共有持分を勝手に売却されたらどうなる？5つの対処法を徹底解説！

「共有持分を勝手に売却されたらどうなる？」
「どう対処すればいい？」

このように考えていませんか？

この記事では、共有持分を勝手に売却されたらどうなるのかを、プロが分かりやすくご案内しています。

共有持分は勝手に売却できる？

共有持分は勝手に売却できる！

共有者が所有する持分は、その持分だけなら、自分の判断だけで売却できます。

共有持分の売却とは、持分を他の共有者や買取業者に売ることです。

根拠は民法206条です。

例えば、両親が亡くなり長男、次男、長女の3人で実家を3分の1ずつ等分で相続した場合に、次男が3分の1だけ売却することができます。

他の兄弟に連絡や相談、報告をせず、内緒で売却することができます。

• 買取業者が他の共有者にアプローチした
• 翌年の固定資産税の書類が届いた
• 登記事項証明書（登記簿謄本）を取得した

一番多いのは、買取業者からの買取交渉のアプローチです。

共有名義の不動産全体は勝手に売却できないが…

全体の売却は勝手にできません。

民法251条で「共有物に大きな変更を加える行為は全員の同意が必要」と定められているからです。

売却は変更に該当します。

例えば、3人で土地を共有している場合に、2人が売却に賛成しても1人が反対すれば売却できません。

• 印鑑や印鑑証明書を無断で使用される
• 登記手続きを不正に申請される
• 売買契約書に勝手に署名・押印される

その結果、購入者から明け渡しを求められる事態に陥ります。

このような場合は、弁護士に至急ご連絡ください。

共有持分を勝手に売却された場合どうなる？よくある6つのトラブル

このようなトラブルが起きる理由は、買取業者の目的が利益を最大化することだからです。

具体的には、共有持分全てを購入して、リフォームして売却することで、利益を最大にしています。

具体的なトラブルについて順番にご案内します。

参考）「共有持分の買取業者の目的はなんですか？」

【トラブル①】不動産活用ができなくなる

理由は、買取業者が共有者になった場合、最初から協力する気がないからです。

そのため、次のような活用をしたくても同意が得られません。

• 一緒に不動産全体を売却する
• 賃貸に出す
• 駐車場として活用する

その結果、不動産を売却せざるを得ない状況に追い込まれます。

【トラブル②】しつこい営業を受ける

買取業者は持分を全て買取り、売却して利益を得たいと考えているからです。

しつこい営業とは次の通りです。

• 朝晩問わず何度も電話がかかってくる
• 仕事中やお昼休みにも営業電話がある
• 断っても翌日また連絡がくる
• 「今決めないと損をする」と執拗に迫る

例えば、査定依頼の当日に30分以上営業電話があり、断ったのにも関わらず、次の日もその次の日も長時間の営業電話が朝昼晩とかかってきて、こちらが根負けするまで続くといったことです。

【トラブル③】固定資産税などの負担が増える

共有持分の場合、固定資産税の納付については連帯債務のため、各共有者が負担します。

買取業者は目的（利益最大化）達成のため、わざと支払わないようにします。

この場合、他の共有者が立て替えて全額支払うことになります。

【トラブル④】賃料の支払いを求められる

共有不動産の家に1人だけが住んでいる場合、家賃相当額を持分で割った金額を請求されることがあります。

共有者間で不動産の使用に不公平が生じているからです。

根拠は民法249条です。

例えば、賃料相場が月15万円の物件で持分が3分の1ずつの場合は、新たな買主から5万円を請求されるといったことがあります。

【トラブル⑤】見知らぬ人が敷地内を自由に行き来する

共有者には不動産に自由に出入りする権利があるからです。

根拠は民法249条「共有物の使用」です。

買取業者の表面上の目的は敷地の調査や確認です。

本来の目的は、事前の連絡なく訪問などをすることによる、共有者への心理的なプレッシャーです。

【トラブル⑥】共有物分割請求をされる

共有物分割請求とは、共有状態の解消を求める民法上の権利のことです。

分割方法は3つあります。

1. 代償分割…単独名義に変更し、名義人が元共有者に対価を支払う
2. 現物分割…土地を分割して共有者で分ける
3. 換価分割…土地を競売にかけて売却し、その対価を分ける

協議が不調に終わると、共有物分割請求訴訟を起こされる可能性があります。

裁判の結果、例えば、換価分割の判決が出れば、競売で売却されて、住み続けたくても出ていくことになります。

参考）共有物分割請求訴訟とは？3つの分割方法、流れ、費用、必要書類を解説

共有持分を勝手に売却された場合の5つの対処法

順番にご案内します。

【対処法①】共有持分を業者に売却する

自分の持分を専門の買取業者に売却し、共有関係から完全に抜け出す方法です。

メリットは短期間で現金化できることです。

デメリットは売却価格は市場価格の30％〜50％程度になることです。

例えば、市場価格3,000万円の不動産で持分2分の1を所有している場合、本来なら1,500万円の価値がありますが、業者買取では500万円〜750万円程度になるということです。

【対処法②】不動産全体を売却する

共有者全員の同意を得て不動産全体を売却し、代金を持分割合で分配する方法です。

メリットは次の通りです。

• 市場価格で売却できる
• 固定資産税や維持費の負担がなくなる
• 将来のトラブルが無くなる

デメリットは次の通りです。

• 共有者全員の同意が必要
• 売却価格の分配で揉める可能性がある

【対処法③】売却された共有持分を買い戻す

新しい共有者の持分を買い取り、自分の所有割合を増やす方法です。

メリットは次の通りです。

• 第三者を排除できる
• 将来のトラブルリスクが減る

デメリットは次の通りです。

• 購入資金が必要
• 相手に強気な価格を提示される可能性がある
• 価格交渉に時間とストレスがかかる

例えば、相手が「市場価格の80%で売却する」といった条件を提示してきた場合、市場価格3,000万円の不動産で持分2分の1なら、1,200万円程度の購入資金が必要です。

【対処法④】共有物分割請求訴訟をする

裁判所を通じて共有関係の解消を強制的に求める法的手続きです。

メリットは裁判所の判断で強制的に共有状態を解消できることです。

デメリットは次の通りです。

• 弁護士費用や鑑定費用がかかる
• 解決まで時間がかかる
• 金銭的には損をすることもある

例えば、換価分割の判決が出た場合、競売で売却されます。

競売価格は市場価格の7〜8割程度のため、通常の売却より損です。

参考）共有持分が競売にかけられるとどうなる？トラブル例と4つの回避策

【対処⑤】家賃を払う

不動産に住み続けながら、新しい共有者に賃料相当額を支払う方法です。

メリットは共有物分割請求を一時的に先延ばしできる可能性があることです。

デメリットは次の通りです。

• 継続的な家賃の支払いが発生する
• 家賃を支払っても訴訟される可能性は残る

例えば、毎月きちんと賃料を支払っていても、買取業者が共有物分割請求訴訟を起こせば、自宅を出ていくことになります。

共有持分を売却する場合の相場と費用

売却先	相場
他の共有者	不動産全体の市場価格 × 持分割合
買取業者	不動産全体の市場価格 × 持分割合 × 30~50%

例えば、 6,000万円の一戸建てで持分が2分の1の場合は次の通りです。

• 共有者へ売却する場合…約3,000万円
• 買取業者に売る場合…約900〜1,500万円

共有者に安く売却すると、相手に贈与税がかかりますので、持分割合で売却することになります。

かかる費用は次の通りです。

• 登録免許税・・・固定資産税評価額 × 税率
• 司法書士報酬・・・数万円～
• 印紙税・・・売買契約書の金額に応じて200円～数万円
• 譲渡所得税・・・譲渡益が出た場合に課税

仲介業者に依頼する場合は、仲介手数料として最大400万円超（売却価格×3％＋6万円＋消費税）かかります。

共有持分を勝手に売却されないための4つの予防法

方法	概要
①不動産全体を売却する	共有者全員の合意のもと不動産全体を売却し、売却代金を持分割合に応じて分配する
②他の共有者の持分を買い取る	他の共有者から持分を買い取って単独所有者にし、共有状態を解消する
③土地を分筆する	1つの土地を複数の土地に切り分け、各所有者が単独で所有できるようにする
④共有物分割請求訴訟をする	裁判所を通じて強制的に共有状態を解消する法的手続きを行う

共有状態を解消すれば、他の共有者が勝手に持分を売却することはできなくなります。

なお、将来相続で共有状態になる予定がある場合は、遺言で特定の1人に不動産を渡すよう指定してもらうことで、共有状態を避けられます。

まとめ

共有持分を勝手に売却されると、買取業者からの買取交渉が始まります。

多くの人は裁判になる前に、自分の持分を売却されます。