案内していますので、ご覧になってみてください。

実勢価格が不明な場合は、その他の計算方法がありますので、「共有持分の評価を算出する6つの方法」をご覧になってみてください。

持分割合とは、共有名義人が所有している権利の割合のことです。

登記事項証明書の権利部（乙区）に、●分の●と記載されます。

※画像をクリックすると拡大します

評価割合とは、買取業者などが、査定の際に不動産の価格を減価する割合のことです。

共有持分にはリスクがあるため、評価の割合は30％～50％が相場です。

康原

30％～50％減額される理由については、この後詳しくご案内します。

共有持分の売却相場が30％〜50％OFFになる3つの理由

詳しくご案内します。

【理由①】目的達成に手間と時間がかかる

ほとんどの買主（買取業者など）の目的は、全ての持分を購入して1つにまとめ、リフォームした上で売却して利益を出すことです。

例えば、3人で3分の1ずつ所有している6,000万円の共有不動産を、1人あたり800万円、合計2,400万円で購入し、リフォームして6,200万円で売るといったことをします。

そのため、買主は全体の権利を手に入れることを目的に、他の共有者と交渉をします。

その手順は次の通りです。

1. 共有者に買取請求をする
2. 金額の交渉をする
3. 合意したら契約・決済、移転登記をする
4. リフォームする
5. 売却活動をする

売却までに相応の手間と時間がかかることが予想されます。

このようにする理由は、共有持分だけを所有していても不動産全体を自由に使うことができないからです。

康原

リフォームや大規模な修繕、売却したくても、他の共有者が反対すれば、単独で行うことはできません。

買主はこうした手間と時間、実費を加味して、評価割合を設定し、査定額を算出します。

【理由②】他の共有者とのトラブルリスクがある

共有持分を購入すれば、他の共有者との関係をそのまま引き継ぐことになります。

もし共有者間でトラブルが発生していた場合、買い手（新たな共有者）がその問題に巻き込まれてしまいます。

康原

よるあるトラブルは次の通りです。

• 不動産の利用方法（売却、賃貸、居住など）をめぐる対立
• 修繕費用や固定資産税の負担についての対立
• 売却利益の分配についての対立

例えば、「母に住み続けてもらいたい」という息子がいる状況で、買取業者が「売ってください」と言っても、最初は受け入れられません。

このような場合、条件の交渉には時間がかかることが予想されます。

中には金額を釣り上げてくる人もいますし、修繕や維持管理、税金の負担を買取業者に押し付けようとしてくる共有者もいます。

【理由③】買い手が少ない

「立地が良い築浅の戸建」などの条件が良い不動産の場合は、購入希望者が多いです。

このような需要が高い不動産なら、実勢価格と同じぐらいの価格で売却できます。

ですが共有持分の買主はとても少ないです。

ご案内してきたように手間や時間、費用がかかり、時にトラブルになるリスクがあるからです。

康原

共有持分の買い手は次の2パターンだけです。

1. 共有持分の買取に対応している業者（買取業者、仲介業者）
2. 他の共有者

親族や夫婦間などで、持分の売買をするケースは少ないです。

買い手が少ない＝需要が少なければ、価格は安くせざるを得ません。

共有持分の売却相場が決まる5つのポイント

それぞれ詳しくご案内します。

【ポイント①】不動産そのものの価値

共有持分はあくまで不動産の一部です。

不動産の価値を算出する際は、まず物件全体がいくらで売れるかを評価する必要があります。

実勢価格の他に、公示価格や相続路線価、固定資産税の評価額などを参考にしつつ、次の要素でも評価をして価格を決定します。

• 査定額に直結する要素

【ポイント②】持分割合と共有者の人数

持分割合が大きければ、不動産全体に対する権利が強くなります。

過半数以上の持分があれば、次のような行為ができるようになります。

次のような場合は、全員の同意が必要です。

共有者の人数が多ければ、その分だけ権利関係が複雑になり、手続きに手間や時間がかかったり、トラブルになったりします。

参考）「共有持分の処分」

【ポイント③】居住者の有無

もし他の共有者が居住している場合、買い手はすぐにその不動産を利用することができません。

次のようなことを踏まえて、価格を安く設定します。

• 持分を購入するのに相場以上の金額が必要になる可能性がある
• 立ち退きの交渉をする手間や時間ががかかる
• 交渉が成立しない場合は訴訟をすることになる

【ポイント④】土地と建物の持分の範囲

一般的に、土地の方が建物よりも高い評価を受けます。

理由は、土地は経年劣化せず、建物は経年劣化によって評価が下がるからです。

共有持分の場合、法的なリスクや価格交渉のリスクを考える必要があります。

【ポイント⑤】住宅ローンの残債の有無

共有持分の対象不動産に住宅ローンの残債が残っている場合、査定額は低いです。

例えば、夫と妻の共有名義の5,000万円のマンションで、持分が夫10分の9、妻10分の1の場合、ローンの残債が1,600万なら、夫は1,350万～2,250万円で売却できる可能性があります。

• 計算式 = (5,000万円 × 9/10) x 30%～50％ – 1,600万 = 1,350万～2,250万円

ただし、この場合は、売却までに次のような手順が必要です。

1. 売却代金や預貯金でローンを完済できるか確認する
2. 完済できる場合は金融機関から抵当権抹消の承諾を得る
3. 売却とローンの返済手続きする

妻が今後も住む場合は、交渉が難航することが予想されます。

こうした手間やリスクの分、価格は安くなります。

なお、残債よりも売却額が高いオーバーローンの場合で、預貯金を合わせても返済ができない場合は、売却自体できません。

康原

住宅ローンの残債がある場合の売却は複雑ですので、こちらの「住宅ローンが残っている方の場合」をご覧ください。

共有持分売却のリアルな価格相場！5つの事例で解説

それぞれご案内します。

【事例①】相続した実家の持分を1,333万円で売却

【事例②】マンションの持分を3,500万円で売却

【事例③】相続した戸建の持分を1,750万円で売却

【事例④】離婚後、マンションの持分を2,000万円で売却

【事例⑤】駐車場の「持分の一部」を40万円で売却

相場が安い共有持分を高く売却する4つの方法

共有持分だけ売却する場合の相場は、30％～50％OFFの価格です。

少しでも高く売るための方法をご案内します。

【方法①】不動産全体を売却する

共有者全員の同意を得て、不動産全体を売却する方法です。

ここまででご案内してきたように、共有持分だけ売却する場合、30％～50％値引きされます。

買い手は権利関係の複雑さや利用制限などのリスクを負うからです。

ですが、不動産全体を売却すれば、評価割合による割引はありません。

例えば、実勢価格が5,000万円なら約5,000万円で売却できます。

メリットは次の通りです。

• 市場価格に近い金額で売却できる
• 共有名義を解消でき、将来的なトラブルを防げる

康原

他の共有者との関係が良好であれば、まずこの方法をご検討ください。

共有名義のままでも、全員の同意と署名・捺印があれば全体を売却できます。

【方法②】不動産の「弱点」をなくして価値を上げる

買い手にとってのリスクを減らすことができれば、相場内でできるだけ高く売却できる可能性があります。

売却を検討している共有不動産に物理的瑕疵や、法令上の瑕疵といった弱点があれば、解消することをご検討ください。

• 具体的な弱点とその解消方法

康原

なお、次のような場合は解消ができませんが、相場に影響があることをご承知おきいただければと思います。

• 具体的な弱点と対応策

【方法③】相見積もりで価格競争を促す

共有持分の査定額には明確な基準がありません。

そのため、業者によって提示価格に大きな差が出る場合があります。

メリットは次の通りです。

• より高い価格で売却できる可能性がある
• 信頼できる業者を見つけやすい
• 適正な相場を把握できる

デメリットは手間と時間がかかることです。

複数の業者に査定を依頼することで、価格競争が生まれ、より高い買取価格を引き出すことができる場合があります。

少なくとも3社以上に相談することをご検討ください。

【方法④】買取ではなく「仲介」を利用する

買取業者とは、不動産を直接買取る専門業者のことです。

自社で買取るため、スピーディーに現金化できます。

ですが、リスクがあるため相場の範囲内で低く査定されます。

仲介業者とは、売り手と買い手の間に立って売買を成立させる業者のことです。

買取業者や一般の個人投資家、隣地の所有者など、より高く買ってくれる可能性のある相手を探してくれます。

買取業者に比べて時間はかかりますが、相場の範囲内で高い金額が提示されます。

• 買取業者と仲介業者の違い

相場内で共有持分を高く売却するための業者選びのポイント

共有持分の買取に対応している業者を選ぶポイントは上記の通りです。

契約不適合責任とは、契約通りの状態で引き渡されなかったときに売主が負う責任のことですが、共有持分の売却では免責されることが多いです。

康原

悪質・悪徳な業者は、契約不適合責任を売主が負うのが当たり前のように話を進めます。

共有持分の売却は専門性が非常に高く、一般的な不動産業者では査定を断られることが多いです。

売却方法には、買取（早期現金化）と仲介（高額売却）がありますが、その両方に対応しているところがあります。

専門分野とは、共有持分が専門なのか、訳あり物件（再建築不可、底地・借地、共有持分、事故物件など）を取り扱っているかどうかということです。

康原

悪質・悪徳な業者を避けて、仲介にも買取にも対応していて、共有持分が専門の業者に依頼するようにしてください。

共有持分を相場内で高く売却できる業者5社

康原

「相場内で高く売却」とは、30％～50％の相場の範囲で、できるだけ高く買い取ってくれるということです。

それぞれご案内します。

共有持分支援協会

共有持分支援協会は、共有持分を専門に取り扱う社団法人です。

独自の仲介システムで、できるだけ高値で買い取る買主探してくれます。

共有不動産に強い福本弁護士と連携しています。

仲介だけでなく、買取やリースバック（共有持分を売却した後に賃料を支払うことで住み続けられる仕組み）にも対応しています。
　　
所在地は東京都千代田区丸の内です。

株式会社中央プロパティー

株式会社中央プロパティーは、共有持分を専門に扱う仲介業者です。

独自の入札制度を導入しています。

センチュリー21加盟店です。

所在地は東京都千代田区丸の内です。

共有持分売却窓口

共有持分売却窓口は、共有持分専門の買取業者です。

他の共有者との交渉やリースバックにも対応しています。

所在地は大阪府大阪市北区梅田です。

ベリーベスト不動産

ベリーベスト不動産は、共有持分が専門の買取業者です。

ベリーベスト法律事務所グループの不動産会社ですので、共有者間のトラブルや相続問題などに対応できます

所在地は東京都港区六本木です。

大正ハウジング

大正ハウジングは、共有持分専門の買取業者です。

他社で断られた物件でも積極的に対応しています。

センチュリー21の加盟店です。

所在地は東京都北区昭和町です。

共有持分の売却相場についてのまとめ

共有持分の売却価格の相場は、不動産全体の実勢価格の30%〜50%です。

持分だけの売却をお考えの方は、ご案内した業者に相談をしてみてください。

「共有持分の売却に、同意って必要？」
「全員の同意が必要なのか、不要なのか、イマイチ分からない…」

このように考えていませんか？

この記事では、共有持分の売却時に同意が必要かどうかを、分かりやすくご案内します。

共有持分の売却で同意が必要なケースと不要なケース

専門相談員
戸田（とだ）

売却には、同意が必要なケースと、不要なケースがあります。

それぞれご案内していきます。

同意が必要なケース＝全体を売却する場合

共有不動産全体の売却には、共有者全員の同意が必要です。

理由は、民法251条で規定されているからです。

例え1人が過半数（1/2以上）の持分を所有していても、誰か1人でも共有者が反対すれば売却できません。

共有持分の売却で同意が得られない場合は、次の5つ方法で対処してください。

1. 話し合いを重ねる
2. 他の共有者に買い取ってもらう
3. 他の共有者の持分を買取る
4. 自分の持分だけを売却する
5. 共有物分割請求訴訟を起こす

戸田

できれば、共有者同士の話し合いによる解決がベストです。

あなたの状況に応じて5つの対処法をご選択ください。

同意が不要なケース＝自分の持分だけを売却する場合

共有持分だけなら、自由に売却できます。

理由は、民法206条で規定されているからです。

共有者の同意や許可をはじめ、事前の連絡や事後の報告なども不要です。

ただし、一般の不動産会社では対応できないため、次のように売却先は限られています。

• 共有持分に対応可能な買取業者
• 共有持分に対応可能な仲介業者
• 他の共有者

詳しくはこちらの「共有持分の買取」をご覧ください。

同意があっても共有持分を売却できないケース

戸田

次の3つのケースでは共有者の同意があっても売却できません。

1. オーバーローンの場合
2. 登記できない場合
3. 農地の場合

ご案内していきます。

①オーバーローンの場合

オーバーローンとは、家を売っても住宅ローンが残ってしまう状態のことです。

例えば、住宅ローンの残りが4,200万円で、家を売却しても4,000万円にしかならない場合、仮に売却できたとしても200万円の借金だけがだけが残ります。

この状態では、共有者が同意をしていても、住宅ローンを貸した金融機関が抵当権の抹消を承諾しないため、売却できません。

• 抵当権の抹消…借金完済後に、金融機関が不動産に設定していた抵当権（担保にする権利）を登記簿から消す手続き

戸田

この状態では、不動産全体でも持分だけでも売却できません。

住宅ローンの完済ができれば売却できます。

②登記できない場合

不動産登記法第59条および60条により、登記原因証明や本人確認がなければ移転登記できないと定められています。

• 登記原因証明情報…所有権が移った経緯を説明する書類
• 本人確認…本人であるかを確認する手続きのこと。運転免許証やマイナンバーカードなどで行う

民法第177条により、登記をしなければ、第三者に所有権を主張できないと定められています。

専門相談員
戸田（とだ）

このような内容から、登記ができなければ、共有者の同意があっても売却できません。

③農地の場合

農地法第3条および5条により、農地の売却等による権利移動は、原則として農業委員会や都道府県知事の許可が必要です。

農地の共有持分を取得する場合も、同様に許可が必要です。

戸田

許可が下りない場合は権利移転が成立しないため、共有者の同意があっても売却できません。

共有持分の売却を同意ナシで進めたらどうなる？

戸田

所有している共有持分だけなら同意を得なくても売却できます。

ですが、その後、どうなるのかは気になりますよね。

次の2つに分けてご案内します。

1. 売却した側に起こること
2. 売却された側に起こること

①共有持分を「売却した側」に起こること

繰り返しになりますが、他の共有者からの同意を得ずに、持分だけを勝手に売却することはできます。

ただし、次のようなことが起こる可能性があります。

• 共有者との人間関係が悪化する
• 共有者からクレームが来る

勝手に売却してしまったら、それまで築いてきた信頼関係が壊れてしまいます。

今まで関係が無かった場合は、ゼロだった関係性がマイナスの状態になってしまいます。

クレームとは次のようなことです。

• 他の共有者が住んでいる場合→「まだ住んでるのに！」
• 全体で売却することを計画している場合→「勝手なことをするな！」

戸田

同意が無くても売却できますが、今後も共有者と関係があるなら、事前に連絡なさってください。

また、買取業者の中には悪徳・悪質な業者がいます。

この場合は、次のようなことが起こる可能性があります。

• 一度連絡しただけなのにしつこく営業をしてくる
• 極端に安い査定を提示される
• 契約後に価格交渉をしてくる
• 契約後に修繕費の請求をしてくる

こうならないためにも、悪質・悪徳な業者を避けて、ちゃんとした業者に売却を依頼するように選定をしてください。

そのポイントは、こちらの共有持分の売却先を選ぶ6つのポイントでご案内しています。

戸田

このポイントは、売却をお考えの方は必読です！

>>共有持分の売却先を選ぶ6つのポイントを見る

②共有持分を「売却された側」に起こること

買取業者には「全ての持分を購入した後、リフォームして売却し、利益を得る」という目的があります。

そのため、他の共有者に交渉・営業をします。

まともな業者なら、常識の範囲内で交渉をしてきます。

ですが、悪徳・悪質な業者の場合は次のような嫌がらせをしてくることがあります

• しつこい電話営業（深夜や早朝も）
• 自宅や職場への訪問（アポなしの場合も）
• 高圧的な態度での交渉
• 勝手に敷地内に入る
• 断りなく内覧を行う
• ゴミを置いていく

この他に、買取業者と他の共有者の間で起こる可能性があるのは、次のようなことです。

共有持分割請求訴訟とは、共有者の一人が共有状態を解消したいと裁判所に提起することです。

この訴訟は民法258条で共有者に認められた権利のため、他の共有者は拒否できません。

こうしたトラブルが起こってしまったら、弁護士に相談することになります。

戸田

トラブルが起きないようにするのは簡単です。

悪徳・悪質な業者を避けて、ちゃんとした買取業者に売却を依頼するだけです。

>>共有持分の売却先を選ぶ6つのポイントを見る

同意なしで共有持分を売却する6つの手順

同意ナシでも同意アリの場合でも、手順は同じです。

査定額の提示に時間がかかることがあります。

その理由は、正確な買取金額を提示するには、売主からのヒアリングや現地調査を通して、物件の状態や条件を丁寧に調査し、調査した条件をもとに算出する必要があるからです。

戸田

ただし、中には悪質、悪徳な業者がいますので、次のようなポイントに沿って、業者選定をしてください。

1. 早く買取ってくれる
2. 共有持分を専門に買取している
3. 買取実績が豊富
4. 買取実績が豊富
5. 担当者の対応が良い
6. 口コミ・評判が良い

詳しくはこちらの「業者選びの6つのポイント」をご覧ください。

基本的にはホームページで確認できる内容です。

同意なしで共有持分を売却する際に必要な書類と費用

必要な書類と費用について詳しくご案内します。

必要書類

法務局で取得できる登記事項証明書には、共有者の名義と持分の割合が記載されています。

戸田

自分の持分だけを売却するなら、自分の書類のみで大丈夫です。

もし共有不動産の全体を売る場合、売買契約書や登記原因証明情報は、不動産全体を対象に作成します。

本人確認書類や登記識別情報は、全員分必要です。

費用

• 印紙税（200円～6万円　※売却額で異なる）
• 仲介手数料
• 譲渡所得税
• 抵当抹消登記

必ず発生するのが印紙税で、売却額によって200～600万円と変わります。

抵当抹消登記とは、住宅ローンの利用時に不動産に設定された抵当権を登記簿から消す手続きのことで、売却するなら必須です。

価格は1,000円ですが、住宅ローンが残っていると抹消できません。

仲介手数料は仲介業者を利用する場合に発生します。

戸田

仲介手数料がかかったとしても、直接売却業者へ売却するより、仲介での売却のほうが高値で売れます。

共有持分を同意なしで売却する場合の業者選び「6つのポイント」

• 売却先を選ぶ6つのポイント

※引用）共有持分の売却先を選ぶ6つのポイント

戸田

ほとんどのポイントは、ホームページなどで確認することができます。

共有持分は権利関係が複雑でトラブルになる可能性があるため、一般の不動産会社では対応していません。

そのため、対応できる業者を探す必要があります。

対応できる業者は3種類あります。

• 訳あり物件（事故物件、ゴミ屋敷、再建築不可、借地など）の買取業者
• 共有持分専門の買取業者
• 共有持分専門の仲介業者

戸田

共有持分を専門にしている業者は、より高額で買取ってくれますし、専門性が高いので、トラブルの予防やトラブルへの対応ができます。

買取業者は、自社で買取をするため、買取スピードが速いです。

仲介業者は、高額で買取ってくれる人を多くの買い手の中から探しますので、高値で売却できます。

仲介手数料が掛かりますが、買取業者よりも高額で売却できます。

速く現金化したい人は買取業者、高値で買い取ってほしい人は仲介業者をお選びください。

同意なしの共有持分の売却に対応している5社

それぞれ詳しくご案内します。

一般社団法人 共有持分支援協会

共有持分の問題解決が専門の社団法人です。

独自の仲介システムで高額売却を実現しています。

早期現金化を希望される方には、最短2日～で買取対応もしています。

社団法人の立場で、専門のスタッフが親身に対応しています。

無料相談を24時間 x 365日受け付けています。

クランピーリアルエステート

訳あり物件の買取業者ですが、共有不動産にも対応しています。

年間の相談件数は2,000件以上です。

全国1,200以上の弁護士事務所等と連携しています。

アルバリンク

訳あり物件の買取業者ですが、共有不動産にも対応しています。

弁護士と提携しています。

最短12時間で査定します。

24時間365日無料査定受付中です。

蒼悠（そうゆう）

共有持分の買取事業に対応している不動産会社です。

大阪の会社ですが対応は全国です。

ドリームプランニング

共有持分をはじめとした訳あり物件の買取を行っている不動産会社です。

査定は最速2時間～、売却は最短2日～で完了します。

まとめ

共有持分の売却で同意が必要なケース、同意があっても売却できないケース、同意が不要なケースをご案内しました。

売却する場合は、業者選びのポイントでお選びいただくか、ご案内している5つの業者の中からお選びください。

「共有持分を売却したら税金ってかかる？かかるならいくらぐらい？」
「持分を売却した後、確定申告は必要？」

このように考えていませんか？

この記事では共有持分を売却した時の税金の計算方法や確定申告の方法を、プロが分かりやすくご案内いたします。

共有持分の売却で発生する税金を計算する「3つの手順」

専門相談員
大伊（おおい）

共有名義・持分の売却で利益（譲渡所得）が出ると税金（譲渡所得税）が発生します。

• 譲渡所得税…土地・建物などの資産を売却して得た譲渡所得（利益）に対して課される税金のこと

譲渡所得税を計算する3つの手順を、順番にご案内いたします。

【手順①】自分の持分の譲渡所得を計算する

共有持分の譲渡所得の計算式は次の通りです。

• 譲渡所得 = (売却価格 – (取得費+譲渡費用)) × 持分割合

不動産の売却金額から購入した時の金額と売却時の諸費用を差し引きます。

具体的には次の通りです。

• 差引く費用

取得費や譲渡費用が不明な場合や5％以下の時は、5％で計算します。

大伊

取得費を明確にするのは手間かもしれませんが、税額が大きく変わる可能性が高いので、お手数ですが、お探しください。

固定資産税、都市計画税は保有期間中の税金のため譲渡費用の対象外です。

修繕費は資産価値を上げるためのリフォームの場合に認められます。

取得費は不動産を相続や譲渡で受け取った場合、相続した人が引き継ぐことができます。

大伊

判断すべき項目が多岐に渡るため、自力でやろうとすると間違えやすいです。

税理士と提携している持分の買取業者に相談すれば、間違いありません。

【手順②】特例が使える場合は譲渡所得から控除する

• 譲渡所得控除の特例

各控除を利用するには、条件があります。

例えば、①の「住宅用財産の3,000万円特別措置」を使う条件は次の通りです。

特別な関係者とは、親子や夫婦、同じ家で暮らしている親族など、身内で生活を支え合っている人たちのことです。

こちらは、②の「空き家にかかる譲渡所得の特別措置」を利用する場合の条件の一部です。

• 昭和56年5月31日以前のマンション以外の住居
• 被相続人が居住していた

こちらは、③の「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」を利用する場合の条件の一部です。

• 所有期間が5年以上
• 譲渡価格が500万円以下

大伊

低未利用土地とは、都市計画区域内にあるのに十分に使われていない土地のことです。

具体的には空き地、更地、狭小地、変形地、工場や倉庫の跡地、使われていない農地や駐車場などのことです。

このゆに、適用条件は細かいので、自分で調べるよりも、税理士と提携している買取業者に聞いた方が格段に速く、間違いがありません。

①、②、③の併用はできません。

譲渡所得控除の特例を使う場合は確定申告をする必要があります。

大伊

「自分の場合はどうなんだろう？」と思われたら、税理士と提携している買取業者にご相談ください。

当協会も、共有持分に強い税理士と提携しております。

参考）国税庁「マイホームを売ったときの特例」「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

【手順③】計算した譲渡所得に税率をかける

• 譲渡所得の税率

軽減税率はマイホームに住んでいた年数が10年以上の場合に使えます。

軽減税率の特例を使うと、6,000万円以下の額について通常より税率が下がります。

例えば譲渡所得が9,000万円の場合、税率は6,000万円分が14.21％、3,000万円分が20.315％です。

軽減税率は、先ほどご案内した「①住宅用財産の3,000万円特別措置」とは併用できますが、それ以外の特例とは併用できません。

大伊

一般的な税金の情報については税理士以外でも説明できますが、あなたに当てはまるかどうかは、税理士以外は回答できません。

共有持分を売却する場合は、必ず税理士と提携している業者にご相談ください。

>>共有持分の売却で発生する税金も相談できる売却先5社を見る

共有持分の売却で発生する税金の3つのシミュレーション

ご案内した3つの手順にそって、共有持分を売却した時の譲渡所得税のシミュレーションをします。

1. 特例は適用せず、譲渡所得税が発生した
2. 2つの特例を適用した結果、譲渡所得が0になった
3. 2つの特例を利用した結果、譲渡所得税が発生した

①特例は適用せず、譲渡所得税が発生した

• 条件

この条件の場合、譲渡所得税額は3,764,850円です。

大伊

手順に沿って計算していきます。

• 【手順①】自分の持分の譲渡所得を計算する

（4,000万円 −（2,000万円＋100万円）） × 1/2 = 950万円

• 【手順②】適用できる特例を探す

この条件では適用できる特例はありません。

• 【手順③】計算した譲渡所得に税率をかける

今回は5年以下のため譲渡所得の税率は39.63%です。

950万円 × 39.63% ＝ 3,764,850円

②2つの特例を適用した結果、譲渡所得が0になった

• 条件

この条件の場合、譲渡所得税額は0円です。

大伊

手順に沿って計算していきます。

• 【手順①】自分の持分の譲渡所得を計算する

(4,000万円 − (2,000万円 + 100万円)) × 1/2 = 950万円

• 【手順②】適用できる特例を探す

この条件で適用できるのは、「住宅用財産の3,000万円の特例」です。

950万円 – 3,000万円 ＝ -2,050万円

大伊

-（マイナス）の時点で譲渡所得税はゼロです。

ただし、、特例を使っているため、確定申告は必要です。

• 【手順③】計算した譲渡所得に税率をかける

10年以上住んでいたので、譲渡所得税の軽減税率14.21％も併用できます。

-2,050万円　x　14.21％ ＝ -2,913,050円

譲渡所得が0円以下の場合は、譲渡所得税は0円です。

③2つの特例を利用した結果、譲渡所得税が発生した

• 条件

この条件の場合、譲渡所得税額は1,349,950円です。

大伊

手順に沿って計算していきます。

• 【手順①】自分の持分の譲渡所得を計算する

(9,000万円 – (1,000万円 + 100万円)) x 1/2 = 3,950万円

• 【手順②】適用できる特例を探す

この条件で適用できるのは、「住宅用財産の3,000万円の特例」です。

3,950万円 – 3,000万円 ＝ 950万円

• 【手順③】計算した譲渡所得に税率をかける

10年以上住んでいたので、譲渡所得税の軽減税率14.21％が併用できます。

950万円 x 14.21％ = 1,349,950円

大伊

今回ご案内した3つのシミュレーションのいずれのケースでも、確定申告は必要です。

共有持分を売却して税金が出たら確定申告が必要

大伊

次の場合に、確定申告が必要です。

• 譲渡所得が出た場合
• 控除を利用した場合

確定申告をしないと罰則がありますので、必ず行ってください。

次の順番でご案内します。

1. 確定申告の手順、必要書類、書き方
2. 確定申告をしなかった場合の罰則

①確定申告の手順、必要書類、書き方

確定申告に必要な書類は次の通りです。

• 確定申告の必要書類

確定申告書の作成方法は次の通りです。

最初に譲渡所得の内訳書を作成します。

内訳書に記載する項目は次の通りです。

• 内訳書の記載項目

売却価格・取得費・譲渡費用は自分の持分の価格を記載します。

具体的には、国税庁のこちらの「譲渡所得の内訳書」の記載例をご覧ください。

画像をクリックすると、書き方についてのPDFファイルが開きます。

次に確定申告書を作成します。

確定申告書に記載する項目は次の通りです。

• 確定申告書の記載項目

具体的には「確定申告書」の記載例をご覧ください。

画像をクリックすると、書き方についてのPDFファイルが開きます。

作成した確定申告の提出方法は次の通りです。

確定申告の期間は毎年2月16日から3月15日までです。

必ず期限までにご申告ください。

②確定申告をしなかった場合の罰則

確定申告しなかった場合、次の加算税がかかります。

• 罰則

延滞税の「特例基準割合」とは、前年の銀行の新規の短期貸出約定平均金利のことです。

延滞税は「納付税額 × 延滞税率 × 日数 ÷ 365日」で計算します。

共有持分を贈与や放棄した時の税金

共有持分の贈与とは、自分の自分の持分を無償で他の人に渡すことで、贈与税の課税対象です。

共有持分の放棄とは、自分の持分を放棄して、一方的にその持分を他の共有者の共有物にすることです。

みなし贈与（実質的に贈与と同じ）のため、課税対象です。

大伊

放棄について、詳しくはこちらの「共有持分の放棄とは?」でご確認いただけます。

共有持分の贈与や放棄をした場合、共有持分を取得した人に贈与税と不動産取得税がかかります。

贈与税の計算方法は次の通りです。

• 贈与税額＝（贈与された持分の価値 – 110万円） × 税率 – 控除額

贈与税の税率と控除額は次の通りです。

• 贈与税の税率

特例贈与財産とは、直系尊属（父母・祖父母）から18歳以上の子や孫に贈与する財産のことです。

例えば、親の土地に子供が家を建てるために贈与する場合、通常より税率が優遇されます。

参考）国税庁「贈与税の計算と税率」

共有持分の売却で発生する税金も相談できる売却先5社

ご案内していきます。

共有持分支援協会

共有持分の問題を解決する専門の社団法人です。

税理士をはじめ各分野の専門家が税務面のサポートを行います。

専門相談員が、社団法人の立場で丁寧にヒアリングを行っています。

共有持分専門で、仲介による高額売却も、買取による早期現金化にも対応しています。

利用料は無料です。

中央プロパティー

共有持分専門の仲介業者です。

税務の専門知識と実践的なアドバイスで、複雑な税金問題のサポートに対応しています。

ベリーベスト不動産

共有持分専門の買取業者です。

ベリーベストグループの税理士と連携した万全なサポートを行っています。

クランピーリアルエステート

共有持分を含む訳あり物件専門の買取業者です。

全国の税理士と提携しており、税務面のサポートを行っています。

アルバリンク

共有持分を含む訳あり物件専門の買取業者です。

税理士との連携で譲渡所得の申告や節税相談に一括で対応しています。

まとめ

共有持分の売却で発生する税金の計算方法や確定申告の方法についてご案内いたしました。

この記事を参考に譲渡所得税を計算して、確定申告をしてください。

「共有持分の買取業者とのトラブルが心配」
「買取業者とのトラブルを回避できる？」

このように悩んでいませんか？

この記事では、共有持分を買取業者に売却すると起こりうる5つのトラブルと回避法、それから後悔しない共有持分の売却方法を、プロが分かりやすくご案内します。

共有持分を買取業者に売却すると起こりうる5つのトラブル

専門相談員
康原（やすはら）

こうしたトラブルは、悪徳・悪質な業者に査定依頼をしたり、契約をしたりすることで起こることが多いです。

詳しくご案内します。

【トラブル①】しつこい営業を受ける

しつこい営業とは、具体的には次のようなことです。

このような営業をしてくるのは、間違いなく、悪質・悪徳な業者です。

会社からのノルマがすごくて、営業マンは「何としてでも契約したい」と考えています。

あまりにもしつこい場合は、「お帰りください」と伝えた後、消費者ホットラインにご相談ください。

康原

悪質・悪徳な業者とのトラブルを避けたい人は、「トラブルを回避する7つのコツ」をご覧ください。

>>トラブルを回避する7つのコツを見る

【トラブル②】安く買い叩かれる

共有持分の買取金額の相場は、一般的な不動産の30％～50％OFFの価格です。

例えば、不動産全体の価値が5,000万円で、あなたの持分が2分の1の場合、2,500万円ではなく、750万～1,250万円です。

安くなる理由は、他の共有者のとのやり取りの手間やトラブルの可能性などを加味しているからです。

康原

悪質・悪徳な業者は、この「相場」よりもさらに安く買い叩こうとしてきます。

共有持分の相場を考えると750万～1,250万円が妥当な金額なのに、300万円を提示してくるような業者がいます。

康原

現金化を急いでいる人や取引に不慣れな人は騙されやすいです。

「トラブルを回避する7つのコツ」をご活用ください。

>>トラブルを回避する7つのコツを見る

【トラブル③】後から価格を下げられる

契約を進めていくうちに、当初の査定額よりも価格を下げてくることがあります。

まともな業者なら正当な理由があるため、詳しく聞けば納得できる内容のはずです。

ですが、悪徳・悪質な業者の場合は、「とにかく安く買い取ろう」と、不動産取引が不慣れなことにつけ込み、様々な理由をつけてきます。

例えば次のような理由です。

• よく見たら結果、修繕が必要と分かった
• 市場状況が変化した

要は知識が無い人を騙そうとしてくるわけです。

契約書に「引き渡しまでに新たな事実が判明した場合、再協議する」などと記載がある場合は、契約後でも価格を下げる交渉をしてきます。

>>トラブルを回避する7つのコツを見る

【トラブル④】買取業者と他の共有者間でもめる

共有名義・持分の不動産を売却する場合、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。

ですが、民法206条で規定されている通り、共有者の1人が共有持分だけを売却することができます。

共有者のうちの1人が共有持分を売却した後は、買取業者などが新たな共有者となります。

この買取業者の主な目的は、物件全体を買取ってリフォームをして売却し、利益を最大にすることです。

そのため、他の共有者に対して売却の交渉を積極的に行います。

この際、次のようなことで、他の共有者とのトラブルになることがあります。

• 業者が敷地内に出入りする
• 家賃などを請求される
• 共有物分割請求訴訟される

それぞれご案内します。

業者が敷地内に出入りする

悪質・悪徳な買取業者の中には、物件の調査や測量を行うといった名目で、共有不動産の敷地内に、頻繁に出入りする業者がいます。

「不法侵入！」「お帰り下さい」と言っても引き下がりません。

買取業者は、「新しい共有者として法律上の権利があることが民法206条、249条で規定されている」と、権利を主張します。

家賃などを請求される

悪質・悪徳な買取業者の中には、他の共有者が占有している持分に見合う賃料を請求してくる業者がいます。

例えば、家賃相場が月12万円の物件で買取業者が3分の1の持分を取得した場合、「持分相当の4万円を毎月支払ってください」と請求してくるといったことです。

「おかしい」「それは不当だ」と伝えても引き下がりません。

買取業者は、「新たな共有者として、不動産を利用する権利があると、民法249条で規定されている」と、権利を主張します。

共有物分割請求訴訟される

共有物分割請求訴訟とは、複数人で所有している共有状態の不動産を、裁判所を通じて分割するための訴訟のことで、民法第258で規定されています。

買取業者は共有持分の買取の話がまとまらないとき、訴訟してくることがあります。

裁判の結果は以下の3つの判決パターンに分けられます。

• 現物分割…不動産を分筆して共有者に分ける方法
• 代償分割…不動産を単独所有にして、他の共有者に相当分のお金を支払う方法
• 換価分割…不動産を売却して現金化し、お金を持分に応じて分ける方法

詳しくはこちらの「共有物分割請求訴訟とはの3つの判決パターン」をご確認ください。

康原

キチンとした業者も、目的は不動産の売買で利益を得ることですので、買取の交渉を行います。

ただし、悪質・悪徳な業者の場合は、そのやり方がグレーで悪質なやり方であることが多いです。

【トラブル⑤】売主と他の共有者の関係が悪くなる

理由は3つあります。

1. 他の共有者が悪質・悪徳な業者に嫌がらせを受けた（ご案内済み）
2. 他の共有者への相談なく売却を進めた
3. 他の共有者が計画していた不動産活用ができなくなった

事前に共有者への相談なく売却を進めると、共有者は不信感を抱きます。

例えば、今まで親族間で共有していた不動産に、事前の報告など無く、突然見ず知らずの業者が加わったことが分かれば、他の共有者は不安を感じ、売主（元共有者）に「なぜ黙って売ったのか」と追及することがあります。

特に、共有者が次のような計画を考えていた場合、それができなくなることで、関係は一気に悪化します。

• リフォーム後に大手の不動産に売却する
• 不動産をリフォームして賃貸に出す
• アパートを建てて賃貸収入を得る
• トランクルームや駐車場にする

康原

こうしたトラブルを避けるコツをご案内します。

共有持分の買取業者とのトラブルを回避する7つのコツ

それぞれご案内します。

【コツ①】買取業者が弁護士と提携しているか確認する

弁護士と提携している業者は、他の共有者との交渉を、法律に則った方法で進めます。

買取前に問題のあるような営業はしません。

買取後に他の共有者にグレーな嫌がらせを仕掛けて、揉め事を起こす可能性はほぼありません。

既に共有者間で揉めていても、法律に則った対応をします。

日本は超高齢社会化しており、相続による共有名義・持分の不動産が増えており、共有持分に強い弁護士が出てきています。

ホームページで次のことをご確認ください。

• 弁護士と提携している
• 提携している弁護士が共有持分に強い

康原

当協会は、共有持分に強い福本弁護士と提携をしております。

【コツ②】共有持分の専門業者に依頼する

共有名義・持分の不動産は、一般的な不動産と比べて、権利関係が複雑です。

大手や地場の不動産会社には、共有不動産についての知見が無く、トラブルへの対応どころか査定すらできないところがほとんどです。

共有持分の買取に対応できる業者は2種類あります。

• 共有持分を専門にしている業者

• 訳あり不動産の買取業者で共有持分にも対応している業者

より経験値の高い共有持分の専門業者をお探しください。

あなたの状況を丁寧にヒアリングしてくれて、最適な方法を考えてくれます。

康原

当協会は共有不動産を専門にしております。

【コツ③】買取業者の買取事例や実績を確認する

共有不動産といっても、次のように様々なパターンがあります。

• 戸建や区分マンション、一棟マンション、駐車場、土地など
• 相続による共有名義、夫婦の共有名義、親子共有名義など

買取事例や実績を確認する理由は、その業者の対応力の高さが分かるからです。

ホームページで、次のことをご確認ください。

• 過去の取引件数
• 取引事例
• お客様の声

具体的な内容、数字をチェックしてください。

康原

当協会の事例はこちらの「共有持分の売却の事例」でご確認いただけます。

【コツ④】担当者の対応をチェックする

担当者が優れている場合、次のようなメリットがあります。

• やり取りで発生するストレスが少ない
• 高い価格で売却できる

対応が親切・丁寧で、スピードが速く、タイミングが良い担当者なら、売却価格に差が出ることはあります。

チェックするポイントは次の通りです。

• 質問に対して分かりやすい説明がある
• レスポンスが速く、タイミングが良い
• デメリットも含めた正直な情報提供がある

康原

当協会は、社団法人の立場で、親身・丁寧にご相談に応じております。

相談は無料ですので、お気軽にご連絡ください。

>>協会に電話で相談する（無料）

【コツ⑤】少なくとも3社に査定を依頼する

理由は、比較することで、納得の行く結果が得られるからです。

康原

当協会は、専門の相談員が丁寧に対応しております。

仲介手数料など、ご利用は無料ですので、お気軽にご相談ください。

>>共有持分支援協会に相談する（無料）

>>協会に査定を依頼する（無料）

【コツ⑥】売却前に共有者に連絡する

理由は、事前連絡しておけば、共有者間のトラブルを未然に防ぐことができる可能性があるからです。

連絡内容は次の通りです。

• 売却理由
• 売却予定時期
• 買取業者の情報

他の共有者が売却などを計画している場合や元々も関係が悪い場合は、もちろん反対されます。

この場合は、できる範囲で相手の話をよく聞き、妥協点があれば応じてみてください。

康原

その上で「やはり持分を売却したい」という方は、当協会にお気軽にご相談ください。

>>共有持分支援協会に相談する（無料）

【コツ⑦】買取業者を介さずに共有名義を解消する

持分の買取に対応している業者に依頼せずに、共有状態を解消する方法があります。

• 共有者に持分を売却する
• 共有者の持分を買取る
• 不動産全体を売却する
• 共有持分を放棄する

キチンと話合いができる共有者同士なら、こうしたやり取りでトラブルが起きる可能性は低いです。

メリットも多いです。

• 人間関係を維持したまま共有状態を解消できる
• 価格や条件について柔軟に話し合える
• 市場価格に近い金額で売買できる

業者に売却する場合、売却価格のは相場は市場価格の30％～50％ですが、他の共有者に買い取ってもらえる場合は、市場価格で売却できます。

詳しくは「共有持分の8つの解消方法」をご確認ください。

共有持分の放棄とは、自分の持分を相手に渡すことです。

相手の同意が必要ですし、贈与税が絡んできますので、詳しくはこちらの「共有持分の放棄とは?」をご一読ください

共有持分の買取業者vs仲介業者！トラブルになりづらいのは？

買取業者とは、自社で共有持分を買い取る業者のことです。

早ければ最短2日で買取り、数日後に現金化しているところがあります。

買取業者は2種類います。

• 訳あり不動産の買取業者
• 持分専門の買取業者

スピーディで高く買い取ってくれる持分専門の業者をお選びください。

ただ、次のような悪質・悪徳な買取業者がまれにいます。

• 査定額が相場より著しく安い
• 査定の依頼後、しつこい営業をしてくる
• 買取後に他の共有者とのトラブルを起こす

依頼される前に、必ず「買取業者を選ぶ6つのポイント」をご覧ください。

康原

仲介業者とは、売主と買主の間に入って、適切な買主を見つける業者のことです。

メリットは次の通りです。

• 高値で売却できる可能性が高い
• 悪質・悪徳業者が比較的少ない

早く現金化したいなら買取業者、高く売りたいなら仲介業者に査定を依頼してください。

これでトラブル・後悔ナシ！共有持分の買取業者を選ぶ7つのポイント

• 売却先を選ぶ7つのポイント

康原

トラブル無く、後悔しないで共有持分を売却したいとお考えなら、このポイントに沿って買取業者をお選びください。

専門分野が共有持分で、共有不動産に強い弁護士と提携している業者なら、トラブルのリスクはかなり低いです。

その上で、高く売る場合は仲介、早く売る場合は買取業者をお選びください。

共有持分の買取とトラブル対応に強い5社

それぞれご案内します。

共有持分支援協会

共有持分問題の解決に特化した専門機関です。

独自システムによる仲介で高額売却を実現しています。

早期の現金化をお考えの方には、最短2日で買取をしています。

その際、最短翌日に手付金を渡しています。

弁護士や司法書士などの専門家と連携したサポート体制を整えています。

利用料は無料です。

大正ハウジング

共有持分の買取に強い買取業者です。

全国対応です。

センチュリー21の加盟店です。

中央プロパティ

共有持分に特化した仲介業者です。

独自の「ポスティングシステム」で、高額売却を実現しています。

弁護士と提携しています。

センチュリー21の加盟店です。

ベリーベスト不動産

共有持分が専門の買取業者です。

大手法律事務所のグループ会社です。

ライズ

共有持分に強い買取業者です。

最短数日で現金化がです。

対応エリアは首都圏です。

共有持分の買取業者とのトラブルについてのまとめ

共有持分を買取業者に売却すると起こりうるトラブルをご案内しました。

悪質・悪徳な業者を避けるために、買取業者を選ぶ6つのポイントに沿って業者をお選びください。

「共有持分を売却して現金化したい」
「共有持分を売却するとトラブルになる？事前に色々知っておきたい」

このように考えていませんか？

このページでは、共有持分を売却する方法について、「一般社団法人 共有持分支援協会」の専門相談員がご案内いたします。

共有持分は売却できる？できない？

専門相談員
大伊’（おおい）

「共有名義の不動産は売却できないって書いてあったんだけど」とご質問をいただくことがあります。

誤解しやすい点について整理をしていきます。

この2つは売却できない！

売却できないのは、次の2つの場合です。

1. 「共有名義」は売却できない
2. 共有不動産の全体は勝手に売却できない

大伊

❶「共有名義は売却できない」についてご案内します。

共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有している状態のことで、名義とは所有者の名前のことです。

共有している状態、共有者の名義（名前）を売ることはできません。

大伊

続いて、

❷「共有不動産の全体は勝手に売却できない」についてご案内します。

共有不動産の全体を売却は、共有者の1人が勝手に売却することはできません。

売却するには、共有者全員の同意が必要です。

これは、民法251条で規定されています。

「自分の共有持分だけ」なら自分の意思で売却できる！

共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有しているときに、それぞれが持っている「権利の割合」のことです。

自分が権利を所有している共有持分だけなら、他の共有者の同意がなくても自由に売却できると民法206条によって定められています。

大伊

上記のイラストで妹さんが、所有している3分の1だけを売りたい場合、兄弟に何か言う必要はない、ということです。

共有持分を売却するメリットは次の通りです。

• 現金化できる
• 維持費や管理の負担が無くなる
• トラブルに巻き込まれなくなる

大伊

続いて、売却方法をご案内していきます。

共有持分を売却する5つの方法

詳しくご案内します。

【方法①】対応している買取業者に売却する

対応している買取業者とは、共有持分を取り扱っている業者のことです。

メリットは次の通りです。

• 現金化が早い
• 仲介手数料が掛からない
• 手続きが簡単

現金化が早い理由は、業者が直接買い取るからです。

デメリットは市場価格よりも安くなることです。

共有持分の売却は、不動産全体で売却するよりも30％～50％ほど安くなります。

価格が安くなる理由は次の通りです。

• 取り扱うのに高い専門性が必要
• 買取後に他の共有者とやり取りをする手間がかかる
• 他の共有者とトラブルになるリスクがある

そのため、共有持分の買取は、一般の不動産会社では断られることがほとんどです。

大伊

トラブルについてはこちらの「共有持分の売却で起こりうる7つのトラブル」でご案内しています。

売却の前にご一読ください。

対応している買取業者は2種類あります。

• 訳あり不動産専門の買取業者
• 共有持分が専門の買取業者

訳あり不動産専門とは、一般の不動産会社では取り扱いが難しい次のような不動産を取り扱う業者のことです。

• 共有持分
• 再建築不可
• ゴミ屋敷
• 事故物件

より早く、少しでも高値で売却したい場合は、共有持分を専門としている買取業者をお選びください。

大伊

当協会は共有持分専門で、買取にも対応しております。

お気軽に売却についてご相談ください。

>>共有持分支援協会に電話で相談する（無料）

【方法②】対応している仲介業者に依頼する

仲介業者とは、売主と買主の間に入り、売買契約を成立させる役割を担う不動産会社のことです。

共有持分の仲介に対応している仲介業者は非常に少ないです。

メリットは、買取よりも高く売れることです。

高く売れる理由は、買い手を幅広く集めて、その中から条件の良い買い手を見つけるからです。

大伊

当協会は独自の仲介システムで、高値売却を実現しています。

デメリットは次の通りです。

• 売却までに時間が掛かる
• 仲介手数料が掛かる

売却までに時間が掛かる理由は、買い手を募集して、選定する必要があるからです。

仲介手数料は買取金額によって変わります。

• 持分の売買価格別の仲介手数料の上限（税込）

手数料について、詳しくは「共有持分の買取で売主側に発生する費用」をご覧ください。

仲介手数料が掛からない分、買取業者の方がお得というワケではありません。

仲介手数料が掛かっても、仲介業者の方が高額で買取ってくれます。

大伊

仲介業者の中には、仲介手数料を無料としているところがあります。

当協会は仲介手数料無料です。

>>当協会に売却の相談をする（無料）

【方法③】他の共有者に売却する

他の共有者とは、自分以外の名義人のことです。

メリットは次の通りです。

• 実勢価格（じっせいかかく）に近い価格で売却できる
• トラブルが起きにくい

実勢価格とは、直近数ヶ月で実際に取引された周辺の不動産の売却価格のことで、時価、市場価格とも呼ばれます。

実勢価格に近い価格で売却できる理由は、他の共有者の単独所有になり、資産価値が高くなるからです。

トラブルが起きにくい理由は、見ず知らずの第三者が介入せず、お互いに知っている共有者同士で解決できるからです。

デメリットは次の通りです。

共有物分割請求訴訟とは、複数人で所有する不動産を法的に強制的に分割し、共有状態を解消する手続きのことです。

詳しくは「共有物分割請求訴訟とは」でご案内しています。

【方法④】共有者全員で売却する

共有者全員とは、その不動産の全ての名義人のことです。

メリットは、単独名義の実勢価格に近い価格で売却できることです。

その理由は、不動産全体の場合、活用しやすいからです。

活用とは、買取後にリフォームして売却したり、賃貸したりすることです。

デメリットは、共有者全員の合意が必要なことです。

一人でも反対すると売却できません。

【方法⑤】分筆してから売却する

土地の場合は分筆して売却することができます。

分筆とは1つの土地を複数に分割して、それぞれを別の土地とすることです。

土地の場合は、分筆することで単独名義にできます。

メリットは、共有関係を解消し、自分の持分を単独で所有できることです。

土地を分けることで、他の共有者の同意なく売却などの活用ができるようになります。

デメリットは次の通りです。

• 一定以上の土地でないと分筆できない
• 費用と時間が掛かる
• 再建築不可の土地になることがある

費用と時間が掛かる理由は、分筆には測量や登記申請といった専門的な手続きが必要になるからです。

大伊

再建築不可とは、一度建物を取り壊すと、原則として新しい建物を建てられない土地のことです。

再建築不可になる理由は、分筆により接道義務を果たせなくなることがあるからです。

接道義務とは、「建物を建てるには原則としてその土地が幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」という法律上のルールのことです。

共有持分の売却価格を計算する方法！相場は…

買取業者も仲介業者も、次の計算式で売却価格を査定することが多いです。

• 共有持分の売却価格 ＝ 実勢価格 ｘ 持分割合 ｘ 評価割合（30％〜50％）

実勢価格（じっせいかかく）とは、実際の市場で売買されている価格で、市場価格や時価などとも呼ばれます。

この価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を利用して調べられます。

持分割合は、登記事項証明書の「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」に記載されています。

※画像をクリックすると拡大できます

評価割合とは、共有持分の評価を示す割合のことで、その相場は30％～50％です。

• 売却価格の相場の例

30％〜50％になる理由は、先ほどご案内した通り、取り扱うのに専門的な知識が必要で、手間がかかるだけでなく、リスクがあるためです。

大伊

売却方法の箇所で「仲介の方が買取よりも高い金額で売却できる」とご案内しましたが、それはこの相場の範囲内のことです。

例えば、実勢価格が6,000万円で持分が3分の1の場合、売却相場は600万円～1,000万円ですが、仲介業者の査定が900万円で、買取業者の査定が750万円になる、といったことです。

共有持分を売却する流れと発生する費用や書類を解説

次の順にご案内していきます。

• 売却の流れ
• 発生する費用と税金
• 必要書類

売却の流れ

売却する流れは、一般的な不動産を売却する流れと同じです。

ただし、不動産全体を売却する場合は、最初に全員の合意を得る必要があります。

大伊

査定の依頼先は、共有持分に対応できる買取業者か仲介業者です。

買取業者の方が速く現金化できますが、仲介の方が高値で売却できます。

どの業界もそうですが、悪質・悪徳な業者がいますので、共有持分の売却先を選ぶ6つのポイントに沿ってお選びください。

共有持分を売却したときの登記手続きは、売主と買主が行いますが、実務では司法書士が代理で法務局に申請して行います。

大伊

自分たちで行えば安く済ませられますが、共有持分の登記手続きは複雑で難しいです。

早く確実に登記手続きをしたい場合は、司法書士にご依頼ください。

共有持分の売却で「売主」が支払う費用と税金

必ず発生するのは印紙税です。

司法書士への報酬は、手続きを司法書士に依頼する場合に発生します。

税理士への報酬は、譲渡所得税の計算や確定申告を税理士に依頼する場合に発生します。

いずれも数万円～です。

詳しくはこちらの「共有持分の買取を共有持分支援協会の相談員が解説！」でご案内していますので、ご一読ください。

共有持分の売却で必要な書類など

先ほどもご案内しましたが、登記事項証明書（登記簿謄本）には、共有名義人と持分割合が記載されています。

※画像をクリックすると拡大できます

法務局の窓口やオンライン申請で取得できます。

印鑑登録証明書は、マイナンバーカードがあればコンビニでも取得できます。

共有持分の売却で起こりうる7つのトラブルと対処法

詳しくご案内します。

【トラブル①】共有者を把握できないことがある

全員で売却する場合に起こりうるトラブルです。

把握できなくなるパターンは大きく2つあります。

• 相続が何度も繰り返されると、誰が共有者なのか分からなくなる
• 引っ越しを繰り返したり、海外へ移住したりして、連絡が付かなくなる

対策は、戸籍謄本や住民票をたどって共有者を特定することです。

場合によっては、裁判所を利用することもあります。

• 共有物分割請求訴訟で分割をする
• 不在者財産管理人の選任申立てをする

共有物分割請求訴訟とは、共有不動産を法的に分割できる制度のことです。

詳しくは「共有物分割請求訴訟とは」でご案内しています。

不在者財産管理人の選任申立てとは、長期間行方不明になっている共有名義人の代わりに、その人の財産を管理・処分できる人を、家庭裁判所に申立てて選任してもらう制度のことです。

共有名義に強い弁護士を探してご相談ください。

大伊

当協会は、共有持分に強い福本弁護士と提携をしております。

【トラブル②】他の共有者との関係が悪化することがある

自分の持分だけを売却すると起こりうるトラブルです。

他の共有者に事前の相談なく売却すると、次のような状態になる可能性があります。

• 共有者同士の信頼関係が無くなる
• 共有不動産に住んでいる人が困る
• 他の共有者が計画していた不動産活用ができなくなる

今現在、共有名義の家に住んでいる人は、住む場所を失ってしまう可能性があります。

買取業者が買取の交渉をするからです。

不動産活用とは、リフォームして売却したり、賃貸に出して毎月の収入を得たりすることです。

対策は次の通りです。

• 事前に共有者へ説明・相談をする
• 共有者への優先的な売却を提案する

もともと共有者の関係が悪かったり、どうしても現金が必要だったりした場合、持分だけを売却する方は多いです。

大伊

共有持分支援協会でも買取査定をしております。

持分の売却をお考えの方は、無料ですので、お気軽にご利用ください。

>>協会に査定依頼をする（無料）

【トラブル③】悪質・悪徳業者に安く買い叩かれる

このトラブルは悪質・悪徳な業者に、自分の持分だけ売却すると起こりうるトラブルです。

どの業界でもそうですが、共有持分の買取業者の仲にも、ごくまれに悪質、悪徳な業者がいます。

対策は次の通りです。

• 悪質・悪徳な業者を避ける
• 複数の専門買取業者に査定を依頼する

大伊

悪質・悪徳な業者を避けて、キチンと営業をしている業者を探す方法は「共有持分の売却先を選ぶポイント」でご案内していますので、お役立てください。

【トラブル④】しつこい営業を受ける

このトラブルは悪質・悪徳な業者に売却を持ちかけたり、売却したりすると起こります。

一度でも問い合わせると、朝晩関係なく電話営業が続いたり、訪問後になかなか帰らなかったりします。

売却後は他の共有者に同じように営業をします。

対策は次の通りです。

• 悪質・悪徳な業者を避ける
• 営業しないように伝える
• 悪質なら消費生活センター等に相談する

「共有持分の売却先を選ぶポイント」をご活用ください。

【トラブル⑤】購入者が敷地内に出入りする

このトラブルは、悪質・悪徳な業者に売却した場合に、他の共有者との間で起こることがあります。

買取った業者は、法的にその不動産の所有者となり、持分に応じた権利を行使することで、他の共有者に交渉に応じるように圧力をかけます。

対策は先ほどと同じです。

• 悪質・悪徳な業者を避ける
• 営業しないように伝える
• 悪質なら消費生活センター等に相談する

「共有持分の売却先を選ぶポイント」をご活用ください。

【トラブル⑥】購入者が他の共有者へ家賃を請求する

このトラブルは、悪質・悪徳な業者に売却した場合に、他の共有者との間で起こることがあります。

共有者が住んでいて、他の共有者が利用できない状況の場合、住んでいる共有者に持分に応じた家賃相当額を請求することができます。

対策は先ほどと同じです。

• 悪質・悪徳な業者を避ける
• 営業しないように伝える
• 悪質なら消費生活センター等に相談する

大伊

「共有持分の売却先を選ぶポイント」をご活用いただき、悪質・悪徳な業者を避けてください。

【トラブル⑦】共有物分割請求訴訟を提起される

自分の持分だけを売却した後に、買取業者と他の共有者との間で起こりうるトラブルです。

買取業者の目的は、共有持分を購入した後、他の共有者から持分を買取ることです。

その交渉が進まない場合、共有物分割請求訴訟を提起し、裁判によって強制的に分割をすることがあります。

分割方法は3つあります。

裁判の結果が出るまでに半年以上、掛かります。

裁判は避けられません（拒否できない）。

訴訟後にできる対策は次の通りです。

• 買取業者にできるだけ良い条件で売却する
• 裁判で主張して少しでも良い条件で分割する

詳しくは「共有物分割請求訴訟とは」でご案内しています。

共有持分を高く売却する3つの方法

詳しくご案内します。

【方法①】複数の買取業者に査定依頼する

複数の業者とは、共有持分の買取を行っている複数の不動産買取業者のことです。

メリットは次の通りです。

• 買取価格の相場が分かる
• 悪質・悪徳な業者を避けやすい
• 速く現金化を手に入れられる

デメリットは相応の時間がかかることです。

忙しい中、多くの業者とやり取りをして、各社の査定額や条件を比較する必要があります。

加えて、専門性が高くて分かりづらい共有不動産や不動産の売却の勉強をする必要があります。

【方法②】仲介業者に依頼する

仲介業者は多くの買主の中から高く買い取ってくれる買主を探してくれます。

メリットは、買取業者に売却するよりも高く売れることです。

デメリットは次の通りです。

• 売却完了までに時間が掛かる
• 仲介手数料がかかる
• 仲介に対応している業者が少ない
• 買い手が見つからない可能性がある

買い手がいない場合は、成約不成立となり、販売活動を終了します。

仲介手数料がかかっても、買取業者よりも高額で売却できますし、業者の中には仲介手数料が無料のところがあります。

大伊

当協会は仲介をしておりますが、仲介手数料は無料です。

最短2日での買取にも対応しております。

【方法③】他の共有者と協力する

他の共有者とは、他の共有名義人のことです。

メリットは、実勢価格（時価、市場価格）に近い価格で売却できることです。

共有者全員の合意があれば不動産全体を売却できるからです。

デメリットは、共有者全員の合意が必要なことです。

交渉が難航すると時間が掛かります。

共有持分の売却先を選ぶ6つのポイント

• 売却先を選ぶ6つのポイント

ほとんどがホームページで確認できる内容です。

共有持分の買取に対応している会社は3種類あります。

• 訳あり不動産の買取業者
• 共有持分が専門の買取業者
• 共有持分が専門の仲介業者

訳あり不動産の買取業者が取扱う物件の幅は広いです。

より専門性が高い共有持分が専門の会社に依頼してください。

大伊

買取業者は自社で買取をしますので、現金化までのスピードが速いです。

仲介は相場の範囲内で、買取業者よりも高く買取ってくれます。

あなたの状況に応じて業者をお選びください。

選び方については「共有不動産を現金化する6つの方法や価格の相場、売却の流れなどを解説」でもご案内していますので、ご一読ください。

共有持分を売却できる5社

詳しくご案内します。

共有持分支援協会

共有持分の問題を解決するために設立された一般社団法人です。

協会の独自仲介システムで高額売却をしています。

仲介手数料は無料です。

提携業者が最短2日で買取ることができますので、早期現金化をしたいという方にも利用されています。

最短翌日に、手付金を受け取ることができます。

弁護士、司法書士、税理士と連携しています。

仲介手数料や残置物の処理費用をはじめ、利用料は掛かりません。

共有持分売却窓口

共有持分が専門の買取業者です。

1万件以上の実績があります。

弁護士、司法書士、税理士などの専門家と連携しています。

大正ハウジング

共有持分が専門の買取業者です。

最短1週間で買取ります。

残置物があっても買取りできます。

センチュリー21の加盟店です。

ベリーベスト不動産

共有持分が専門の買取業者です。

弁護士・税理士・司法書士と連携しています。

ベリーベストグループの不動産会社です。

全国に対応しています。

中央プロパティー

共有持分に対応できる仲介業者です。

仲介手数料は無料です。

これまでに4万件を超える相談実績があります。

センチュリー21の加盟店です。

共有持分の売却についてのQ&A

よくある質問とその回答をご案内します。

Q.共有持分を勝手に売却されるとどうなる？

大伊

持分を買取った新しい共有者（買取業者）は、売却して利益を出すために、他の共有者に対して買取の交渉をします。

こちらの状況を踏まえた上で、法律的にも商習慣的にも問題の無いよう、合理的な交渉（提案）をしてきます。

状況によっては共有物分割請求訴訟を提起されることがあります。

トラブルが起こりやすいのは、悪質・悪徳な業者です。

具体的には次のようなトラブルです。

• しつこい営業を受ける
• 相場より極端に安い金額を提示してくる
• 家賃を請求される
• 敷地内に出入りされる
• 税金や維持費を滞納される（競売、差し押さえなどのリスク）

対策は、業者の話を聞いたり、あなたの持分だけを売却したりすることです。

大伊

話をしていて「悪徳業者かな？」と思われたら、当協会へ売却をご検討ください。

>>当協会に査定依頼をする（無料）

Q.共有持分の売却は離婚後もできる？

大伊

離婚後でもご自身の持分であれば自由に売却できます。

ただし、住宅ローンが残っている場合は、売却するのは非常に難しいです。

詳しくは「住宅ローンが残っている場合の売却」でご確認ください。

離婚後、共有状態を放置していると、次のようなリスクがあります。

• ローンの滞納による返済義務の発生や不動産の競売
• 税金の滞納による差し押さえや延滞金

詳しくは「共有持分の売却は離婚の場合どうする？」でご確認いただけます。

共有持分の売却のまとめ

共有持分の売却方法についてご案内しました。

買取に対応している業者に売却を依頼する際に、お役立てください。

「自分の共有持分の評価を知りたい」
「評価の相場を把握して買い叩かれないようにしたい」

このように考えていませんか？

この記事では、共有持分の評価を計算する方法をプロが分かりやすくご案内します。

共有持分を評価する方法の全体像

共有持分を評価する方法とは、複数人で共有している不動産のうち、所有している共有持分の価格（評価額）を算出する方法のことです。

例えば、次のイラストのような場合、「6,000万円の不動産の2分の1の持分だから、3,000万円なのでは？」とお考えになる方が多いです。

ですが、実際にはこのような評価はされません。

その理由は、共有名義・持分の不動産が一般の不動産と違うからです。

専門相談員
大伊（おおい）

算出する計算方法は6つありますが、その中で一番使われるのは次の計算式です。

• 共有持分の評価額 = ①不動産の実勢価格 x ②持分割合 x ③評価割合30％～50％

大伊

計算式の①、②、③について、分かりやすくご案内します。

①の「不動産の実勢価格（じっせいかかく）」とは、市場で取引されている時価のことです。

実勢価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで調べられます。

※画像をクリックすると拡大できます

②の「持分割合」とは、所有している持分のことです。

法務局で取得できる登記事項証明書の「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」に記載されています。

※画像をクリックすると拡大できます

③の「評価割合」とは、不動産会社が査定を行う際に使う基準のことです。

通常の不動産（単独名義で所有されている不動産）は評価割合100％ですが、共有名義・持分の不動産の評価割合は30％～50％です。

大伊

評価割合30％～50％ということは、30％～50％OFFになるということです。

例えば、6,000万円の実家を兄弟2人の共有名義で相続して、持分が2分の1ずつの場合、評価は3,000万円ではなく、900～1,500万円になるということです。

このように安くなる理由は、次のような要素を踏まえて減額する必要があるからです。

• 持分割合（保有している割合）
• 他の共有者の人数
• 他の共有者との関係性や状況

他の共有者との関係性や状況とは、「他の共有者との関係性が悪い」「税金の滞納がある」「一人だけが住んでいる」「連絡が付かない」といったことです。

こういった内容に対応する手間や時間を踏まえて、割引されます。

大伊

30％～50％と幅がある理由は、買主によって査定のポイントが異なるからです。

より詳しくはこちらの「共有持分の評価が低い理由」でご案内しております。

共有持分の評価の6つの算出方法

それぞれ詳しくご案内します。

【方法①】実勢価格を使う

前述の通り、実勢価格（じっせいかかく）とは、不動産（土地と建物）が市場で実際に売買された価格のことで、市場価格、時価とも呼ばれます。

計算式は次の通りです。

• 共有持分の評価額 = 不動産の実勢価格 x 持分割合 x 評価割合30％～50％

大伊

実際の不動産会社の査定では、この方法で評価をすることが多いです。

算出手順は次の通りです。

実勢価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」でチェックできます。

次の内容を参考にします。

• 実勢価格の参考材料

リフォームしている場合は、その費用を概算して査定します。

【方法②】土地にも建物にも固定資産税評価額を使う

固定資産税評価額とは、固定資産税や都市計画税の課税基準となる価格のことです。

固定資産税評価額は次の方法で確認できます。

毎年4～5月頃に送付される固定資産税の納税通知書で、土地と建物の評価額、持分の割合を確認できます。

計算方法は次の通りです。

• 共有持分の評価額 ＝((土地固定資産税評価額 × 持分割合) + (建物固定資産税評価額 × 持分割合)) × 評価割合30％～50％

【方法③】土地に路線価、建物に固定資産税評価額を使う

路線価とは、国税庁が発表する相続税や贈与税の算定基準となる価格のことです。

路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。

載っていない場合は、全国地価マップをご利用ください。

路線価を使った計算式は次の通りです。

• 共有持分の評価額 ＝ ((路線価 × 土地面積 × 持分割合) + (建物固定資産税評価額 × 持分割合)) × 評価割合30％～50％

【方法④】土地に評価倍率、建物に固定資産税評価額を使う

評価倍率とは、路線価が定められていない地域（倍率地域）の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて、税務上の評価額を算出するための倍率のことです。

評価倍率の地域かどうかは、固定資産税の税額が書かれている書類で確認できます。

大伊

評価倍率を使う場合の計算式は次の通りです。

• 共有持分の評価額 ＝ ((土地固定資産税評価額 × 評価倍率 × 持分割合) + (建物固定資産税評価額 × 持分割合)) × 評価割合30％～50％

評価倍率は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べられます。

【方法⑤】土地に公示地価、建物に再建築費を使う

公示地価とは、国交省が発表する不動産取引や公共事業の基準となる土地価格のことです。

国土交通省の地価公示のページで調べられます。

「標準地の1平方メートル当たりの価格（円）」をご覧ください。

建物には、再建築費を使います。

再建築費とは、同じ建物を今新しく建て直すのに必要な費用のことです。

大伊

公示地価と再建築費を使う場合の計算方法は次の通りです。

• 共有持分の評価額 ＝ ((公示地価 ×土地面積 × 持分割合) + (再建築費 × 残存価値率 × 持分割合)) × 評価割合(30％～50％)

再建築費と残存価値率は、次のように計算します。

• 再建築費 = 建築単価（円/㎡) × 延床面積（㎡）
• 残存価値率 = 1 − (築年数 ÷ 法定耐用年数）

建築単価とは、建物を1㎡または1坪あたりで建てるのにかかる費用のことで、建物によって決まっています。

• 構造別の建築単価

木造の戸建の場合、建築単価（目安）円/㎡を15〜25万円で計算します。

法定耐用年数とは、建物が経済的に使用できると見なされる期間（減価償却の基準となる使用可能期間）のことで、国が資産の種類・構造・用途ごとに定めています。

• 法定耐用年数の目安

リフォームや耐震補強をしている場合は、＋5～10％補正することがあります。

【方法⑥】土地に基準地価、建物に再建築費を使う

基準地価とは、都道府県が発表する土地価格のことです。

公示地価がない場合の代替指標として使います。

基準地価は、国土交通省の不動産情報ライブラリや各都道府県の公式サイトで調べられます。

こちらは、令和６年東京都の基準地価格です。
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大伊

基準地価を使う場合の計算方法は次の通りです。

• 共有持分の評価額 ＝((基準地価 × 土地面積 × 持分割合）+（再建築費 × 残存価値率 × 持分割合)) × 評価割合(30％～50％)

大伊

以上、6つの方法をご案内いたしました。

どの計算方法でも、評価割合30％～50％をかけます。

共有持分の評価が低い3つの理由

それぞれ詳しくご案内します。

【理由①】活用しづらい

共有持分の所有者が持っているのは所有権の一部だけです。

活用するには、他の人の同意が必要です。

• 共有不動産の活用

共有者が増えるほど不動産を活用するのに時間がかかります。

そのため共有持分を取得した買取業者は、全体の所有権を得るために、他の共有者の持分も購入して単独名義にし、リフォームをして再販するなどの活用をします。

大伊

このように共有持分はすぐに活用できるわけではなく、流動性が低いため、一般的な不動産よりも低い評価を受けます。

【理由②】トラブルが起きやすい

共有持分はお金と人間関係が絡むためトラブルになりやすいです。

①持分の売り手と買取業者、②持分の売り手と他の共有者、③買取業者と他の共有者の間で、トラブルになることがあります。

トラブルとは、例えば、次のようなことです。

• 税金や費用の負担で揉める
• 使用方法で揉める
• 売却時期で揉める
• 裁判を提起される

時に裁判になるなど、買い手にとってリスクがあります。

活用するまでの時間や手間、訴訟のリスクなどを考慮する必要があるため、その分、評価は下がります。

【理由③】買い手が少ない

ここまでにご案内した通り、共有持分の活用には制限やリスクがあるため、普通の不動産より市場での需要が低いです。

次のような不動産会社では、査定を依頼しても断られることがほとんどです。

• 大手の不動産会社
• 一般的な不動産会社
• 地場の不動産会社

買取に対応できる業者が少なく、価格競争が起きづらいため、単独名義の不動産と比べて価格は安くなります。

共有持分の評価を依頼するなら買取業者？仲介業者？

• 買取業者と仲介業者の違い

まず、大前提として、共有持分に対応している業者に依頼してください。

訳あり物件の会社や共有不動産の専門会社がありますが、できれば共有不動産を専門としている会社をお探しください。

その上で、高く売却したい場合は仲介業者に依頼してください。

早く現金化したい場合は買取業者に依頼してください。

ただし、中には安く買い叩こうとする悪質・悪徳な業者がいます。

自分で計算した金額より査定額が低い場合は、理由を必ず聞いてください。

大伊

悪質・悪徳な業者を避けるには、最低限、共有持分専門で、弁護士と提携しているかどうかを、ご確認ください。

共有持分の評価に対応している5社

それぞれ詳しくご案内します。

共有持分支援協会

共有持分を専門に取り扱う社団法人です。

独自のネットワークを持つ仲介システムで、高額売却を実現しています。

早く現金化したい方には、最短2日での買取を行っています。

その際、最短翌日に手付金を先に渡しています。

持分の一部売却やリースバックにも対応できるほど、専門性が高いです。

社団法人の立場で、親身に丁寧に対応しています。

所在地は東京都千代田区丸の内です。

中央プロパティー

共有持分専門の仲介業者です。

独自の入札制度で高値での売却をサポートしています。

弁護士が無料で面談に同席するサービスを提供しています。

創業は2011年で、所在地は東京都千代田区丸の内です。

大正ハウジング

共有持分専門の買取業者です。

弁護士事務所と提携しています。

センチュリー21加盟店です。

創業は1995年で、所在地は東京都北区昭和町です。

• ポイント

クランピーリアルエステート

共有持分を含む訳あり物件専門の買取業者です。

相談対応の実績は年間3,000件を超えています。

弁護士・司法書士と提携してサポートする体制があります。

自社買取を前提とした高額の買取を行っています。

創業は2018年で、所在地は東京都中央区築地です。

アルバリンク

共有持分を含む訳あり物件に特化した買取業者です。

累計100件超の共有持分の取り扱い実績があります。

創業は2011年で、所在地は東京都江東区木場です。

まとめ

共有持分の評価額の算出方法をご案内いたしました。

自分で算出した評価額はあくまで参考値です。

正確な金額を知りたい場合は業者に査定を依頼してください。