共有名義のメリットとデメリットを【相続】【夫婦】別で徹底解説！

「夫婦で共有名義にすると、どんなメリットがあるの？」
「相続で共有名義になった場合のメリット、デメリットは？」

このように考えていませんか？

この記事では共有名義のメリット・デメリットを相続と夫婦別に、プロが分かりやすくご案内しています。

相続で共有名義にする3つのメリット

相続で共有名義にするとは、不動産を複数の相続人が共有名義で所有することです。

この場合のメリットは3つあります。

詳しくご案内します。

【メリット①】公平な遺産分割ができる

公平な遺産分割とは、相続人それぞれが（不公平では？）と思わないように遺産を適正な方法で分け合うことです。

不動産は、物理的に分割できませんが、持分という割合で分割することができます。

適正な方法は次の通りです。

• 遺言通りに分ける…財産の分け方などを法的に残す意思表示に沿って分ける方法（最優先）
• 法定相続に分ける…民法で定められた相続人とその順位、相続分にそって遺産を相続する方法
• 遺産分割協議で分ける…遺産を、相続人全員でどのように分けるかを話し合い、合意する方法

ただし、揉めてまとまらなければ、裁判所で調停・審判で遺産を分割することになります。

【メリット②】不動産の維持費・管理費を分担できる

不動産の維持費・管理費とは、固定資産税などの税金や修繕費などのことです。

分担できるのは、共有割合に応じて費用負担を分けるという民法253条の規定があるからです。

例えば、年間20万円の固定資産税がかかる物件を4人で共有すれば、一人あたり5万円の負担で済みます。

【メリット③】将来、節税できる

理由は、不動産を売却する際、共有者全員が「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用できるからです。

画像引用）国税庁「マイホームを売ったときの特例」

例えば、兄弟2人で共有している自宅を売却した場合、最大で合計6,000万円（3,000万円 × 2人）の特別控除を受けられるということです。

相続で共有名義にする5つのデメリット

詳しくご案内します。

【デメリット①】売却や活用に全員の同意が必要

共有名義の不動産を売却したり、賃貸したりする場合は、共有者全員の同意が必要です。

理由は民法251条で「共有物の変更には共有者全員の同意が必要」と、定められているからです。

例えば、3人兄弟で相続した実家があり、固定資産税を払っている兄が「売却したい」と考えていても、1人でも反対すれば売却できません。

【デメリット②】管理や維持費の負担割合で揉める

固定資産税や修繕費用などは持分割合に応じて負担します。

ですが、負担割合をめぐって、共有者間で揉めることがあります。

「お金がない」「自分は住んでいない」などと支払いを拒否する人が出てくることがあるからです。

例えば、3人兄弟で共有している実家があり、末の弟が住んでいてるのに、長男が代表して固定資産税を払っているようなケースでは揉めやすいです。

【デメリット③】代を重ねると権利関係が複雑化する

共有者が亡くなると、持分が相続人（子どもや孫など）に分割されます。

例えば、ある不動産を三人兄弟が3分の1ずつ共有している状態で、長男が亡くなった場合、長男の持分3分1を長男の配偶者や子どもで相続します。

さらに残りの兄弟の配偶者や子供、さらにその先の世代に持分が細分化されると、売却などの意思決定に時間と手間がかかります。

【デメリット④】共有持分が勝手に売却される可能性がある

民法206条で、自分の持分だけなら他の共有者の同意がなくても自由に第三者へ売却できると規定されています。

例えば、兄と弟で不動産を共有している場合に、弟が勝手に自分の持分の2分の1を買取業者に売却するといったことができます。

勝手に売却されれば、信頼関係が崩れたり、関係が悪化したりします。

また、買取業者と売買の交渉が始まります。

【デメリット⑤】不動産の放置で資産価値が下がる

共有者同士の合意が取れずに管理や修繕が放置されると、建物が老朽化し資産価値が下がることがあります。

例えば、修繕されずに10年以上放置された空き家に雨漏りやシロアリ被害があれば、建物は劣化して、建物の資産価値は下がります。

夫婦で共有名義にする5つのメリット

夫婦で共有名義にするとは、夫婦がお金を出しあって不動産を購入し、お金を出した割合に応じた持分を登記することです。

この場合のメリットは5つあります。

詳しくご案内します。

【メリット①】住宅ローン控除を夫婦で受けられる

夫婦それぞれが住宅ローン控除を利用できます。

例えば、夫が3,000万円、妻が2,000万円のペアローンを組んだとき、単独名義なら最大21万円の控除ですが共有名義なら夫婦合わせて最大42万円の控除を受けられます。

【メリット②】高額な住宅ローンを組みやすい

理由は、夫婦の収入を合算して住宅ローンの審査を受けられるからです。

2人分の返済能力があるため、借入可能額が増えます。

例えば、夫の年収500万円・妻の年収400万円の場合、単独では4,000万円が上限だったとしても、ペアローンなら6,000万円前後まで借入できるといったことです。

【メリット③】売却時の特別控除を夫婦で受けられる

不動産を売却する際、夫婦2人とも「居住用財産の3,000万円特別控除」を適応できるからです。

画像引用）国税庁「マイホームを売ったときの特例」

例えば、夫婦で2分1ずつ共有しているマイホームを売却し4,000万円の譲渡益が出た場合、2,000万円ずつの譲渡益が出ますが、夫婦2人とも3,000万円の控除を受けられるため、譲渡税は発生しません。

• 夫…譲渡益（2,000万円）-控除（3,000万円）＝譲渡所得0円 ←非課税
• 妻…夫…譲渡益（2,000万円）-控除（3,000万円）＝譲渡所得0円 ←非課税

【メリット④】相続時に節税できる

理由は、課税対象は亡くなった方の持分だけなので、相続時の課税評価額を抑えられるからです。

例えば、評価額6,000万円の不動産を夫婦で夫が3分2，妻が3分の1ずつ共有していた場合、夫が亡くなった際に相続税の対象となるのは夫の持分である4,000万円分だけです。

もし、夫の単独名義だった場合は6,000万円が相続税の対象です。

【メリット⑤】離婚時に勝手に家全体を売却できない

理由は、不動産の売却には共有者全員の同意が必要だからです。

夫の単独名義の自宅があり、家族（夫、妻、子どもなど）で住んでいる状況で、もし離婚した場合は、夫の判断だけで家を売却できます。

ですが、共有名義なら離婚しても同意なしに売却されることはありません。

夫婦で共有名義にする5つのデメリット

それぞれご案内します。

【デメリット①】住宅ローンの諸用費が2人分かかる

ペアローンの場合、夫と妻がそれぞれ別々の住宅ローン契約を結ぶため、契約書に貼る印紙税や金融機関に支払う事務手数料などが契約の数だけ必要です。

例えば、印紙税が1契約につき2万円かかる場合、単独名義なら2万円で済むところ、ペアローンなら2人分で4万円が必要になります。

• 連帯債務型…1つのローンを2人で借りる（例：夫婦連名で1契約）
• 連帯保証型…1人が主債務者として契約する

【デメリット②】離婚後も住宅ローンの支払いが続く

理由は、夫婦で住宅ローンを組んだ場合、返済義務は双方にあるからです。

住宅ローンの種類別に、次のように異なります。

ローンの種類	契約者（例）	離婚後の返済義務（例）
ペアローン	夫と妻（それぞれ別々の契約）	各自が契約したローンについて個別に返済し続ける
連帯債務型	夫（主債務者）＋ 妻（連帯債務者）	夫婦ともに返済義務がある ※実際は夫が返済できなくなったら妻が返済する
連帯保証型	夫（主債務者）＋ 妻（連帯保証人）	夫が返済し続けるが、夫が支払えなくなったら妻が返済する

一方が払えなくなったら、もう一方は支払い続けることになります。

ただし、団体信用生命保険（団信）に加入していると、その契約内容に応じて完済されます。

【デメリット③】相続で権利関係が複雑化する

共有名義で相続になると、亡くなった方の持分を、その相続人（配偶者、子どもなど）で遺産分割協議を行い、分配して、相続登記をすることになります。

• 遺産分割協議…相続人全員で、相続財産を誰にどう分けるかを話し合い、全員の合意で決める手続き

子どもが複数いれば持分は細分化します。

• 売却などの意思決定をするのに時間と手間がかかる
• 連絡が取れない人などがいると公的な手段が必要になる（時間、費用がかかる）

【デメリット④】贈与税が発生する可能性がある

理由は、持分割合と出資割合が一致していないと、贈与とみなされ税金がかかるからです。

例えば、5,000万円の住宅を夫が全額負担しているのに、持分を夫婦2分の1ずつにすると、妻に2,500万円の贈与があったとみなされ贈与税が発生します。

参考）国税庁No.4411「共働きの夫婦が住宅を買ったとき」

【デメリット⑤】売却する際は配偶者の同意が必要

理由は、前述の通り、不動産全体を売却するには共有者全員の合意が必要だからです。

例えば離婚時に、夫が「売却したい」と考えても妻が「子供のために住み続けたい」と言えば、売却できません。

共有名義を変更・処分・解消する方法

変更（民法251条）	共有物の性質・形状を変える行為で、共有者全員の同意が必要
処分（民法251条）	所有権を移転したり、消滅させたり、制限したりする行為
解消（民法256条（	共有状態を解消して、各共有者が単独所有、または共有物を換価して権利を清算する手続き

それぞれご案内していきます。

変更について

変更とは次のようなことです。

• 壁を取り壊しての増築
• 間取りの大幅変更
• 2階部分の増築
• 耐震補強に伴う柱や梁の大幅な改修

実施するには全員の同意が必要です。

処分について

処分とは、次のような行為のことです。

行為	必要な同意について
共有不動産全体を売却する	全員の同意が必要
不動産担保ローンを利用する	全員の同意が必要
持分だけを売却する	同意不要、自分だけの判断でできる
持分だけを贈与する	同意不要、自分だけの判断でできる
持分だけを放棄する	同意不要、自分だけの判断でできる
持分だけで不動産担保ローンを利用する	同意不要、自分だけの判断でできる
遺産分割協議で共有名義にする	相続人全員の同意が必要
財産分与をする （離婚時に夫婦間で財産を分ける手続き）	夫婦双方の合意が必要

遺産分割協議は、遺言書がない場合や遺言書に問題がある場合に行われます。

財産分与とは、夫婦が結婚の最中に築いた財産を離婚時に清算し、公平に分配する制度のことです。

より詳しくはこちららの「共有持分の処分行為とは？」でご案内しております。

解消について

解消とは、単独名義にする、もしくは共有ではない状態にすることです。

解消法は次の通りです。

方法	概要
現物分割	共有物を物理的に分けて、各共有者が単独所有にする方法
代償分割	共有者が共有物を取得する代わりに、他の共有者に金銭などで代償を支払う方法
換価分割（かんかぶんかつ）	共有物を売却（任意売却または競売）して得た代金を、持分割合に応じて分配する方法
共有物分割請求訴訟	共有者間で合意できない場合に、裁判所に分割を請求し、上記3つの方法のいずれかで裁判所が分割方法を決定する手続き

任意売却とは、この場合、共有者が合意して市場価格で売却することです。

競売とは、裁判所の決定により、強制的にオークション形式で売却することで、価格は市場価格の70％前後になります。

共有物分割請求訴訟は、換価分割による競売で終了することが多いです。

より詳しくは、こちらの「共有物分割請求訴訟とは？」でご案内しております。

専門不動産を売却する場合の業者の選び方

チェック項目	概要
専門分野	共有持分を専門にしている会社を選ぶ
買取方法	早く売却したいなら買取業者、利益優先なら仲介業者
買取速度	最短〇日～など、現金化までの速度を確認する
買取実績	実績数や事例を確認する
口コミ・評判	実際の利用者のコメントで評判を確認する
士業との提携	弁護士や司法書士、税理士などとの提携の有無
接客態度	親切・丁寧に対応してくれるかどうか

訳あり物件の買取業者ではなく、共有持分を専門に取り扱っている業者に査定をご依頼ください。

買取は自社で買取るためスピーディに現金化できます。

仲介は幅広く買主を探すため、高額で売却できます。

買取業者の中には悪質・悪徳な業者がいます。

金額だけで選んで、後から金額を減らされたり、修繕費を請求されたりすることがあります。

弁護士と提携していて、口コミ・評判が良いところなら、悪質・悪質な業者の可能性が低いです。

対応している専門業者5社

それぞれご案内していきます。

共有持分支援協会

共有持分支援協会は、共有持分の問題解決に特化した専門団体です。

独自のネットワークで仲介をしており、高額で売却してくれます。

買取を希望の方には最短数日で買取をしています。

手付金もお渡ししています。

弁護士や司法書士と連携しています。

24時間無料相談を受付しています。

買取方法	仲介、買取
売却日数	最短2日
専門家の在籍	弁護士・司法書士・税理士
対応エリア	全国
その他	手付金（最短翌日）・持分の一部買取、持分のリースバック

大正ハウジング

共有持分専門の買取業者です。

全国対応で無料査定を行っています。

弁護士や会計士と提携しています。

センチュリー21加盟店です。

買取方法	買取
売却日数	最短1週間
専門家の在籍	弁護士
対応エリア	全国

中央プロパティ

共有持分専門の仲介業者です。

最短5日で現金化しています。

弁護士や行政書士などと提携しています。

センチュリー21加盟店です。

買取方法	仲介
売却日数	最短5日
専門家の在籍	弁護士・司法書士・税理士
対応エリア	全国
その他	AI×鑑定士のダブル査定

蒼悠

共有持分に対応している買取業者です。

最短3日で現金化できます。

全国対応です。

相談実績が5,000件以上あります。

買取方法	買取
売却日数	最短3日
専門家の在籍	弁護士
対応エリア	全国

共有持分売却窓口

共有持分専門の買取業者です。

累計1万件以上の買取実績があります。

大阪や京都など関西エリアに対応しています。

LINEによる相談ができます。

買取方法	買取
売却日数	最短2日
専門家の在籍	弁護士・司法書士・税理士
対応エリア	大阪・京都・兵庫・沖縄

まとめ

共有名義にするメリットは、相続と夫婦では異なります。

デメリットも踏まえて、どうされるか、ご検討ください。