共有名義・共同名義の不動産(土地・建物・家)を売却する5つの方法

「共有名義の土地を売却したい」
「共同名義の家を売却する方法を知りたい」

このように考えていませんか？

このページでは、共有名義・共同名義の土地や家を売却する方法についてご案内します。

共有名義、持分、共同名義とその違い

• 各用語の意味

用語	意味
共有名義	複数の人が財産（不動産など）を持分の割合に応じて所有している状態を表す。法律用語で登記簿に記載される。
共有持分	それぞれの共有者が持つ権利の割合を表す。法律用語で登記簿に記載される。
共同名義	複数の人が一つの財産（不動産など）を共同で所有している状態を表す日常用語

共有名義（きょうゆうめいぎ）とは？

共有名義とは、1つの不動産を複数の人の名義で登記している状態のことです。

不動産が共有名義になる主なパターンは次の通りです。

• 親の不動産を相続した
• 夫婦でマイホームを購入した
• 親子で二世帯住宅を建てた
• 経営者が出資してマンションを建築した

• 法律用語…法律の条文、裁判の判例、学説や契約書などで使われる特定の定義や意味を持つ言葉

共有持分（きょうゆうもちぶん）とは？

共有持分とは、各共有者が所有している権利の割合のことです。

例えば、相続で母と2人兄弟の共有名義で、実家を法定相続通りに分けた場合、持分は母2分の1、兄弟は4分の1ずつです。

例えば、夫2/3、妻1/3の割合で費用を出してマンションを購入した場合、持分は夫3分の2、妻3分の1です。

この場合はお金を出す割合で持分が決まります。

共有名義も共有持分も、登記事項証明書の「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」に記載される法律用語です。

※画像をクリックすると拡大できます

共同名義（きょうどうめいぎ）とは？

共同名義とは、1つの不動産を複数の人が共同で所有していることを表す日常用語です。

持分の割合は関係ありません。

次にように日常会話の中で使われます。

• 「親が他界したので、兄弟の共同名義で実家を相続した」
• 「マンションを夫婦の共同名義で購入した」
• 「親と共同名義で二世帯住宅を建てた」
• 「経営者の友人同士で、投資用マンションを共同名義で所有している」

共有名義・共同名義の土地や家は「売却できない」と言われる理由

理由は、不動産全体の売却をするには、共有者全員の同意が必要だからです。

共有物への行為は、次の3種類があり、それぞれ共有者の同意条件が異なることが、民法で定められています。

• 保存行為（単独）…現状維持のための修繕、応急処置
• 管理行為（過半数の同意）…維持するための日常的な修繕や清掃、賃貸
• 変更行為（全員の同意）…売却、贈与、放棄、分筆、建物の増改築、建替、抵当権設定など

共有者の中に反対している人がいる場合は、不動産全体の売却はできません。

ですが、自分の持分だけなら売却できることが、民法206条で規定されています。

他の共有者の同意や許可は必要なく、各共有者が単独で判断して実行することができます。

• 共有不動産全体を売却する場合…全員の合意が必要
• 自分の持分を売却する場合…自分だけの判断でできる

共有名義・共同名義の不動産を売却する5つの方法

それぞれご案内します。

【方法①】自分の持分だけを「専門の買取業者」に売却する

先ほどもご案内した通り、自分の持分だけなら、誰かの同意などは不要で売ることができます。

専門の買取業者とは、共有名義・持分の不動産を専門に買取している業者のことです。

メリットは次の通りです。

• 現金化までが早い
• 仲介手数料が掛からない
• 手続きが簡単でスムーズ

業者が直接買取るため、現金化と手続きがスムーズです。

デメリットは、市場価格と比べて安くなることです。

相場は市場価格の30％～50％です。

安くなる理由は次の通りです。

• 持分だけでは活用できないため、買取業者は他の共有者の持分も買い取る必要がある
• 買い取るための交渉に相応の手間と時間がかかる
• 交渉の過程などでトラブルになったら対応する必要がある
• 交渉の結果、訴訟をすることがある

このように、手間だけでなくリスクもあるため、一般の不動産会社は、共有名義・共同名義の土地や家の買取に対応していません。

【方法②】「専門の仲介業者」に依頼する

専門の仲介業者とは、共有持分の仲介を専門にしている業者のことです。

仲介業者とは、売主・買主の間に立って不動産の売買をサポートする業者のことです。

メリットは、買取よりも高く売れることです。

理由は、複数の買主候補の中には、高い金額を提示する買主がいるからです。

デメリットは次の通りです。

• 買取より時間がかかる
• 仲介手数料が掛かる場合がある

買い手を募り、高額で買取る買主を見つけるのに時間が掛かります。

仲介手数料は次の通りです。

売買価格	仲介手数料の上限（税込）
0～800万円	330,000円
900万円	363,000円
1,000万円	396,000円
1,100万円	429,000円
1,200万円	462,000円
1,300万円	495,000円
1,400万円	528,000円
1,500万円	561,000円

ただし、中には仲介手数料が0円の業者がいます。

>>当協会に売却の相談をする（無料）

【方法③】共有者全員の同意で不動産全体を売却する

共有者全員とは、共有関係にあるすべての共有名義人のことです。

メリットは、市場価格に近い価格で売れることです。

理由は、不動産全体なら流動性が高いからです。

売却益は持分に応じて分配します。

例えば、5人で均等な割合で共同所有している実勢価格（市場価格）5,000万円の不動産がある場合、約5,000万円で売却した後、1,000万円ずつ分配するということです。

金額によっては譲渡所得税がかかる場合があります。

デメリットは、共有者全員の同意が必要なことです。

1人でも反対すれば、不動産全体の売却はできません。

【方法④】持分を他の共有者へ売却する

他の共有者とは、その不動産の所有権を持つ自分以外の共有名義人のことです。

メリットは、市場価格に近い価格で売れることです。

理由は2つあります。

• 安い金額で売るとその差額に贈与税がかかる
• 持分が増えて単独所有になれば、実勢価格（市場価格）に近い価格で売れる

共有者が家族だからと言って、市場価格よりも安く売ると、その差額に対して贈与税がかかってしまいます。

例えば、6000万円の共同名義の戸建があり、3分の1を2,000万円ではなく200万円で売ると、差額の1,800万円に対して贈与税ががかかます。

デメリットは、実行できる共有名義人がほとんどいないことです。

実行するには、次の2つの条件が必要です。

• 持分を買い取る経済的な余裕がある（資金がある）
• 不動産を有効活用できるノウハウがある

例えば、親族間で不動産事業をしているなら実行できます。

【方法⑤】土地を分筆して売却する

土地の分筆とは、1つの土地を分割して、個別の土地にすることです。

共有名義の不動産が土地の場合は、分筆後に共有物分割をすると、単独名義になります。

メリットは、共有状態から単独所有の状態にできることです。

単独所有になれば、リフォームや建て替え、賃貸、売却などを自由に実行することができます。

デメリットは、次の表のように、費用と時間が掛かることです。

作業内容	依頼先	費用・時間
土地の測量や図面作成	土地家屋調査士	10万円～ 1週間～
分筆登記	土地家屋調査士	約5～6万円 2週間～
所有権の移転登記	司法書士	5万円～ 2週間～
登録免許税	土地家屋調査士 司法書士	分筆…1,000円 × 分筆数 所有権移転登記…固定資産評価額 × 0.4％

売却する流れと必要な書類

持分だけを売却する場合も、全体で売却する場合もおおよそ同じ流れです。

査定の依頼先は、買取業者か仲介業者です。

買取業者に依頼した場合の買い手は、その買取業者です。

仲介業者に依頼した場合の買い手は、市場で見つけた第三者です。

訳あり不動産の買取業者ではなく、共有名義・共同名義が専門の業者にご依頼ください。

必要な書類は次の通りです。

全体で売却する場合は、人数分の書類が必要です。

全体を売却する場合に、売却に立ち会えない共有者がいたら、委任状が必要です。

分筆した土地の場合は、土地測量図と境界確認書を求められることが多いです。

売却する上で売主に発生する費用、税金

費用と税金	概要
印紙税	・売却価格で変わる ※200円～60万円
仲介手数料	・仲介業者を利用した場合の手数料 ※売買価格×3％＋6万円＋消費税が上限
譲渡所得税	・売却益に掛かる税金 ・居住用や長期保有などで特例控除が使える場合がある
抵当権抹消登記	・住宅ローンを完済した後に、登記簿から抵当権を消す手続き ※登録免許税 1,000円／件 司法書士に依頼する場合は別途3万円～
贈与税	・持分を相場より低い価格で売却した場合に課税される

詳しくご案内します。

譲渡所得税の確定申告

確定申告は次のケースで行います。

• 共有不動産の売却で利益が出た
• 控除を適用して利益が出なかった

控除を適用せず、利益が出ない場合、確定申告は不要です。

• 税金の控除…税金を計算する際に、課税対象となる金額から、一定の金額を差し引くことができる制度（税金を減額する仕組み）

次の控除があります。

• 譲渡所得控除の特例

特例	内容
住宅用財産の3,000万円の特別控除	自分が住んでいた不動産を売却した時に3,000万円を控除する
空き家にかかる3,000万円の特別控除	相続した空き家を売却した時に、3,000万円を控除する
低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除	一定の未使用地を売却した時に特別控除 ※100万円を控除する

控除は各共有者が利用できます。

控除を適用した結果、売却益が出なかった場合、確定申告をします。

売却した翌年の2月16日〜3月15日までに、次の手順で確定申告を行います。

1. 必要な書類を用意する
2. 譲渡所得の内訳書を記入する
3. 確定申告書を作成し提出する
4. 納税・還付を受ける

より詳しくは「共有持分を売却した時の税金」でご案内しておりますので、ご興味のある方はご一読ください。

抵当権抹消登記の費用

抵当権抹消登記とは、住宅ローンを完済した後に、登記簿から抵当権を消す手続きのことです。

登録免許税と司法書士への報酬がかかります。

登録免許税は1件あたり1,000円です。

司法書士報酬は3万円～で、司法書士によって変わります。

詳しくはこちらの「共有持分の買取を社団法人 共有持分支援協会の相談員が必須情報を解説」でご案内していますので、ご一読ください。

買主に贈与税が発生するケース

低価格で売却をすると、買主に贈与税が発生することがあります。

税務署から実質的な贈与とみなされる場合があるからです。

例えば、親子で50％ずつ共有する約4,000万円の不動産があり、親がその持分（約2,000万円相当）を子に500万円で売却した場合、差額1,500万円は実質的な贈与とみなされ、子に贈与税が課されます。

共有名義・共同名義の土地・家の売却で起こりうるトラブルと対策

起こりうるトラブルは関係性で異なります。

1. 売主と買主（買取業者）
2. 売主と他の共有者
3. 買主と他の共有者
4. 共有者間（売買を共有者間で行う）

詳しくご案内します。

【関係性①】売主と買主（買取業者）

買取業者に売却する場合に、売主との間で起こるトラブルです。

トラブルの例	具体例
しつこい営業を受ける	査定を依頼した業者から頻繁に、必要以上に電話が掛かってくる
安く買い叩かれる	業者が不当に安い価格を提示してくる（相場の半額など）
契約後に値引き交渉を受ける	後から「修繕箇所が見つかった」と、修繕費を請求される

トラブルが起こる理由は、悪質・悪徳業者に依頼してしまったからです。

ちゃんとした業者に依頼すれば、こうしたトラブルは起きません。

対策は、良心的な業者に依頼することです。

【関係性②】売主と他の共有者

買取業者に売却した後に、売主と他の共有者の間で起こるトラブルです。

トラブルの例	具体例
他の共有者から怒られる	・報告・相談・連絡なしに売却して揉める ・不動産の活用計画が実行できなくなったことで揉める
他の共有者と連絡が付かなくなる	報告・相談・連絡なしに売却して、絶縁される
新たな共有者（買主）についての苦情が来る	「新たな共有者（買主）から営業を受けた、やめさせろ」などと抗議を受ける

事前の連絡なしで勝手に売却すると、他の共有者から苦情が来たり、連絡が取れなくなったりすることがあります。

対策は、事前に相談したり、必要な内容を伝えることです。

【関係性③】買主と他の共有者

買取業者などの買主に売却した後に、買主と他の共有者の間で起こるトラブルです。

トラブルの例	具体例
買主が敷地内に出入りする	無断で敷地内に立ち入る
買主が共有者へ家賃を請求する	持分に応じた家賃を請求してくる
他の共有者がしつこい営業を受ける	何度も電話をかけてくる、何度も訪問してくる
他の共有者が共有物分割請求訴訟をされる	共有状態を解消するために裁判を起こしてくる

買取業者は持分を全て買取って、リフォームなどをして売却することで利益を最大にすることを目的にしています。

ほとんどの会社はトラブルにならないように、他の共有者との交渉を丁寧に進めます。

ですが、共有者がストレスを感じて感情的になり、ちょっとしたことでトラブルになることがあります。

さらに、買取業者が悪質・悪徳な業者の場合は、トラブルになる確率がグンと高まります。

法的にグレーな方法で圧力をかけてくるからです。

>>協会に電話で相談する（無料）

【関係性④】共有者間（売買を共有者間で行う）

他の共有者に売る場合に起こるトラブルです。

トラブルの例	具体例
売却価格で揉める	「相場よりも安い（もしくは高い）！」と揉める
共有者を把握できない	相続が繰り返されて現在の共有者が分からない、音信不通の共有者がいる
低価格で売却して贈与とみなされる	税務署から実質的な贈与と判断されて他の共有者に贈与税が課される

対策は、法律や税金のアドバイスをもらうために、弁護士、税理士と相談しながら進めることです。

できれば、共有名義に強い弁護士、税理士にご相談ください。

共有名義・共同名義の不動産の売却で事前に知っておくべきポイント

詳しくご案内します。

【ポイント①】持分を早く現金化するなら専門の買取業者に依頼する

買取業者は自社で買取るため、買取のスピードが速く、現金化までの期間が短いです。

買取業者を選ぶポイントは次の通りです。

ポイント	理由
最短日数が短い	早く現金化できるノウハウがある（専門性が高い）
実績数が多い	買取価格が高くなる可能性がある
弁護士と提携している	トラブル予防、トラブル対策ができる
エリアを絞っている	スピーディに査定ができる、査定額が高額になる

【ポイント②】持分を高く売るなら専門の仲介業者に依頼する

仲介業者は高く買取る買主を集めるため、利用すれば高値で売却できます。

仲介手数料がかかっても、買取業者よりも売却益は多いです。

仲介業者を選ぶポイントは次の通りです。

ポイント	理由
仲介手数料が0円	売却益を増やせる
実績数が多い	買取価格が高くなる可能性がある
弁護士と提携している	トラブル予防、トラブル対策ができる
エリアを絞っている	買取価格が高くなる可能性がある

【ポイント③】委任状を活用する（全体売却の場合）

委任状とは、法律行為を代理人に委任したことを証明する文書です。

共有不動産全体を売却するには、本来は共有者全員の立会いが必要ですが、委任状があればその必要はありません。

次のような場合は、委任状の活用を検討してください。

• 遠方に住んでいる
• 高齢や病気で外出が難しい
• 仕事が多忙でスケジュールを取れない

【ポイント④】事前に相続登記を済ませておく

相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産を、相続人に名義変更する登記手続きのことです。

相続人が複数いて共有名義で相続する場合は、登記簿に持分割合を明記して登記します。

この登記をしていないと、実際は亡くなった方の名義のままのため、売却できません。

いざ共有名義の買取業者に声をかけても、「買い取れません」と言われてしまいます。

なお、この登記は2024年4月に義務化され、取得を知った日から3年以内に、正当な理由が無いのに登記申請しないと、10万円以下の過料（ペナルティ）が発生します。

専門不動産の売却に対応できる5社

詳しくご案内します。

共有持分支援協会

共有名義・持分の不動産の悩みを解決する専門機関です。

仲介をしていますが、最短2日で買取ることもできます。

早急に資金を必要としている方のための手付金制度があります。

専門の相談員が社団法人の立場で、丁寧に対応しています。

買取方法	仲介、買取
売却日数	最短2日
専門家の在籍	弁護士・司法書士・税理士
対応エリア	全国
その他	手付金（最短翌日）・持分の一部買取、持分のリースバック

共有持分売却窓口

共有持分を専門に取り扱っている買取業者です。

1万件以上の豊富な実績があります。

法的手続きの無料サポートがあります。

買取方法	買取
売却日数	最短2日
専門家の在籍	弁護士・司法書士・税理士
対応エリア	大阪・兵庫・京都・沖縄の共有持分
その他	不明

中央プロパティー

共有持分を専門に仲介をしている業者です。

仲介手数料が0円です。

センチュリー21の加盟店です。

買取方法	仲介
売却日数	最短5日
専門家の在籍	弁護士・司法書士・税理士
対応エリア	全国
その他	AI×鑑定士のダブル査定

ベリーベスト不動産

共有持分を専門に取り扱っている買取業者です。

ベリーベストグループの不動産会社です。

買取方法	買取
売却日数	最短2日
専門家の在籍	弁護士・司法書士・宅地建物取引士
対応エリア	全国
その他	訳あり不動産買取価格・スタッフ対応などで満足度No.1

株式会社クランピーリアルエステート

共有持分をはじめとする訳あり物件の買取業者です。

最短2日で買取ります。

年間の相談件数が3,000件以上あります。

全国1,200以上の士業事務所と連携しています。

買取方法	買取
売却日数	最短2日
専門家の在籍	弁護士・司法書士・税理士
対応エリア	全国
その他	現況のまま買取に対応

まとめ

共有名義・共同名義の土地や家を売却する方法は5つあります。

買取業者や仲介業者の利用を考えている方は、共有持分が専門で、買取にも仲介にも対応しているところへご依頼ください。