相続した空き家の固定資産税が、2023年12月13日の法改正により最大6倍へ引き上げられる可能性があることをご存じでしょうか。シニア世代の方や将来的に相続を予定している方にとっては、税負担の急増は大きな不安要素でしょう。

本記事では、新たに追加された「管理不全空き家」や「特定空き家」といった区分の背景を踏まえつつ、空き家に関わる税金が6倍になる仕組みや回避のための具体的な対策について解説します。空き家をどのように管理すべきか、不動産を売却または活用する際のポイントなど、知っておきたい情報をわかりやすくまとめました。

今後の相続対策や税金対策に備える意味でも、ぜひ最後までご覧ください。

空き家の固定資産税引き上げの背景

ここでは、空き家に対する固定資産税がなぜ大幅に引き上げられるのか、その背景を解説します。施行日や法改正の狙いを理解することで、どのような対策が必要か明確になるはずです。

法律の改正

2023年12月13日より、「空家等対策の推進に関する特別措置法」の一部を改正する法律が施行されています。この改正は、適切に管理されず放置されている住宅や土地が増加し、地域の景観や安全面で大きな影響を及ぼしている現状を受けて実施されたものです。

当初、2015年（平成26年）の法改正で「特定空き家」の概念が導入されましたが、新たに「管理不全空き家」というカテゴリーが追加されました。この改正によって、所有者が適切な管理を怠ると固定資産税の減免制度が受けられず、最大6倍に跳ね上がる恐れが生じることになりました。

背景として、老朽化が進んだ建物や倒壊の危険がある家屋が全国的に増えていることが挙げられます。自治体はこれらの空き家を放置すると災害時や衛生面で近隣住民に被害が及ぶ可能性を懸念しており、強い管理義務を課す仕組みを整備したといえます。

6倍の税率が適用される条件

税率が最大6倍になるのは、どの空き家にも一律で課せられるわけではありません。対象となるのは「特定空き家」または「管理不全空き家」に指定され、行政から勧告を受けた場合です。勧告が発令された翌年度から、住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税の支払い金額が一気に上昇します。

勧告が出される要因としては、建物の倒壊リスクが周囲に及ぶ場合や、衛生面・景観面で地域に深刻な悪影響を及ぼす状態などが挙げられます。ただし、すべての空き家が突然6倍課税になるわけではなく、行政からの段階的な指導や勧告を経てから決定される点は押さえておきましょう。

相続した空き家をそのまま放置していると、いつの間にか管理不全空き家としてマークされ、固定資産税が6倍になる大きなリスクがあります。

特定空き家と管理不全空き家の違いの差をまとめると下記のようになります。

固定資産税6倍が決定する流れ

空き家が固定資産税6倍の対象となるまでには、自治体からの注意喚起や指導が何度か行われます。ここでは、具体的な3段階のプロセスと、その各段階で取るべき対策をまとめます。

行政による状況把握

まず自治体は、定期的に地域内の空き家を巡回調査して状況を確認します。また、近隣住民から「倒壊の恐れがある」「害虫が発生している」といった通報があれば、より積極的に調査が行われます。特に老朽化が進んだ物件や雑草が生い茂る土地は優先的にチェックされやすい傾向があります。

この段階で適切な維持管理をしておけば、自治体からの監視対象になりにくくなり、空き家が「特定空き家」や「管理不全空き家」として指定されるリスクが下がります。雑草の除去や落ち葉の掃除、建物外観の修繕など、定期的なメンテナンスを行い対策しましょう。

もし自身で管理するのが難しい場合は、地域のシルバー人材センターや不動産管理会社などの外部サービスを活用するのも一つの方法です。ここで管理を怠ると次の段階でより厳しい指導が入る可能性が高まります。

行政からの状況改善指導

自治体は空き家の管理状態に問題があると判断すると、まずは「指導」という形で改善を促します。具体的には、割れた窓ガラスの放置や庭木の越境、建物周辺での害虫・害獣の発生など、近隣住民に迷惑をかける要素が指摘されるケースが多いです。

この段階では、自治体とのコミュニケーションを密に取り、指摘内容を速やかに改善することで、勧告の発令を回避できる可能性があります。改善報告や写真を提出するよう求められることもあるため、修繕や清掃の記録を残しておくとよいでしょう。

指導を受けたからといってすぐに固定資産税が6倍になるわけではありませんが、ここで対応を怠ると次の段階へ進行してしまいます。すぐに修繕ができない場合でも、進捗状況をこまめに報告するなど、自治体を安心させる努力が大切です。

改善されない場合の「勧告」

指導を無視したり、改善の意思を示さなかったりすると、最終的に自治体から正式な「勧告」が出されます。勧告の対象は「特定空き家」や「管理不全空き家」として認定された物件で、いわば危険度や迷惑度が高いと判断された空き家です。

勧告が発令された翌年度から、住宅用地の特例は適用対象外となり、固定資産税が一気に6倍へ引き上げられます。これは、所有者が受けていた優遇措置が全面的にカットされるため、固定資産税額が跳ね上がる結果です。

いざ勧告を受けてからでは遅いケースが多いので、問題点を指摘された段階で速やかに対応することが鍵となります。勧告が下されると固定資産税の負担だけでなく、場合によっては自治体による行政代執行や罰則が適用されるリスクもあるため、注意が必要です。

空き家の固定資産税6倍を回避する方法

空き家に対して「勧告」が発令され、固定資産税が6倍になる事態を避けるには、具体的な管理対策や代替案を検討することが重要です。ここでは、代表的な5つの回避策について見ていきましょう。

周辺に合わせた適切な管理をする

最も基本的で確実な対策は、周辺環境に合わせた適切な管理を行うことです。定期的に草刈りや清掃をしたり、家屋の外観を確認して破損箇所があれば早めに修繕したりすることで、自治体や近隣住民から「危険」「迷惑」とみなされる可能性を大幅に下げられます。

地域の平均的な管理状態を目安にすると良いでしょう。住宅密集地であれば、ほかの家と同等レベルの美観を維持することを心掛けることがポイントです。空き家だけが荒れ放題という状態だと、通報や行政による監視対象になりやすい傾向があります。

建物の管理には費用が発生しますが、固定資産税が6倍になるリスクや、災害リスクを考えれば、長期的に見れば定期的な管理のコストを抑えることにつながるでしょう 。

自治体に相談する

自治体は空き家問題の相談窓口を設けていることが多く、指導や勧告が出る前に相談しておくとスムーズに対応できる場合があります。例えば、「この老朽化した家屋をどこまで手直しすれば指摘されないのか」「庭木の越境対策としてどの程度の伐採が必要か」といった具体的な質問を事前に聞くことができます。

自治体によっては、空き家の管理や利活用に関する助成金・補助金制度を用意しているところもあります。事前に相談しておけば、それらの制度を利用できるかどうかを確認できるので、費用面でもメリットがあるでしょう。

不動産管理会社に委託する

遠方に住んでいる、もしくは高齢で頻繁に現地を訪れるのが難しいという方は、不動産管理会社に管理を委託するのも有効な方法です。定期巡回や清掃、軽微な修繕などを任せることで、空き家の状態を常に良好に保つことができます。

管理委託の費用は会社によって異なりますが、勧告を受けて固定資産税が跳ね上がる事態を考えると、一種のリスクヘッジとして検討する価値は高いでしょう。管理会社を選ぶ際には、サービス内容や実績、評判などをよく比較検討することが大切です。

売却を検討する

空き家の用途がまったくない、あるいは管理コストが見合わないと判断した場合には、思い切って売却するのも一案です。固定資産税の負担だけでなく、建物の維持費やリフォーム費用の負担からも解放されるメリットがあります。

ただし、老朽化が進んだ空き家は売却が難しいケースもあるため、不動産買取を専門に扱う業者の活用を検討するとよいでしょう。売却によってまとまった資金を得られる場合には、その資金で別の不動産投資や資産運用をするという選択肢も生まれます。

土地活用を行う

賃貸物件や駐車場として活用できそうな立地であれば、あえて建物を残してリフォームし、賃貸収入を得る方法もあります。一方、更地にしてコインパーキングや太陽光発電用地として活用する選択肢もあるでしょう。

土地活用の大きなメリットは、管理の負担と同時に収益を期待できる点です。結果として、固定資産税の増額を回避しつつ、維持費用を補える収入を得る可能性も高まります。専門家のアドバイスを受け、エリアの需要を調査したうえで最適な活用方法を検討しましょう。

相続時のポイントや節税策

空き家を相続した際に注意すべきポイントとしては、相続税や贈与税の優遇制度の活用、そして相続不動産をめぐるトラブル回避などが挙げられます。以下では代表的な留意点を整理します。

相続税や贈与税の特例制度

空き家に限らず、不動産を相続する際は「相続時精算課税制度」などの特例を活用できる場合があります。特例制度の利用で相続税額の軽減が見込まれるケースもあるため、まずは専門家に相談してみましょう。

また、被相続人が居住していた空き家を売却する際に乗じられる特例（いわゆる「空き家の特例」）もあります。要件を満たすと譲渡所得の分離課税が有利になるなど、税額が大幅に軽減される可能性があります。

相続人同士でのトラブル回避

空き家の相続において共有名義となるケースは少なくありません。しかし、共有名義の場合、管理責任や費用負担をめぐる意見の相違からトラブルが生じる恐れがあります。また、将来の売却やリフォームについても、一人でも反対する共有者がいるとスムーズに進めにくくなります。

相続開始前の段階でも、どのように空き家を扱うか家族と話し合っておくと安心です。また、相続後の管理は誰が中心となって行うかなど、具体的な役割分担を決めておけばトラブル回避につながるでしょう。

相続放棄

空き家の管理コストが重荷になる場合や、修繕費用に見合わないと判断した場合は、相続放棄を検討することも一つの選択肢です。ただし、相続放棄をするとほかの財産もすべて放棄することになり、不動産だけ切り離すことはできないのが原則です。

相続放棄には期限があります。また、放棄した後に撤回することは基本的に認められないため、慎重な判断が求められます。

節税のための賃貸利用や売却

空き家を賃貸用物件に転用する場合は、家屋が有効活用されるため、自治体からの指摘リスクが減ります。賃貸物件として運営すれば家賃収入も得られるため、税負担と管理コストを相殺できる可能性があります。

また、不動産を売却するタイミングによっては、相続税や固定資産税を含む各種税金の優遇が受けられる場合があります。いずれにしても、専門の税理士や不動産会社に相談し、もっともメリットの大きい方法を検討しましょう。

まとめ

空き家の管理状態が悪化すると、自治体による指導や勧告を経て、最終的には固定資産税が6倍に引き上げられるリスクがあります。本記事では、その法改正の背景や新たに追加された「管理不全空き家」のポイント、さらには勧告を回避するための具体的対策を解説しました。

相続した空き家をただ放置するのではなく、定期的な管理や自治体への相談、不動産会社への依頼、さらには売却や土地活用など多角的な方法を検討することが必要です。自分の状況に合った対策を進めましょう。