「民法上、どこまでが共有持分の処分なの？」
「共有持分の処分をしたい。方法は？」

このように考えていませんか？

この記事では、共有持分の処分について、プロが分かりやすく解説します。

民法上の「共有持分の処分行為」とは？

まず、共有持分とは、複数の人で共有している1つの不動産の、各人が所有している権利の割合のことです。

例えば、母と2人兄弟で実家を共有名義で法定通りに相続した場合、各人の共有持分は母が2分の1、兄弟2人は4分の1ずつです。

共有持分の処分とは、民法上、持分の所有権を移転したり、消滅させたり、制限したりする行為のことです。

専門相談員
康原（やすはら）

つまり、処分には、売却の他にも、いろいろな行為が含まれるということです。

また、共有者全員の同意が必要な行為、単独でできる行為があります。

• 共有持分の処分行為の一覧

参考）民法206条「所有権の内容」、251条「共有物の変更」、255条「持分の放棄」

• 分筆…筆の不動産を複数不動産として物理的にも法律上（登記上）も分けること
• 遺産分割協議…亡くなった方の財産（遺産）の分配方法や割合についての話合い
• 財産分与…離婚時に、夫婦が婚姻中に築いた財産を公平に分け合う制度

専門相談員
康原（やすはら）

分筆や遺産分割協議、財産分与そのものは、民法上は共有持分の処分行為ではありません。

ですが、結果的に持分が移転したり、登記が変更されたりしますので、広い意味で処分としています。

共有持分を処分する7つの方法

詳しくご案内します。

【方法①】売却する

康原

売却は、所有権が買主（買取業者など）に移転する処分行為です。

持分の売却には2つのパターンがあります。

1. 不動産全体を売る…共有者全員の同意が必要
2. 自分の持分だけを売る…他の共有者の同意や許可が無くても、反対をしていても売却できる

自分の持分だけを売る場合と、共有不動産全体を売る場合とでは、売却額に差が出ます。

売却先は買取業者と仲介業者、それから他の共有者です。

買取業者は自社で買取るため、スピーディです。

仲介業者は、幅広く買主を募集し、高額で買取る人を探します。

買取業者などの買主の目的は利益を最大にすることです。

そのために、持分を全て買取って単独名義にした後、リフォームして売却することが多いです。

【方法②】贈与する

康原

贈与とは、財産を無償で相手に譲り渡すことです。

所有権が共有者などに移転する処分行為です。

受け取る相手の合意があれば、共有者以外にも贈与できます。

贈与を受けた人には贈与税が発生します。

基礎控除は110万円です。

【方法③】放棄する

共有持分の放棄とは、自分の持分を手放すことです。

放棄した持分は、自動的に他の共有者が所有することになります。

康原

放棄は、所有権が他の共有者に移転する処分行為です。

共有持分の放棄の後、他の共有者の協力を得て、所有権移転登記を行います。

共有持分の放棄は、民法255条で定められており、登記上は贈与として扱われます。

そのため、贈与税の対象です。

よし詳しくはこちらの「共有持分の放棄とは?」でご案内しておりますので、贈与をお考えの方はご一読ください。

【方法④】不動産担保ローンを利用する

不動産担保ローンとは、自分の不動産に抵当権を設定して、担保にすることで、金融機関から融資を受けることです。

康原

不動産に抵当権を設定すると所有者は自由に処分できなくなる（制限がかかる）ため、処分行為です。

不動産担保ローンには2つのパターンがあります。

1. 自分の持分だけで借りる…他の共有者の同意や許可が無くても、反対をしていても利用できる
2. 不動産全体で借りる…共有者全員の同意が必要

共有持分だけで不動産担保ローンを利用できる会社は、全国に数社あります。

【方法⑤】遺産分割協議で共有名義にする

先ほどもご案内した通り、遺産分割協議とは、亡くなった方の財産（遺産）の分配方法や割合について相続人全員で話合いをすることで、決定するには全員の合意が必要です。

康原

結果的に権利が移動し、登記を変更しますので、広い意味で処分としています。

遺産分割協議の結果のパターンは次の通りです。

• 共有名義の不動産の持分を共有名義にする
• 共有名義の不動産を単独名義にする
• 単独名義の不動産を共有名義にする

持分の移転について、より詳しくはこちらの「共有持分の登記とは？」でご案内しています。

【方法⑥】遺財産分与で財産を分ける

先ほどもご案内した通り、財産分与とは、離婚時に夫婦が婚姻中に築いた財産を公平に分け合う制度のことです。

康原

結果的に所有権や持分が変わるので、広い意味で処分としています。

夫婦の共有名義で購入した不動産を、離婚の際に財産分与で分けるパターンはいくつかあります。

住宅ローンを完済しているいる場合は次の通りです。

• 持分に代償金を支払い、単独名義にして住み続ける
• 相手の持分を買い取って単独名義にして住み続ける
• 不動産を売却して代金を分ける

住宅ローンの残債がある場合は次の通りです。

• 任意売却してローンを完済し、残ったら持分に応じて分ける
• 金融機関の承諾を得てローンの契約者を変更し、単独名義にして住み続ける
• 相手に家賃を払って住む
• 慰謝料代わりに住み続ける

【方法⑦】分筆する

こちらも先ほどもご案内しておりますが、分筆とは、1筆の不動産を複数不動産として物理的にも法律上（登記上）も分けることです。

分筆後に別途、共有物分割を行うことで、所有権が移転、消滅します。

• 共有物分割…複数の人で所有している共有不動産の共有状態を解消し、各共有者が単独所有する手続き

康原

共有不動産の分筆によって、結果的に所有権が移転、消滅するため、広い意味で処分行為です。

例えば、2人兄弟の共有名義で不動産を所有していたが、このままでは使えないので、分筆し、さらに共有物分割を行って、2人の単独名義にするといったことをします。

【パターン別】共有持分を処分する流れ

詳しくご案内します。

【パターン①】業者に共有持分を売却する場合の流れ

査定から売買契約、登記手続きまで専門業者が対応します。

悪質・悪徳な業者に依頼すると、トラブルになる可能性がとても高いです。

トラブルについてはこちらの「共有持分の売却で起こるトラブル4つのパターン」でご案内していますので、「売却すると、どうかなるのか？」が気になる人はご覧ください。

康原

悪徳・悪質な業者に依頼しないようにするため、「共有持分を売却で処分する業者を選ぶポイント」をお読みいただき、信頼できる業者をお選びください。

売却益が出た場合は譲渡所得税が発生します。

譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た際にかかる税金のことです。

【パターン②】他の共有者に売却する場合の流れ

契約する際は、双方の署名・押印が必要です。

持分移転登記で必要な書類は次の通りです。

かかる費用は次の通りです。

申請から1～2週間程度で登記が完了します。

【パターン③】共有持分を贈与する場合の流れ

贈与契約書とは、贈与の内容や条件を明記した書面のことです。

贈与は口約束でも有効ですが、贈与契約書の作成をしてください。

理由は、「贈与したか・していないか」で後日争いになるリスクがあるためです。

持分移転登記にかかる基本的な費用は売買の場合と同じです。

【パターン④】共有持分を放棄する場合の流れ

内容証明郵便とは、差出人、日付、内容を郵便局が証明してくれる郵便の制度のことです。

共有者の協力が得られない場合、登記引取請求訴訟で強制的に登記できます。

登記引取請求訴訟とは、協力しない相手に対して登記名義を引き取るべきと主張する裁判手続きのことです。

登記引取請求訴訟にかかる費用は次の通りです。

康原

不動産担保ローン、分筆、遺産分割協議、財産分与については、次のように行動してみてください。

• 不動産担保ローン…持分の不動産担保ローンに対応している会社を探す
• 分筆と共有物分割…分筆を土地家屋調査士に、共有物分割を司法書士に依頼する
• 遺産分割協議…意見が対立するなら相続に強い弁護士を、スムーズそうなら慣れている司法書士を探す
• 財産分与…意見が対立することが多いので、離婚に強い弁護士を探す

共有持分の処分で起こりやすいトラブル

処分する場合、次の間柄でトラブルが起きることがあります。

• 処分する人と他の共有者
• 処分する人と買取業者

それぞれご案内していきます。

処分する人と他の共有者のトラブル

次のようなトラブルが起こることがあります。

トラブルが起こる理由は、他の共有者への配慮が不足しているからです。

予防法・対処法は次の通りです。

• 処分前に他の共有者と相談する
• 処分内容と影響を事前に説明する
• 必要に応じて弁護士などの専門家を交える

処分する人と買取業者のトラブル

次のようなトラブルが起こることがあります。

トラブルが起こる理由は、悪質・悪徳な業者、ルーズな士業を選んでいるからです。

残念ながら、買取業者の中には関わってはいけないような業者がいますし、士業の中には怠慢で信じられないようなミスをする人がいます。

予防法・対処法は次の通りです。

• 複数の買取業者に査定を依頼する
• 複数の士業から見積もりを取る

実際に会ってみて、違和感や不快感を感じたら、他をお探しください。

康原

悪質・悪徳な買取業者を避けるために、「業者を選ぶポイント」をご覧ください。

>>業者を選ぶポイントを見る

共有持分を処分できない場合は共有物分割請求訴訟を行う

共有物分割請求訴訟とは、話し合いで解決できない場合に、裁判所へ申し立てて共有状態を解消する手続きのことです。

最初に、他の共有者と協議をするために、共有物分割請求を行い、話し合いがまとまらなかった場合に、訴訟を提起します。

康原

分割方法は3つあります。

1. 現物等価…共有不動産を物理的に分けて単独所有にする
2. 代償分割…特定の共有者が不動産を取得し他の共有者に代償金を支払う
3. 換価（かんか）分割…共有不動産を売却して売却代金を持分割合に応じて分配する

実際の裁判結果で多いは、競売による換価分割です。

競売とは、裁判所の手続きで共有不動産を強制的に売却する制度のことです。

• 共有物分割請求訴訟で分割する流れ

①の共有物分割協議とは、 共有者間で分割方法について話し合うことで、実際のやり取りは電話やメールでのやり取りでもOKです。

協議で解決すれば、その内容に沿って分割をします。

協議で解決しない場合は、訴訟を起こして裁判所の判決で分割をします。

判決が出るまでの期間は約6か月～で、印紙代や弁護士費用などの費用ががかかります。

康原

詳しくは、「共有物分割請求訴訟とは？3つの分割方法、流れ、費用、必要書類を解説」をご覧になってください。

共有持分を売却で処分する場合の相場

共有者が購入する場合は、次の金額で買取ってくれる可能性があります。

• 持分の売却額 = 不動産全体の価格 × 持分割合

例えば、 4,500万円のマンションで持分が3分の1であれば、約1,500万円ということです。

ですが、業者に売却する場合、計算式は次のようになります。

• 持分の売却額 = 不動産全体の価格 × 持分割合 x 評価割合30％～50％

例えば、 4,500万円のマンションで持分が3分の1であれば、1,500万円ではなく、その30％～50％の450〜750万円になるということです。

康原

その理由は、持分だけでは活用することができず、共有者から買い取る必要があるからです。

交渉が必要ですし、トラブルがあれば、その対応も必要です。

ただし、買取業者なら確実に、スピーディに現金化できます。

もし少しでも高く売りたい場合は仲介業者をご利用ください。

共有持分を売却で処分する業者を選ぶ7つのポイント

康原

悪質・悪徳な業者を避け、ちゃんとした業者に依頼するために、このポイントは押さえておいてください。

免責範囲とは、売主が負わなくても良い責任の範囲のことです。

共有持分の場合は、契約不適合責任に関する免責条項が記載されていることが多いので、必ず確認してください。

共有持分の買取に対応しているのは、訳あり不動産の買取業者か共有持分が専門の業者です。

不要なトラブルを避けるために、共有持分を専門に扱う買取業者をお選びください。

先ほどもご案内しましたが、早期現金化をするなら買取業者、高額売却をするなら仲介業者です。

康原

当協会は、共有持分が専門で、仲介にも買取にも対応しています。

お気軽にご相談ください。

>>当協会に相談する（無料）

>>お急ぎの方はお電話でご相談ください

共有持分の売却処分に対応している5つの業者

詳しくご案内します。

共有持分支援協会

共有持分専門で、仲介と買取に対応している社団法人です。

買取は最短2日〜で、手付金制度があり、最短なら翌日にお渡ししています。

社団法人の立場で親身に丁寧に対応しています。

一部だけの売却やリースバックにも対応しております。

共有持分に強い福本弁護士と提携しています。

利用料は無料です。

• ポイント

大正ハウジング

共有持分の買取を専門で行っている不動産会社です。

不動産市場に精通したスタッフが、査定から売却完了まで一貫してサポートしています。

弁護士事務所と提携しています。

センチュリー21の加盟店です。

• ポイント

中央プロパティ

共有持分専門の仲介業者です。

査定から契約まで最短1週間〜です。

仲介手数料などが無料です。

弁護士事務所と提携しています。

センチュリー21の加盟店です。

• ポイント

トップショット

共有持分専門の買取業者です。

1,000万件以上の不動産データに基づいたAIによる自動査定サービスを提供しています。

• ポイント

ライズ

共有持分専門の買取業者です。

3日～30日以内に現金化をしています。

弁護士と提携をしています。

相談は無料、買取実績は1,000件以上です。

• ポイント

共有持分の処分についてのまとめ

共有持分の処分には売却、贈与、放棄など7つの方法があります。

売却をする場合は、このページのポイントに沿って信頼できる専門業者へご相談ください。