不動産の共有持分とは？共有名義との違いやメリット・デメリットを解説

「共有持分って何？共有名義とどう違うの？」
「メリットやデメリットも知りたい」

このように考えていませんか？

このページでは、不動産の共有持分について、プロが分かりやすくご案内しています。

共有持分とは？わかりやすく解説

1. 共有持分と共有名義の違い
2. 共有持分で「できること」と「できないこと」

共有持分と共有名義の違い

共有持分とは、1つの不動産に複数の所有者がいる状態で、各所有者が持つ「権利の割合」のことです。

共有名義とは、1つの不動産を複数人が登記している状態のことです。

例えば、下の図で分かることは、1つの不動産を兄・弟・妹の3名の共有名義で所有していて、1人の共有持分は3分の1ずつということです。
↓↓

共有名義や持分の割合は、登記事項証明書の「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」に記載がありますので、法務局で取り寄せてご確認ください。

※クリックすると拡大できます

「共有者」の名義（人の名前）の下あたりに、「持分」が〇分の〇などと書かれています。

• 「共有持分」「共有名義」「区分所有」の違い

用語	意味	表す内容
共有持分	権利の割合（例：3分の1）	「どれだけ持っているか」
共有名義	複数人が登記している状態	「誰が持っているか」
区分所有	部屋ごとに分けて所有する形態	「どのように持っているか」

共有持分で「できること」と「できないこと」

共有持分を持っていても、「何でも自由にできる」わけではありません。

行為の種類によって、他の共有者からの同意（合意）が必要です。

その理由は、民法上、共有不動産は全ての共有者が権利を持つ財産だからです。

具体的には次の通りです。

行為	具体例	必要な同意
保存	雨漏りの修理・害虫駆除・老朽部分の補修	単独で可能
管理	賃貸契約の締結・リフォーム・管理委託の変更	共有者の持分の過半数
変更	増改築・用途変更・土地の分筆・建物の取り壊し	共有者全員の同意
処分	不動産全体の売却・担保設定・贈与	共有者全員の同意

自分だけに権利があるわけではないため、他の共有者の権利を侵害するような、勝手な行為はできません。

持分だけの売却について、詳しくはこちらの「共有持分の売却方法は5つ」でご確認いただけます。

不動産が共有持分になる3つのケース

詳しくご案内します。

【ケース①】相続で共有持分になる

子供が複数いる親が不動産を残して亡くなった場合、不動産を共有名義で相続登記することがあります。

その理由は、1つの不動産を複数の相続人に「分ける」手段として、共有名義での登記が法律上もっとも簡便な方法だからです。

• 遺言書がある場合…遺言書の通りに決まる
• 遺言が無い場合①…法定相続分にもとづいて決まる
• 遺言が無い場合②…遺産分割協議をして相続人全員の合意で決める

法定相続分とは、法律で定められた相続人が相続できる財産の割合のことです。

例えば、父が亡くなり、母と子供2人で共有名義で相続する場合、持分は母が2分の1、子がそれぞれ4分の1ずつになります。

遺産分割協議とは、亡くなった人（被相続人）の財産を相続人同士でどのように分けるか話し合い、全員で合意を形成する手続きのことです。

例えば、実家を母と兄弟2人の3人で相続する場合、遺産分割協議をして持分を母2分の1・兄3分の1・弟6分の1にするといったことです。

遺産分割協議では、法定相続分を無視することはできますが、遺留分（相続人が最低限もらえる権利）については考慮しながら進める必要があります。

共有名義の相続について、より詳しくはこちらの「共有名義の相続登記とは？」「共有名義の相続」の2パターンを解説！」でご案内しておりますので、ご一読ください。

【ケース②】共同購入で共有持分になる

共同購入とは、2人以上の人が一緒にお金を出し合って1つの不動産を購入することです。

例えば、夫婦の共有名義で6,000万円のマンションを購入し、夫が4,000万円・妻が2,000万円出した場合、持分は夫3分の2・妻3分の1の割合です。

このとき、出したお金の割合に応じて持分を登記しないと、実態と異なるため「贈与」とみなされ、贈与税が課されてしまいます。

例えば、上のイラスト例で持分を夫婦で2分の1ずつにすると、妻の差額の1,000万円（3,000万円－2,000万円）に贈与税が課されます。

親子や親族で共有で購入することもあります。

親子で購入される方や購入された方は、こちらの「親子共有名義の不動産を売却する6つの判断基準と5つの注意点」もご一読ください。

【ケース③】共同出資で共有持分になる

共同出資とは、会社経営者や投資家が共同で出資し、投資用の不動産を共有名義で購入することです。

共同出資する理由は、複数人で資金を出し合うことで、1人では購入が難しい物件を取得できるからです。

例えば、A社長・B社長・C社長の3人が3分の1ずつ出資してマンション一棟を購入した場合、出資比率と同じ共有持分にする契約をすることがほとんどです。

共有持分の6つのメリット

詳しくご案内します。

【メリット①】相続税を軽減できる

共有名義の場合の相続税の対象は、不動産全体ではなく被相続人（亡くなった人）の持分だけです。

その理由は、相続税は「亡くなった人が持っていた財産」に対して課税される税金で、共有名義の場合は亡くなった人の持分のみが課税対象になるからです。

例えば、夫婦が共有名義で購入した8,000万円の家があり、持分が2分の1ずつの状態で夫が亡くなった場合、課税対象は8,000万円ではなく4,000万円です。

ただ、相続財産が基礎控除よりも低い場合は、そもそも相続税はかかりません。

例えば、夫婦で半分ずつ所有している不動産の評価額が7,200万円で、妻1人で相続する場合、相続するのは3,600万円で、基礎控除額が3,600万円ですので、相続税はかかりません。

相続について、より詳しくはこちらの「”共有名義の相続”の2パターンを解説」でご確認いただけます。

参考）国税庁HP「No.4152 相続税の計算」

【メリット②】税金・修繕費などを分担できる

固定資産税（不動産の税金）や維持費・修繕費は、持分に応じて各共有者が負担します。

例えば、親子2人で持分を2分の1ずつ持つ不動産があり、修繕に50万円かかった場合、25万円ずつ負担するということです。

この理由は、共有不動産の費用は「持っている割合だけ負担する」と(民法253条)。で規定されているからです。

各共有者が負担する費用の例は、次の通りです。

• 固定資産税・都市計画税
• 土地・建物の修繕に必要な費用
• 火災保険や地震保険の費用

【メリット③】共有者ごとに特別控除を受けられる

特別控除とは、マイホームを売却したときの売却益（譲渡所得）に対して、3,000万円の特別控除を受けられる制度のことです。

画像引用）国税庁

控除を受けられる理由は、共有名義の場合は「各共有者がそれぞれマイホームを所有している」とみなされるため、共有者の人数分だけ控除が適用されるからです。

例えば、夫婦の共有名義の自宅があり持分が夫3分の2・妻3分の1の場合、6,000万円で売却すると、夫は1,000万円（4,000万円－3,000万円）に課税されますが、妻は2,000万円-3,000万円のため税金はかかりません。

詳しくは国税庁HP「国税庁HP（No.3302 マイホームを売ったときの特例）」をご覧ください。

【メリット④】空き家特例を受けられる

空き家特例とは、親が亡くなる直前まで住んでいた家を相続後に売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度のことです。

この特例は、空き家になった相続物件の早期売却を国が促すための優遇措置で、被相続人が一人で住んでいた家を対象にしています。

例えば、相続した家の持分を2,000万円で売却し、取得費などを差し引いた利益（譲渡所得）が1,500万円だった場合、控除額の範囲内のため税金はかかりません。

• 親が亡くなる直前まで一人で住んでいた家であること
• 相続から3年が経過する年の12月31日までに売却すること
• 売却価格が1億円以下であること
• 家屋を取り壊すか、耐震リフォームを行うこと

【メリット⑤】住宅ローンを多く借りられる

単独名義で住宅ローンを組むよりも、ペアローンを組む方が借りられる住宅ローンの金額が大きいということです。

金融機関は借入額の上限を「年収の何倍か」で判断するため、2人の収入を合算することで借入可能額が大きく増えます。

例えば、次のような差が出ることがあります。

ローンの種類	年収	借入限度額
夫の単独名義のローン	400万円	3,000万円
夫婦のペアローン	800万円（合算）	5,000万円

なお、ペアローンを組む場合は離婚した場合にリスクとなりますので、慎重にご判断ください。

より詳しくはこちらの「離婚時の共有名義不動産はどうする？」をご覧ください。

【メリット⑥】共有者ごとに住宅ローン控除を受けられる

住宅ローン控除とは、毎年年末の住宅ローン残高の0.7%がその年の所得税から控除される減税制度のことです。

共有名義でそれぞれ住宅ローンを組んでいる場合、各自が「マイホームのローン保有者」とみなされ、それぞれに控除が適用されます。

例えば、夫婦がそれぞれ2,000万円のローンを組み、年末ローン残高が1,500万円だった場合、合計21万円（10.5万円／人）の控除を受けられます。

共有持分の7つのデメリット

詳しくご案内します。

【デメリット①】土地・建物を自由に使えない

不動産の利用や変更を行う場合は、他の共有者の同意が必要になる場面が多く、単独で動けないことがあります。

その理由は、共有不動産は全ての共有者の財産なので、他の共有者の同意が無いと変更できないと、民法251条で規定されているからです。

具体的には次のように、行為別に必要な同意が違います。

行為	具体例	必要な同意
保存	雨漏りの修理・害虫駆除・老朽部分の補修	単独で可能
管理	賃貸契約の締結・リフォーム・管理委託の変更	共有者の持分の過半数
変更	増改築・用途変更・土地の分筆・建物の取り壊し	共有者全員の同意
処分	不動産全体の売却・担保設定・贈与	共有者全員の同意

もし共有不動産全体を売却する場合は全員の同意が必要です。

ただし、自分の持分だけであれば単独で売却できます。

【デメリット②】他の共有者と揉めやすい

共有者間で不動産の管理・運用の考え方が異なる場合に、トラブルになりやすいです。

その理由は、共有不動産に対してそれぞれの共有者が持分の割合に応じた権利を持っているためです。

具体的には、次のようなトラブルがあります。

• 売却や賃貸に関する意見が合わず、共有者間の関係が悪化する
• 知らない間に持分が第三者へ売却され、第三者と揉める
• 他の共有者から共有物分割請求を起こされる

例えば、共有者Aさんが持分を買取業者Bに売却した結果、その物件に住んでいる共有者Cさんが業者Bから「家賃の一部負担や修繕費を支払ってほしい」と請求されるといったことが起こります。

共有物分割請求訴訟とは、複数人で所有する不動産を裁判の判決に沿って分割し、共有状態を解消する手続きのことです。

解決できますが、相応の期間と費用がかかります。

詳しくはこちらの「共有物分割請求訴訟とは？」でご確認ください。

【デメリット③】贈与税を支払う可能性がある

他の共有者が放棄した持分は、民法255条により残りの共有者が無償で取得します。

放棄による不動産の無償譲渡は、他の共有者への「贈与」とみなされ、贈与税が課されます。

【デメリット④】離婚時に財産分与で揉める

財産分与では、不動産の購入時の持分割合に関係なく、原則として2分の1ずつ分配します。

その理由は、婚姻中に築いた財産は夫婦の共同資産とみなされ、出資額ではなく「夫婦としての貢献度」で分けるということが民法で規定されているからです。

• 【ケース】財産分与で揉めて調停を申し立てた

マイホームの購入時に夫が4,000万円・妻が2,000万円を出して、持分を夫3分の2・妻3分の1で登記していた、

離婚の際に夫が「自分が多く出したのだから7割は欲しい」と主張。

妻が「法律上は半分ずつ」と反論し、話し合いが難航した末、夫は家庭裁判所へ調停を申し立てた。

【デメリット⑤】相続人が増えて収拾がつかなくなる

相続で複数の相続人へ共有持分が引き継がれると、共有者が増加します。

持分は世代を経るごとに細分化されるため、共有者の数が増えて全員の同意を取ることが現実的に不可能な状態になります。

2分の1、4分の1といった状態から、32分の1、64分の1…となり、会ったこともない親族とやり取りすることになります。

共有者の数が増えると、次のような状態になってしまうことがあります。

• 遺産分割協議が成立しない
• 不動産の売却・建て替えができない
• 共有者の所在・生存の確認が困難で、手間がかかる

【デメリット⑥】差し押さえされる可能性がある

共有者が借金を返済できなくなったり、税金を滞納したりした場合、その共有者の持分が差し押さえられたり競売にかけられることがあります。

持分は各共有者が単独で所有する財産のため、その共有者が負った債務の弁済に充てられるわけです。

【デメリット⑦】売却価格が安くなる

不動産の市場価格の30%～50%OFFになります。

その理由は、共有持分だけを取得した買取業者は、他の共有者とのトラブル対応や権利関係の整理にかかるコストを見込んで査定するからです。

例えば、6,000万円の共有名義の戸建があり、共有持分3分の1だけを売却する場合の相場は2,000万円ではなく、600万円～1,000万円になるということです。

査定では、次の計算式が使われることが多いです。

• 共有持分の売却価格 = 市場価格（実勢価格） × 持分比率 × 評価割合（30%～50%）

より詳しくはこちらの「共有持分の売却相場は市場価格より30～50％低い」をご覧ください。

>>共有持分の買取業者23社を見る

共有持分の7つの解消方法

詳しくご案内します。

【方法①】持分を他の共有者に売却する

信頼関係がある家族や親族に持分を売却して、共有状態を解消する方法です。

共有者同士の合意があれば完結します。

第三者（買取業者など）を介さずにスムーズに権利関係を整理できます。

例えば、兄弟3人で3分の1ずつ共有している実家について、長男が弟2人の持分をそれぞれ適正価格で買取ることで、長男が単独所有に切り替えるといったことです。

参考）共有名義・共同名義の不動産を売却する5つの方法

【方法②】持分を第三者に売却する

専門の不動産会社や投資家などの第三者に、自分の持分だけを売却する方法です。

自分の持分だけであれば、他の共有者の同意なしに単独の意思で売却できます。

例えば、相続で取得した実家の持分4分の1について、他の共有者が売却に反対していても、その4分の1だけを共有持分専門の買取業者に売却することができます。

>>共有持分の買取業者23社を見る

【方法③】共有者間で協議して分筆する

分筆とは、一つの土地を区画ごとに切り分けて、それぞれを別々の土地として登記することです。

共有者同士で協議し、共有部分を物理的に分けることで、それぞれが単独所有の土地として管理できるようになります。

例えば、次のようなパターンがあります。

• 二世帯住宅を左右で分け、親世帯と子世帯の単独所有にする
• 土地を南北で分筆し、それぞれ別の所有者として登記する

【方法④】他の共有者の持分を買取る

自分以外のすべての共有者の持分を買取ることで、単独所有に切り替える方法です。

共有者同士の合意が必要ですが、第三者（買取業者など）を介さずに権利関係を整理できます。

単独名義になれば、売却や賃貸に出す際に、他の共有者の同意はいりません。

例えば、3兄弟で3分の1ずつ共有している評価額3,000万円の実家があり、長男が2人の弟からそれぞれ持分を買取ることで、単独所有に切り替えるといったことです。

所有者は長男だけですので、長男の意思だけでリフォームや売却・賃貸を自由にすることができます。

【方法⑤】持分を他の共有者に贈与する

持分の贈与とは、共有持分（所有権）を他の共有者に無償で譲り渡す方法のことです。

この場合、贈与を受けた側に贈与税がかかります。

贈与された持分の評価額から基礎控除110万円を引き、税率をかけて算出します。

手順は次の通りです。

1. 贈与契約書を作成
2. 所有権移転登記
3. 贈与税の計算
4. 贈与税の申告・納税

【方法⑥】共有持分を放棄する

先ほどもご案内したように、民法255条により、共有持分は自由に放棄することができます。

放棄された持分は自動的に他の共有者の所有になりますが、手続きとして持分移転登記を行う必要があります。

例えば、兄弟と妹で持分3分の1ずつの実家があり、妹が放棄する場合、妹は兄弟に放棄の意思を表明した後、3人で共同して持分移転登記を行います。

持分移転登記について、より詳しくはこちらの「共有持分の登記とは？」でご案内しています。

【方法⑦】共有物分割請求で分割する

共有物分割請求とは、民法256条にもとづいて、共有者が共有状態を解消するために行使できる法的手続きのことです。

共有者の一人が共有物分割請求をした後、全員で分割について協議します。

合意が難しい場合は、裁判所に申し立てて分割します。

分割方法は3つあります。

分割方法	概要
現物分割（土地のみ）	共有の土地を持分割合で物理的に分けて単独所有にする方法
代償分割	共有者の1人が他の共有持分をすべて買取り、単独所有にする方法
換価分割（かんかぶんかつ）	共有不動産全体を売却し、売却代金を持分に応じて分配する方法

持分の売却先を選ぶ5つのポイント

ポイント	内容	対策
①買取スピード	その業者に迅速に買取れるだけの知識や経験があるか	ホームページで買取日数をチェックする
②買取価格	高く買取るだけの知識や経験があるか	高く売りたいなら仲介業者を選ぶ
③信頼性	悪質・悪徳な業者を避け、良い業者に依頼できるか	インターネット上の口コミや評判をチェックする
④専門性	共有不動産は法的対応が多く、トラブル対応も必要になることがある	弁護士との提携や専門分野が共有持分かどうかを確認する
⑤対応エリア	売却したい不動産のある地域に対応しているか	対応エリア内の業者を選ぶ

早く売りたい場合は買取業者に、高く売りたい場合は仲介業者にご依頼ください。

>>共有持分支援協会に無料相談をする

持分の買取に対応している5社

共有持分の買取や仲介に対応している業者をご案内します。

一般社団法人共有持分支援協会

共有名義・共有持分を専門に取り扱う社団法人です。

独自の仲介システムを使って共有持分を高額で売却しています。

現金化を急いでいる方には、持分を最短2日で買取しています。

最短翌日に手付金を渡しています。

利用料は無料です。

所在地は東京都千代田区丸の内です。

• ポイント

買取方法	仲介 or 買取
高値売却	〇
早期売却	最短2日～
専門家の在籍	弁護士
対応エリア	全国
その他	手付金、一部買取、持分リースバック、利用料無料

株式会社中央プロパティー

共有持分専門の仲介業者です。

累計4万件を超える相談実績があります。

弁護士が無料で面談に同席するサービスを提供しています。

創業は2011年で、所在地は東京都千代田区丸の内です。

• ポイント

買取方法	仲介
高値売却	〇
早期売却	不明
専門家の在籍	弁護士
対応エリア	全国
その他	無し

株式会社 蒼悠（そうゆう）

共有持分専門の買取業者です。

累計約5,000件の相談実績があり、お客様満足度は92%です。

最短3日での買取に対応しています。

創業は2014年で、所在地は大阪市港区磯路です。

• ポイント

買取方法	買取
高値売却	△
早期売却	最短3日～
専門家の在籍	弁護士
対応エリア	関西
その他	無し

株式会社マーキュリー

共有持分など不動産の問題解決を得意とする買取業者です。

最短即日～の買取をしています。

弁護士やファイナンシャルプランナーなどと連携しています。

創業は2004年で、所在地は東京都港区新橋です。

• ポイント

買取方法	買取
高値売却	△
早期売却	即日
専門家の在籍	弁護士
対応エリア	一都三県
その他	無し

株式会社大正ハウジング

共有持分の専門で買取を行っています。

申し込み後、1週間での決済に対応しています。

センチュリー21加盟店です。

創業は1995年で、所在地は東京都北区昭和町です。

• ポイント

買取方法	買取
高値売却	△
早期売却	最短1週間～
専門家の在籍	弁護士
対応エリア	全国
その他	無し

よくある質問

Q. 共有者が認知症になった場合、持分の売却はできますか？

認知症により判断能力がなくなった共有者は、自分の持分を売却する契約を単独でできなくなります。

その理由は、民法上、判断能力がない状態で行った法律行為は無効または取り消しができるとされているからです。

この場合は、家庭裁判所に申立てを行い、「成年後見人」を選任してもらうことで、後見人が本人の代わりに法律行為を行うことができます。

相談先は司法書士や弁護士です。

「共有名義の不動産を売却できない6つのケース」で詳しくご案内していますので、ご一読ください。

Q. 離婚した場合、共有持分はどうなりますか？

離婚した場合、共有名義の不動産は「財産分与」の対象となります。

原則として夫婦の共有財産は2分の1ずつ分けることになりますが、不動産の場合は物理的に分けることができないため、次のいずれかの方法で解消することが多いです。

• どちらか一方が持分を買取り、単独名義にする
• 不動産全体を売却し、売却代金を分け合う（換価分割）
• どちらか一方が住み続け、もう一方には代償金を支払う（代償分割）

より詳しくはこちらの「離婚時の共有名義不動産はどうする？」でご確認いただけます。

Q. 共有持分だけを売却した後、残りの共有者にはどんな影響がありますか？

持分が第三者（買取業者など）に売却された場合、その第三者が新たな共有者となります。

新たな共有者から「家賃の一部負担」や「共有物分割請求」「共有物分割請求訴訟」を求められるケースがあります。

できれば、売却後のトラブルを防ぐために、売却前に他の共有者へ事前に連絡しておくことをおすすめします。

より詳しくはこちらの「共有持分を売却した後、どうなる？」でご確認ください。

まとめ

共有持分とは、1つの不動産に複数の所有者がいる状態で、各所有者が持つ「権利の割合」のことです。

メリットがある一方で、共有者との関係悪化や売却の難しさなど、デメリットやリスクも多くあります。

持分だけであれば、他の共有者の同意なしにいつでも自由に売却できます。