「親子共有名義の不動産を売却した方が良いのか分からない」
「売却する場合の注意点は？」

と悩んでいませんか？

このページでは、親子共有名義の不動産売却の判断基準をプロが分かりやすくご案内します。

親子共有名義とは？3つのパターンを解説

共有名義とは、1つの不動産を複数の名義人で所有している状態のことです。

親子共有名義の名義人は、親＋子（兄弟・姉妹）です。

3つのパターンについて、ご案内します。

親の不動産を相続する

親が亡くなると、親が所有する財産（不動産）は法定相続人に引き継がれます。

法定相続人とは亡くなった人の財産を相続する権利を持つ人で、相続順位が決められています。

例えば、両親のどちらかが亡くなった場合、法定相続人は配偶者（もう一方の親）と子です。

仮に財産が不動産だけなら、親子で2分の1ずつ相続します。

親から生前贈与を受ける

生前贈与とは、将来相続する財産を親が存命中に受け取ることです。

相続税対策のために、持分を贈与することがあります。

親の不動産の評価額が高い場合に、将来の相続税の負担を減らすために行います。

親子共同で不動産を購入する

親子での共同購入とは、親と子がそれぞれ直接売主などにお金を支払うことです。

例えば、親子で3,000万円ずつ（合計6,000万円）ローンを組む場合、出資額に応じて不動産の持分も2分の1ずつの共有名義です。

親子共有名義のメリット

メリットと概要

メリット	概要
ローン借入額が増える	親子2人分の収入から借入の上限額が決まるので、単独より多くの資金が借りられる
ローン控除を共有者それぞれが受けられる	ローン残高✕0.7%の減税を二人分受けられるので節税効果が大きくなる
売却時の控除を共有者それぞれが受けられる	同居している場合に限り、将来売却したときの譲渡所得控除3000万円が二重に適用できる
税金、修繕費の負担を分担できる	固定資産税や維持修繕にかかる費用は共有者全員に支払い義務があるので、一人あたりの負担が軽減できる

譲渡所得控除とは、不動産の売却利益から一定額を差し引くことで税金を少なくする仕組みです。

マイホームの場合3000万円までは譲渡所得税がかかりません。

親子共有名義のデメリット

詳しくご案内します。

自由に売却できない

民法第251条により、共有者全員の同意が得られないと売却できません。

例えば親子で共有している場合は全員が売却に同意する必要があります。

相続が発生すると権利関係が複雑化する

新たな相続が発生すると第三者が共有者になる場合があり、さらに活用や処分が難しくなります。

例えば、母と自分の2人で共有していたが、母が亡くなり、自分と兄と弟の子どもたちが相続人になり、共有者は自分と甥や姪の5人になるということがあります。

売却や修理をする場合に、5人の同意が必要です。

親が認知症になると売却が難しくなる

親が認知症になると本人の意思だけでは売却できなくなります。

成年後見人を選んだとしても、明確に本人の利益にならなければやはり売却はできません。

成年後見制度の趣旨は「本人の財産を保護すること」だからです。

例えば、子（自分）が「教育資金に充てたい」と思っても売却は認められません。

親が亡くなるとローンの負担が増える

親が団体信用生命保険に加入しない（できない）場合が多く、親の返済額がそのまま子（自分）にのしかかってきます。

贈与税が発生することがある

良かれと思って資金を多めに渡したり、費用負担を立て替えたりすると贈与税が発生することがあります。

共有名義は持分割合が決まっており、それを超えると「財産を贈与した」とみなされるからです。

例えば、持分割合2分の1ずつの不動産を4000万円で売却し、親が1000万円、子が多めに3000万円という割合で分配すると1000万円贈与したとみなされます。

固定資産税や維持修繕費の支払いで揉める

住宅にかかる費用は共有者全員に支払い義務があります。

実家に親だけが住んでいる場合、固定資産税や雨漏りの修繕費用は共有者である子（自分）も負担しなければいけません。

親子共有名義の不動産を売却すべきかどうか判断する方法

次のチェックリストを使って売却判断の参考にしてください。

売却の判断基準

状況	例
親の老後資金や介護資金を確保したい	近いうちに親が施設に入るので、まとまった資金が必要になる
将来、共有者間で争いが起きるのを避けたい	兄弟姉妹の間で「売る・貸す・住む」の意見が分かれている
親の意思能力、健康状態が危ういので早めに判断したい	最近認知症のような症状が出始めているが、今なら本人の意思で売却できる
今後、誰も住まないので早めに判断したい	親は施設に入っていて実家に誰も住んでいない
遠方の不動産管理から解放されたい	・県外に住んでおり実家には年に一度しか帰れないのに、固定資産税や修繕費、草刈りや掃除、害虫対策などの負担をしている
住宅ローンを返済して毎月の返済を減らしたい	親が高齢で収入減、ローン返済が家計を圧迫している

このような場合は売却する場合が多いです。

共有者全員の同意を得られるなら、不動産全体を売却してください。

同意が得られない場合は自分の持分だけを売却します。ローン有ではNGです。

親子共有名義の不動産を売却する際の5つの注意点

詳しくご案内します。

【注意点①】持分の売却だけだと査定額が低い

自分の持分だけなら同意無しで売却できますが、査定額が低いです。

理由は次の通りです。

• 他の共有者とやり取りをする必要がある
• 状況により時間と労力、費用がかかる
• トラブルになる可能性がある

共有者全員で不動産全体を売却できれば市場価格で取引できますが、全員の同意が必要です。

【注意点②】親が認知症になると売却できなくなる

認知症と診断された場合、意思決定能力が無く財産を保護できないと判断されるからです。

財産を保護するための成年後見制度がありますが、多くの制限がかかります。

事前に後見人を定められますが、不動産の処分を自由にできるわけではありません。

【注意点③】余計な税金がかかるケースがある

共有名義の持分割合と違う配分を行うと、贈与税の対象になる可能性があります。

譲渡所得税を払った上に贈与税まで払うことがあります。

【注意点④】住宅ローンからは逃れられない

共同購入した不動産を売却しても住宅ローンが残る場合は、ローンの契約形態に応じて親子で払う必要があります。

住宅ローン有りの不動産を相続して親子共有名義になった場合、親が団体信用生命保険に加入していなければ、相続人である子がローンを支払います。

場合によっては事前に相続放棄を検討してください。

【注意点⑤】持分の買取業者には悪質・悪徳な業者がいる

相続による親子共有名義の不動産は超高齢社会化が進むにつれて増え続けます。

共有持分売却の需要が増えるのに伴い、悪質・悪徳な業者が増えますので注意してください。

親子共有名義の不動産を業者に売却する以外の解消方法

負担付贈与とは、財産を贈与する代わりに、受け取った人が一定の負担をする贈与のことです。

例えば、住宅ローン返済を親の代わりに支払うといった負担が考えられます。

リースバックとは、不動産の所有権を売却し、家賃を支払ってその不動産に住み続ける仕組みです。

より詳しくは「持分リースバックの解説ページ」をご覧ください。

まとめ

親子の共有名義では、予期せぬ問題が起こりやすいです。

家族が健康なうちに話し合いを進めてください。