共有持分を勝手に売却されたらどうなる？トラブルの解決方法を解説

「共有持分を勝手に売却されたみたい。…トラブルになる？」
「勝手に売却された場合の対処法は？」

このように考えていませんか？

この記事では、共有持分を勝手に売却されたらどうなるのかとその対処法を、プロがわかりやすくご案内しています。

共有持分を勝手に売却された！法律的にどうなの？

各共有者が所有する共有持分は、自由に売却することができます。

例えば、三人兄弟で共有している実家があった場合に、兄がその持分だけを、他の兄弟の同意や許可を得たり、報告をしたりせずに、買取業者などに売却することができるということです。

これは、民法206条で規定されています。

売却先は買取業者や投資家です。

彼らが買取る理由は、利益を得るためです。

そのため、勝手に売却された後は、買主との交渉が始まります。

交渉の結果、買主が持分を全て買取ると、元共有者は退去することになります。

その過程で、買取業者との間でトラブルが起こることがあります。

共有持分を勝手に売却されると起こるトラブルは7つある！

それぞれ詳しくご案内します。

【トラブル①】持分の売却を要求される

ご案内した通り、買主（買取業者など）の目的は、残りの共有持分を取得して不動産全体を売却することです。

誰かが住んでいても交渉は行われます。

交渉の結果、持分を売却したら出て行くことになります。

もし交渉が進まないと買主は訴訟を起こします。

【トラブル②】しつこく営業される

しつこい営業とは、次のようなことです。

• 朝晩関係なく電話してくる
• 1日に何度も電話してくる
• 訪問してきて、なかなか帰らない

営業をする理由は、あなたの持分を買い取るためです。

【トラブル③】行動を制限される

買取業者が法律を拡大解釈した主張で行動を制限してくることがあります。

例えば次のような内容です。

• 「勝手に修繕やリフォーム、清掃などをしてはいけない」
• 「同意のない修繕なので、元に戻すように」

ですが、実際には、簡単な修繕や清掃などには、同意は不要です。

• 同意が必要な行為と単独でできる行為

行為の種類	必要な同意	例
保存行為	単独可（民法252条5項）	雨漏り修理、壁の補修、清掃
管理行為	持分価格の過半数	賃貸借契約、軽微でない模様替え
変更行為	全員の同意（民法251条）	建物の取り壊し、増築

修理や清掃には本来は同意は不要なのですが、拡大解釈をして「同意が必要だ」と言ってくることがあるということです。

【トラブル④】知らない人が敷地に出入りするようになる

買主には持分に応じた割合で、土地全体を使用する権利があるということが、民法249条で規定されています。

例えば、次のような合理的な理由を名目にして、敷地に立ち入ってきます。

• 土地の面積や境界を確認するため
• 土地の価値を評価するため
• 現況記録用の写真撮影のため
• 物件の状態確認のため

他の共有者はこの出入りを拒否することができません。

買主の目的は、心理的プレッシャーをかけて、他の共有者の心理状態を次のようにすることです。

• 「交渉に応じないと、面倒なことになる」と思わせる
• 「早く売却した方がいいのかも」という気持ちにさせる
• 「住み続けるのは難しい」と思わせる

【トラブル⑤】家賃請求される

共有名義の家に1人だけが住んでいる場合、家賃相当額を持分で割った金額を請求されることがあります。

例えば、賃料相場が月15万円の物件で持分が3分の1ずつの場合は、新たな買主から5万円を請求されるということです。

というのも、民法249条には、次のように記載があるからです。

買取業者は次のようなことを主張してきます。

• 「使用していない共有者は使用料相当額を請求でき、使用している共有者は支払う義務がある」
• 「自分も使用したいが、あなたが占有しているため使えない。その対価を支払ってください」

拒否した場合は、訴訟を起こされる可能性があります。

このような事態が起こると、共有者には強いストレスがかかり、法律知識のない人は「払わなければならない」と思い込んでしまいます。

【トラブル⑥】修繕費を払ってもらえないことがある

これまでは家族が共有者だったため、リフォームや修理をしたら、その費用の負担をしてもらうことができました。

法的にも、その権利はあります。

ですが、買主の目的は、全ての持分を買い取って、リフォームして売却することです。

その目的に合わないため、次のような理由を付けて支払いを拒否します。

• 大規模な修繕に同意していない
• 自分はその家を利用していない
• 修繕費の見積りが高い
• 本当に必要な修繕だったのか疑問

大規模な修繕をする場合は、共有者の同意が必要ということは民法251条で規定されています。

そのため、「同意をせずに行ったリフォームは無効」というお題目で対抗してきます。

【トラブル⑦】共有物分割請求訴訟を起こされる

共有物分割請求訴訟とは、共有状態を解消するために、裁判所に分割方法を決めてもらう訴訟のことです。

最初は話し合いで分割方法を協議しますが、当事者間でまとまらない場合、裁判所に分割方法をゆだねます。

裁判所が命令する分割方法は次の通りです。

• 代償分割…不動産を取得する人が他の共有者に金銭を支払う方法
• 現物分割…持分に応じて物理的に分割する方法
• 換価分割（かんかぶんかつ）…不動産を売却して売却代金を分ける方法

この訴訟は、民法258条で認められている権利のため、他の共有者は拒むことができません。

共有持分を勝手に売却された時の6つの対処法

順番にご案内いたします。

【対処法①】専門の機関に相談する

弁護士や共有持分の専門機関に相談する方法です。

専門家に相談することで状況の悪化を防ぐことができる可能性が高いです。

>>協会にメールで相談する（無料）

>>協会に電話相談をする（無料）

　

【対処法②】自分の持分を共有者に売却する

あなたの持分を他の共有者に売却する方法です。

他の共有者に売却する場合は、市場価格に近い金額で売却することになります。

買取業者に売却する場合は、市場価格の30％～50％が相場ですので、その分、お得です。

例えば、兄と弟、買主の3人で共有で所有している不動産全体の価格が6,000万円で、弟が兄に3分の1を売却するなら金額は市場価格相当の2,000万円ですが、買取業者や買主に売却すると600万円～1,000万円になるということです。

【対処法③】自分の持分を第三者に売却する

共有持分を買取している専門の業者に売却する方法です。

ご案内している通り、自分の持分だけなら他の共有者の許可なく売却することができます。

買取業者に売却する場合の相場は「市場価格×持分割合×30％～50％」です。

• 買主の目的達成に手間と時間がかかるから
• 他の共有者とのトラブルリスクがあるから
• 買い手が少ないから

詳しくはこちらの「共有持分の売却相場は市場価格より30～50％低い！」でご確認ください。

【対処法④】売却された持分を買取る

売却された持分を買主から購入するということです。

この場合は、「市場価格×持分割合」で買取ることになります。

例えば、兄と弟、買主の3人で共有で所有している不動産全体の価格が6,000万円で、兄が買主から3分の1を買取る場合、金額は2,000万円です。

ただし、悪徳業者の場合、高値で買い取らせようとしてくることがあります。

【対処法⑤】新しい共有者と協力して不動産全体を売却する

新しい買主や他の共有者全員と協力して不動産全体を売却する方法です。

売却には共有者全員の同意が必要です。

この場合、市場価格で取引できるので、持分だけを売却するより高値で取引できます。

詳しくは「共有持分を売却した時の税金の計算方法」でご確認いただけます。

【対処法⑥】共有物分割請求訴訟を提起する

自分で共有物分割訴訟を起こして、その判決に従うという方法です。

分割方法は3つありますが、自分に不利な判決になることがあります。

次のような理由でメリットはほとんどありません。

• 競売で安い価格でしか売れない（市場価格の30～70％）
• 裁判費用がかかる（数十万円～）
• 時間がかかる（半年～1年）

共有名義の問題に詳しい弁護士に相談して、訴訟するかどうかをご検討ください。

勝手に売却されることを防ぐ5つの方法！

• 5つの方法

方法	内容
他の共有者から買取るか譲り受ける	他の共有者の持分を取得して単独所有にする
自分の持分を売却する	他の共有者や買取業者に売却する
自分の持分を放棄する	他の共有者に無償で譲る
分筆する	土地を分けて登記して独立した所有者になる
不動産全体を売却して現金で分ける	共有者全員で物件全体を売却して代金を分配する

すべて共有状態を解消する方法です。

解消とは、1つの不動産を複数人で共有している状態を終わらせて、単独所有や現金に整理することです。

共有状態を解消すれば、勝手に売却された後に起きるトラブルを回避することができます。

自分の持分だけを売却する場合は、共有持分に対応している買取業者か仲介業者にご依頼ください。

まとめ

共有持分を勝手に売却された時のトラブルや対処法をご案内いたしました。

勝手に売却されて困っている場合は、当協会にご相談ください。