共有持分の売却相場は市場価格より30～50％低い！3つの理由と事例

「共有持分の売却相場っていくらなの？」
「持分の売却相場は低いって、本当？」

このように考えていませんか？

このページでは、共有持分の売却相場について、プロが詳しく解説します。

共有持分の売却相場の計算式

• 共有持分の評価額 ＝ 不動産の実勢価格(市場価格) × 持分割合 × 評価割合（30％〜50％）

実勢価格（じっせいかかく）とは、直近、数ヶ月で実際に市場で取引された価格（時価）のことで、市場価格とも呼ばれます。

実勢価格は、不動産情報ライブラリで調べることができます。

シミュレーションをいくつかご案内します。

実勢価格が不明な場合は、その他の計算方法がありますので、「共有持分の評価を算出する6つの方法」をご覧になってみてください。

持分割合とは、共有名義人が所有している権利の割合のことです。

登記事項証明書の権利部（乙区）に、●分の●と記載されます。

※画像をクリックすると拡大します

評価割合とは、買取業者などが、査定の際に不動産の価格を減価する割合のことです。

共有持分にはリスクがあるため、評価の割合は30％～50％が相場です。

共有持分の売却相場が30％〜50％OFFになる3つの理由

詳しくご案内します。

【理由①】目的達成に手間と時間がかかる

ほとんどの買主（買取業者など）の目的は、全ての持分を購入して1つにまとめ、リフォームした上で売却して利益を出すことです。

例えば、3人で3分の1ずつ所有している6,000万円の共有不動産を、1人あたり800万円、合計2,400万円で購入し、リフォームして6,200万円で売るといったことをします。

そのため、買主は全体の権利を手に入れることを目的に、他の共有者と交渉をします。

その手順は次の通りです。

1. 共有者に買取請求をする
2. 金額の交渉をする
3. 合意したら契約・決済、移転登記をする
4. リフォームする
5. 売却活動をする

売却までに相応の手間と時間がかかることが予想されます。

このようにする理由は、共有持分だけを所有していても不動産全体を自由に使うことができないからです。

買主はこうした手間と時間、実費を加味して、評価割合を設定し、査定額を算出します。

【理由②】他の共有者とのトラブルリスクがある

共有持分を購入すれば、他の共有者との関係をそのまま引き継ぐことになります。

もし共有者間でトラブルが発生していた場合、買い手（新たな共有者）がその問題に巻き込まれてしまいます。

• 不動産の利用方法（売却、賃貸、居住など）をめぐる対立
• 修繕費用や固定資産税の負担についての対立
• 売却利益の分配についての対立

例えば、「母に住み続けてもらいたい」という息子がいる状況で、買取業者が「売ってください」と言っても、最初は受け入れられません。

このような場合、条件の交渉には時間がかかることが予想されます。

中には金額を釣り上げてくる人もいますし、修繕や維持管理、税金の負担を買取業者に押し付けようとしてくる共有者もいます。

【理由③】買い手が少ない

「立地が良い築浅の戸建」などの条件が良い不動産の場合は、購入希望者が多いです。

このような需要が高い不動産なら、実勢価格と同じぐらいの価格で売却できます。

ですが共有持分の買主はとても少ないです。

ご案内してきたように手間や時間、費用がかかり、時にトラブルになるリスクがあるからです。

1. 共有持分の買取に対応している業者（買取業者、仲介業者）
2. 他の共有者

親族や夫婦間などで、持分の売買をするケースは少ないです。

買い手が少ない＝需要が少なければ、価格は安くせざるを得ません。

共有持分の売却相場が決まる5つのポイント

それぞれ詳しくご案内します。

【ポイント①】不動産そのものの価値

共有持分はあくまで不動産の一部です。

不動産の価値を算出する際は、まず物件全体がいくらで売れるかを評価する必要があります。

実勢価格の他に、公示価格や相続路線価、固定資産税の評価額などを参考にしつつ、次の要素でも評価をして価格を決定します。

• 査定額に直結する要素

評価項目	価値が高まる要素	価値が下がる要素
エリア・立地	・人口の多さ ・今後の人口の安定具合 ・駅から近い ・再開発の予定がある ・施設が充実している	・人口が減少傾向 ・駅から遠い ・再開発の予定がない ・不便 ・治安が悪い
建物の種類・築年数・構造	・築浅で新しい ・鉄骨、鉄筋コンクリート造など ・管理状態が良いマンション ・震基準を満たす戸建て	・築年数が古い ・耐用年数を超えている ・木造（戸建て） ・管理状態の悪いマンション ・旧耐震基準の建物
建物の状態	・大規模修繕が完了している ・リフォーム履歴がある	・雨漏りやシロアリ被害、お湯が出ないなど ・建物の傾きがある ・老朽化が進んでいる
その他	・隣地との境界が確定している ・増築部分が適法	・再建築不可 ・接道義務違反 ・事故や事件の履歴がある

【ポイント②】持分割合と共有者の人数

持分割合が大きければ、不動産全体に対する権利が強くなります。

過半数以上の持分があれば、次のような行為ができるようになります。

行為	内容	同意条件
処分（持分のみ）	売却、贈与、放棄など	単独の判断で可能
保存行為	現状維持のための修繕、応急処置	単独での判断で可能
管理行為	日常的に維持するための修繕や清掃、賃貸	共有者の過半数の同意

次のような場合は、全員の同意が必要です。

行為	内容	同意条件
処分（不動産全体）	売却、贈与など	共有者全員の同意
変更行為	建物の改築・増築、駐車場や倉庫、分筆などの物理的・法的性質の変更	共有者全員の同意

共有者の人数が多ければ、その分だけ権利関係が複雑になり、手続きに手間や時間がかかったり、トラブルになったりします。

参考）「共有持分の処分」

【ポイント③】居住者の有無

もし他の共有者が居住している場合、買い手はすぐにその不動産を利用することができません。

次のようなことを踏まえて、価格を安く設定します。

• 持分を購入するのに相場以上の金額が必要になる可能性がある
• 立ち退きの交渉をする手間や時間ががかかる
• 交渉が成立しない場合は訴訟をすることになる

【ポイント④】土地と建物の持分の範囲

一般的に、土地の方が建物よりも高い評価を受けます。

理由は、土地は経年劣化せず、建物は経年劣化によって評価が下がるからです。

共有持分の場合、法的なリスクや価格交渉のリスクを考える必要があります。

【ポイント⑤】住宅ローンの残債の有無

共有持分の対象不動産に住宅ローンの残債が残っている場合、査定額は低いです。

例えば、夫と妻の共有名義の5,000万円のマンションで、持分が夫10分の9、妻10分の1の場合、ローンの残債が1,600万なら、夫は1,350万～2,250万円で売却できる可能性があります。

• 計算式 = (5,000万円 × 9/10) x 30%～50％ – 1,600万 = 1,350万～2,250万円

ただし、この場合は、売却までに次のような手順が必要です。

1. 売却代金や預貯金でローンを完済できるか確認する
2. 完済できる場合は金融機関から抵当権抹消の承諾を得る
3. 売却とローンの返済手続きする

妻が今後も住む場合は、交渉が難航することが予想されます。

こうした手間やリスクの分、価格は安くなります。

なお、残債よりも売却額が高いオーバーローンの場合で、預貯金を合わせても返済ができない場合は、売却自体できません。

持分売却のリアルな価格相場！5つの事例で解説

それぞれご案内します。

【事例①】相続した実家の持分を1,333万円で売却

【事例②】マンションの持分を3,500万円で売却

【事例③】相続した戸建の持分を1,750万円で売却

【事例④】離婚後、マンションの持分を2,000万円で売却

【事例⑤】駐車場の「持分の一部」を40万円で売却

相場が安い共有持分を高く売却する4つの方法

共有持分だけ売却する場合の相場は、30％～50％OFFの価格です。

少しでも高く売るための方法をご案内します。

【方法①】不動産全体を売却する

共有者全員の同意を得て、不動産全体を売却する方法です。

ここまででご案内してきたように、共有持分だけ売却する場合、30％～50％値引きされます。

買い手は権利関係の複雑さや利用制限などのリスクを負うからです。

ですが、不動産全体を売却すれば、評価割合による割引はありません。

例えば、実勢価格が5,000万円なら約5,000万円で売却できます。

メリットは次の通りです。

• 市場価格に近い金額で売却できる
• 共有名義を解消でき、将来的なトラブルを防げる

共有名義のままでも、全員の同意と署名・捺印があれば全体を売却できます。

【方法②】不動産の「弱点」をなくして価値を上げる

買い手にとってのリスクを減らすことができれば、相場内でできるだけ高く売却できる可能性があります。

売却を検討している共有不動産に物理的瑕疵や、法令上の瑕疵といった弱点があれば、解消することをご検討ください。

• 具体的な弱点とその解消方法

弱点の種類	具体的な内容	弱点の解消方法
物理的瑕疵	雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、腐食など	専門業者に依頼して修繕する
境界の不明確さがないなど	隣地との境界が確定していない、境界標がないなど	土地家屋調査士に依頼して確定測量し、境界標を設置する

• 具体的な弱点と対応策

弱点の種類	具体的な内容	対応策
法令上の瑕疵	再建築不可、接道義務違反、増築部分が違法建築など	法律の専門家（弁護士など）に相談して対処する（解消不可の場合もある）
心理的瑕疵	事故物件、事件・事故の履歴、火災の履歴など	心理的瑕疵の告知義務を正確に果たす、価格交渉の材料として割り切る（解消は不可）

【方法③】相見積もりで価格競争を促す

共有持分の査定額には明確な基準がありません。

そのため、業者によって提示価格に大きな差が出る場合があります。

メリットは次の通りです。

• より高い価格で売却できる可能性がある
• 信頼できる業者を見つけやすい
• 適正な相場を把握できる

デメリットは手間と時間がかかることです。

複数の業者に査定を依頼することで、価格競争が生まれ、より高い買取価格を引き出すことができる場合があります。

少なくとも3社以上に相談することをご検討ください。

【方法④】買取ではなく「仲介」を利用する

買取業者とは、不動産を直接買取る専門業者のことです。

自社で買取るため、スピーディーに現金化できます。

ですが、リスクがあるため相場の範囲内で低く査定されます。

仲介業者とは、売り手と買い手の間に立って売買を成立させる業者のことです。

買取業者や一般の個人投資家、隣地の所有者など、より高く買ってくれる可能性のある相手を探してくれます。

買取業者に比べて時間はかかりますが、相場の範囲内で高い金額が提示されます。

• 買取業者と仲介業者の違い

項目	メリット	デメリット
買取業者	・最短数日～数週間で現金化できる ・仲介手数料が不要	・買取価格が実勢価格の30％～50%の範囲で安め ・悪質、悪徳な業者いる可能性が仲介よりも高い
仲介業者	・実勢価格の30％～50%の範囲内で高めの査定を出す ・悪徳、悪質な業者が少ない ・仲介手数料が無料の業者もいる	・買い手が見つかるまでに時間がかかる ・買い手が見つからないリスクがある ・仲介手数料が必要になる

相場内で共有持分を高く売却するための業者選びのポイント

ポイント	チェックする内容
ホームページを見る	・共有持分の買取実績が豊富 ・宅建業免許がある ・担当者の顔写真がある ・弁護士と提携している ・売却方法（買取、仲介、その両方） ・専門分野（共有持分、訳あり不動産） ・口コミ（内容が具体的で、良すぎない）
査定額の説明を受ける	・査定額の根拠が明確 ・「なぜその価格になるのか」を納得いくまで説明してくれる
契約内容の説明を受ける	・丁寧で急かさない ・説明が分かりやすい ・契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の説明がある

共有持分の買取に対応している業者を選ぶポイントは上記の通りです。

契約不適合責任とは、契約通りの状態で引き渡されなかったときに売主が負う責任のことですが、共有持分の売却では免責されることが多いです。

共有持分の売却は専門性が非常に高く、一般的な不動産業者では査定を断られることが多いです。

売却方法には、買取（早期現金化）と仲介（高額売却）がありますが、その両方に対応しているところがあります。

専門分野とは、共有持分が専門なのか、訳あり物件（再建築不可、底地・借地、共有持分、事故物件など）を取り扱っているかどうかということです。

相場内で高く売却できる業者5社

それぞれご案内します。

共有持分支援協会

共有持分支援協会は、共有持分を専門に取り扱う社団法人です。

独自の仲介システムで、できるだけ高値で買い取る買主探してくれます。

共有不動産に強い福本弁護士と連携しています。

仲介だけでなく、買取やリースバック（共有持分を売却した後に賃料を支払うことで住み続けられる仕組み）にも対応しています。
　　
所在地は東京都千代田区丸の内です。

買取方法	仲介、買取
売却日数	2日
専門家の在籍	弁護士・司法書士・税理士
対応エリア	全国
その他	手付金（最短翌日）・持分の一部買取、持分のリースバック

株式会社中央プロパティー

株式会社中央プロパティーは、共有持分を専門に扱う仲介業者です。

独自の入札制度を導入しています。

センチュリー21加盟店です。

所在地は東京都千代田区丸の内です。

買取方法	仲介
売却日数	5日
専門家の在籍	弁護士・司法書士・税理士
対応エリア	全国
その他	AI×鑑定士のダブル査定

共有持分売却窓口

共有持分売却窓口は、共有持分専門の買取業者です。

他の共有者との交渉やリースバックにも対応しています。

所在地は大阪府大阪市北区梅田です。

買取方法	買取
高値売却	△
売却日数	最短2日
専門家の在籍	弁護士・司法書士・税理士
対応エリア	大阪・兵庫・京都・沖縄の共有持分
その他	不明

ベリーベスト不動産

ベリーベスト不動産は、共有持分が専門の買取業者です。

ベリーベスト法律事務所グループの不動産会社ですので、共有者間のトラブルや相続問題などに対応できます

所在地は東京都港区六本木です。

買取方法	買取
高値売却	△
売却日数	最短2日
専門家の在籍	弁護士・司法書士・宅地建物取引士
対応エリア	全国
その他	訳あり不動産買取価格・スタッフ対応などで満足度No.1

大正ハウジング

大正ハウジングは、共有持分専門の買取業者です。

他社で断られた物件でも積極的に対応しています。

センチュリー21の加盟店です。

所在地は東京都北区昭和町です。

買取方法	買取
高値売却	△
早期売却	最短1週間～
専門家の在籍	弁護士
対応エリア	全国
その他	無し

まとめ

共有持分の売却価格の相場は、不動産全体の実勢価格の30%〜50%です。

持分だけの売却をお考えの方は、ご案内した業者に相談をしてみてください。