「共有持分の査定をして、いくらぐらいかを知りたい」
「共有持分の査定の依頼先は、どこがいい？」

このように考えていませんか？

この記事では、共有持分を査定する方法などをプロが分かりやすくご案内します。

共有持分の査定相場は売却先によって異なる！

その理由は、買主（不動産会社や大家、投資家など）によって査定する際の「共有持分の評価割合」が異なるからです。

買取をする不動産会社は、次の計算式で、共有持分の評価額を査定します。

• 共有持分の価格＝不動産全体の実勢価格（じっせいかかく） × 持分割合 x 共有持分の評価割合（30％～50％）

専門相談員
戸田（とだ）

実際によく使われている計算式です。

実勢価格（じっせいかかく）とは？

実勢価格とは、近隣で直近数ヶ月の間に取引された、同程度の㎡の不動産の価格のことで、市場価格や時価などと呼ばれることがあります。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べられます。

持分割合とは？

持分割合とは、共有不動産の所有割合のことです。

登記簿謄本の「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」の欄に記載されています。

登記簿謄本は、法務局の窓口、郵送、インターネットで、480円～600円で取り寄せられます。

共有持分の評価割合（30％～50％）とは？

共有持分の評価割合（30％～50％）とは、不動産会社がリスクを加味して減額する割合のことです。

リスクとは、他の共有者との交渉にかかる時間や手間、揉めた場合の対応などのことです。

共有者の数が多く、その関係性が悪い場合は、大きく減額されます。

この割合は、不動産会社の査定の基準によって異なります。

戸田

当協会では、独自の仲介システムによる無料査定を実施しております。

住所の入力などをするだけでカンタンですし、無料ですので、お気軽にご利用ください。

>>当協会の無料査定を利用する

共有持分を査定する4つの方法

それぞれご案内します。

【方法①】机上査定

机上査定とは、物件情報に基づき、簡易的に査定額を算出する方法のことです。

先ほどご案内した計算式で算出されることが多いです。

メリットは次の通りです。

• 数時間～で概算が分かる
• 費用がかからない
• 手間がほとんどかからない

メールフォームに情報を入力するだけですので手間がかかりません。

費用は無料です。

デメリットは次の通りです。

• 査定額はあくまで概算
• 共有持分の場合は幅がある
• まれに強めのセールスをしてくる会社がある

共有持分の場合は評価に30％～50％の幅があります。

実際の価格に近いことがほとんどですが、まれに乖離している場合があります。

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【方法②】AI査定

AI査定とは、AIに大量の不動産データを分析させて査定額を算出する方法のことです。

メリットは次の通りです。

• 24時間・365日利用できる
• 最短数十秒～で算出できる
• 個人情報を入力しなくて済む
• 営業を受けないで済む

ネット上でカンタンに算出できるため、便利で手軽です。

折り返しの電話によるセールスを受けずに済むのも、とても助かります。

デメリットは次の通りです。

• データが無い、少ない地域では精度が著しく低い
• 最新のデータではないことが多々ある
• 正確性を欠くことが多々ある

AI査定が登場してまだ期間が短いため、実際の査定と大きく乖離することがあります。

【方法③】訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に現地を訪問し、物件の状態を確認して査定額を算出する方法のことです。

メリットは、査定価格の精度が高いことです。

理由は、物件の状況（劣化や修繕履歴、駅からの距離、駐車場の数、利便性など）が反映されるからです。

デメリットは次の通りです。

• 業者との日程調整が必要
• 査定額の算出に時間がかかる
• 強めの営業を受けることがある

人力で査定をするため、査定額が出るまでに1週間程度かかります。

また、まれに「今日まで〇円なのでお急ぎください」「「他社さんではこの価格はまず出ませんよ」「売ってくれるまで帰りません」といった強めの営業を受けることがあります。

戸田

どの業界もそうですが、まれに悪質・悪徳な業者がいますので、最初から訪問査定をするのは避けてください。

【方法④】不動産鑑定士による査定

不動産鑑定士による査定とは、国家資格を持つ不動産鑑定士が、専門的な知識と経験に基づいて物件を評価し価格を算出する方法のことです。

メリットは、客観的で信頼性が高いことです。

理由は、専門的な資格を持ったプロフェッショナルが、法令・経済・地域特性などを総合的に分析しているからです。

デメリットは次の通りです。

• 費用が掛かる（20万円～数十万円）
• 鑑定士との日程調整が必要
• 査定額の算出に時間がかかる

• 不動産鑑定士査定の費用相場

戸田

査定額を知るために、まずは、机上の無料査定をお試しください。

住所の入力などをするだけでカンタンです。

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共有持分の査定に影響する7つのポイント

詳しくご案内します。

【ポイント①】不動産の立地条件

駅からの距離や周辺の生活環境、地価などが物件全体の価値を大きく左右します。

立地条件が良い具体例は次の通りです。

• 駅から徒歩〇分に物件がある
• 周辺に商業施設や病院、学校などがある
• 治安がいい
• 災害リスクが少ない
• 将来、開発計画がある

この他、再開発の計画がある地域は、将来の利便性を加味して査定されます。

例えば、幹線道路ができる、ショッピングモールができる、電車の駅ができるなどといったことです。

【ポイント②】持分の割合

持分割合が大きいほど、その共有持分を持つ人の権利や支配力が大きくなります。

例えば、過半数の持分（50％、2分の1）あると、共有物の管理行為（修繕、賃貸利用など）を単独で決定することができます。

賃貸にした場合、持分の割合に応じて毎月の賃料が入ります。

持分の割合が大きいほど評価は高いです。

例えば、6分の1よりも3分の1の方が割合が大きいです。

【ポイント③】他の共有者の意向

他の共有者が売却や利用に積極的かどうかによって、物件を活用できる幅が大きく異なります。

積極的な意向とは次のようなことです。

• 活用についての建設的な話合いができる
• 売却益を上げたいと考えている

活用とは、戸建をフルリフォームして高く売却することやアパートにして継続的な家賃収入を得るといったことです。

他の共有者が非協力的だったり、他責的だったりすると、評価が下がります。

【ポイント④】築年数や構造

建物の経年劣化や耐震性などが価値評価に直結します。

例えば、木造の戸建の場合、築年数によって評価が次のように変化します。

• 「戸建（木造）」の築年数による評価の違い

構造とは、木造や軽量鉄骨造、鉄骨造（S造）、鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）といったことです。

いずれの構造の建物も、築年数によって評価額が変わります。

参考）国土交通省「住宅に関する価格評価手法」

【ポイント⑤】住宅ローンの残債の有無

住宅ローンがローンが残っていなければ、持分を自由に売却できます。

ですが、住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンの残債と売却益を確認する必要があります。

もし持分の売却代金で住宅ローンを完済できる「アンダーローン」の状態でしたら、売却できる可能性があります。

ですが、ローンの残債が売却代金を上回る「オーバーローン」の状態では、売却できませんので、査定をする意味がありません。

【ポイント⑥】建物と土地の持分を所有しているか

理由は建物と土地の両方の持分を所有している方が、買い手にとって利便性が高く価値があるからです。

例えば、土地の持分だけを所有している場合、その土地の上に建つ建物の所有権は他の共有者にあります。

相手の合意がなければ、建物が古くてもリフォームもできません。

その分、評価が下がります。

【ポイント⑦】隣地との境界標の有無

隣地との境界標とは、自分の土地と隣の土地の境界線を明確にするために設置する目印（杭やプレートなど）のことです。

境界が不明確だと、隣人とトラブルになるリスクがあり、評価がマイナスになります。

境界が不明確で起こるトラブルの具体例は次の通りです。

• 境界線の認識の食い違い
• 塀や樹木などの越境

共有持分の査定を専門業者に依頼する5つのメリット

査定を業者に依頼するメリットについて、詳しくご案内します。

【メリット①】スピーディーに現金化できる

スピーディな業者は、共有持分の買取についての知識や経験が豊富です。

損することなく、トラブルになることもなく、スムーズに売却できます。

査定の依頼先には買取業者と仲介業者があるのですが、買取業者の方がスピーディです。

共有持分の専門業者ならよりスピーディで、査定から売買契約まで、最短数週間～で完了します。

戸田

当協会では、早期現金化をご希望の方に、最短2日で買取をしています。

最短翌日に手付金をお渡ししています。

【メリット②】手間をかけずに売却できる

不動産を売却するには、相応の手間がかかります。

例えば、次のようなことです。

• 物件の査定
• 契約書の作成
• 書類の準備

売却益が大きければ、譲渡税という税金が発生することがあります。

業者に査定を依頼すれば、必要書類の取得や書き方、譲渡税発生の可能性など、重要なアドバイスを受けられます。

【メリット③】仲介手数料不要で買い取ってもらえる

買取業者の場合は、仲介手数料が不要です。

仲介に査定を依頼すると、売却価格に応じた仲介手数料が必要です。

• 売却価格と仲介手数料の上限

ただし、高額売却をするなら、仲介業者にご依頼ください。

買取業者よりも高額で売却するケースがほとんどです。

中には仲介手数料が無料の業者がいます。

戸田

当協会は独自の仲介システムを導入していますが、仲介手数料はかかりませんので、ご安心ください。

査定は無料で実施しておりますので、お気軽にご利用ください。

【メリット④】売れにくい物件でも売却できる

既にご案内している通り、共有持分にはリスクがありますので、一般の不動産会社は買取を断ります。

※リスク…他の共有者との交渉にかかる時間や手間、揉めた場合の対応などのこと

ですが、共有持分に対応している業者は、共有不動産の再販や活用ノウハウを持っているため、対応しています。

訳あり物件の買取ではなく、共有持分を専門にしている業者をお選びください。

ただし、対応エリア外の場合は断られます。

【メリット⑤】負担が無くなる

負担とは次のようなことです。

• 固定資産税の支払い（毎年）
• 修繕費の支払い（～数年に1回）
• 掃除などのメンテナンス（年に1回～）
• 他の共有者とのやり取り
• 共有持分についての理解

専門業者に査定を依頼し、売却をしてしまえば、こうした負担は無くなります。

共有持分の査定を専門業者に依頼する3つのデメリット

詳しくご案内します。

【デメリット①】売却価格が低い

共有不動産にはリスクがあるため、専門業者であっても査定額は低いです。

※リスク…他の共有者との交渉にかかる時間や手間、揉めた場合の対応などのこと

売却額を算定する計算式は既にご案内した通りで、「共有持分の価格＝不動産全体の実勢価格 × 持分割合 x 共有持分の評価割合（30％～50％）」です。

売却先には、買取業者と仲介業者がいますが、どちらの業者もこの計算式を使います。

仲介業者の場合、仲介手数料がかかりますが、手数料を差し引いても、仲介業者の方が高く買い取ってくれます。

早く現金化してくれるのは買取業者です。

• 買取は早期現金化したい人におすすめ
• 仲介は高額売却したい人におすすめ

戸田

当協会は、仲介にも買取にもしております。

高額で売却したい方にも、現金化をお急ぎの方にも、ご利用いただいております。

【デメリット②】悪質・悪徳な業者がいる

共有持分の買取に対応する不動産会社の中には、まれに悪質・悪徳な業者がいます。

例えば、適正価格が800万円の共有持分を、緊急性を煽って300万円で買取契約を結ばせたり、契約後に減額を要求したりする業者のことです。

これから超高齢社会が進みます。

画像引用）内閣府「高齢化の推移と将来推計」

相続による共有不動産が増えるのに比例して、共有不動産に参入してくる業者が増えます。

悪質・悪徳な業者かどうかを見極めるために、ホームページや口コミ、実際の接客対応などを必ずチェックしてください。

戸田

当協会は、社団法人の立場で、親身に対応いたしております。

まずはお気軽にご相談ください。

【デメリット③】買取対象にならない物件もある

専門業者だからといって、共有不動産なら何でも買取っているわけではありません。

業者にとってリスクが高すぎる物件や法的な制約で活用が困難な物件があるからです。

具体的には次のような物件のことです。

• 近い将来、人口が大幅減する地域の物件
• 共有持分の割合が極端に少ない物件
• 市街化調整区域内の物件
• 著しく狭小な土地の共有持分
• 心理的瑕疵がある物件

このような物件でも、共有持分を専門としている業者なら対応している可能性があります。

戸田

当協会は、共有持分を専門にしております。

まずは一度、お気軽にご相談ください。

共有持分の査定依頼先を選ぶ4つのポイント

共有持分の査定額は、業者によって異なります。

例えば、「A社では1,000万円だったが、B社では1,200万円だった」ということはよくあります。

ですので、この4つのポイントに沿って3社程度に査定を依頼してください。

ポイントについて詳しくご案内します。

【ポイント①】実績の多さ

共有不動産の売買には、専門的な知識や経験が求められるからです。

多くの買取実績を持つ業者なら、様々なケースに対応してきた経験をもとに、より正確で現実的な査定価格を提示してもらえます。

訳あり物件ではなく、共有持分を専門にしている業者をお選びください。

【ポイント②】弁護士などの士業と連携している

何かあった場合に、対応してもらえるからです。

共有持分は法律の問題が絡むケースが多いです。

他の共有者との意見の相違や相続問題などで、法的解決が必要な事態が発生しても、共有持分に強い弁護士なら、有利に解決できるケースが多いです。

戸田

当協会では、共有不動産に強い福本法律事務所と提携をしております。

スムーズな売買のために、司法書士や税理士とも提携をしております。

【ポイント③】説明に根拠がある

お客様に真摯に対応している会社は、明確に根拠のある査定をしています。

悪徳・悪質な業者の説明は、辻褄が合わなかったり、違和感があったりすることがあります。

損したり、後のトラブルで後悔したりしないよう、次のような業者を選んでください。

• 査定額の算出根拠を具体的に説明してくれる
• 計算根拠や参考資料を添付してくれる
• 市場データや過去の取引事例などを提示してくれる

【ポイント④】口コミや評判を確認する

実際に利用した人の体験談を通じて、業者の対応や信頼性を把握してください。

具体的には次のような口コミ・評判です。

• 全ての応対が速かった
• 不明点を丁寧に説明してくれた
• 持分の一部だけ売却できた

「具体性が無い」「良い評価しかない」という場合は、悪質・悪徳な業者による自作自演の可能性が高いです。

共有持分の査定に対応している6社

詳しくご案内します。

共有持分支援協会

共有持分の問題解決を専門にしている社団法人です。

共有持分の仲介や買取はもちろん、一部だけの売却やリースバックに対応しています。

現金化をお急ぎの方には、手付金を渡しています。

弁護士と提携してサポート体制を構築しています。

利用料は無料です。

• ポイント

株式会社クランピーリアルエステート

共有持分をはじめとした訳あり不動産の買取を専門とする不動産会社です。

他の業者が断るような共有持分やトラブルを抱えた物件でも積極的に買取をしています。

• ポイント

センチュリー21中央プロパティー

中央プロパティーは共有持分の仲介を専門にしている不動産会社です。

AI査定と不動産鑑定士との連携によるダブル査定を採用しています。

創業は2011年（平成23年）です。

• ポイント

株式会社AlbaLink（アルバリンク）

共有持分をはじめとした訳あり物件の買取を専門にしている不動産会社です。

最短12時間で査定をしています。

弁護士と提携しています。

• 詳細

ワケガイ

ワケガイは株式会社ネクスウィルが運営する訳あり物件の買取専門のサービスです。

共有持分や事故物件、ゴミ屋敷など、一般の不動産市場では売却が難しいとされる物件の買取を積極的に行っています。

• ポイント

ベリーベスト不動産

ベリーベスト不動産はベリーベスト法律事務所グループが運営する不動産会社です。

複雑な権利関係やトラブルを抱えた共有持分に法律的な解決策を提案しています。

• ポイント

共有持分の査定についてのまとめ

査定方法は4つありますが、まずは机上査定の利用をご検討ください。

どの業界もそうですが、悪徳・悪質な会社がいますので、ある程度の知識を身に着けてから、査定依頼をしてください。