「共有名義って何？メリット・デメリットは？」
「共有名義でトラブルになって後悔することってある？」

このように考えていませんか？

この記事では、共有名義について、プロが分かりやすくご案内します。

共有名義とは？単独名義、共有持分の違い

共有名義とは、1つの不動産を複数の名義人で所有している状態のことです。

単独名義とは、1つの不動産を1人で所有する状態（名義人が1名）の状態のことです。

よく一緒に出てくる共有持分とは、共有者が所有する不動産の割合のことです。

戸田

下のイラストでは、兄弟と妹が3人で共有名義にしている家があり、各名義人の共有持分は均等に3分の1ずつということが分かります。

共有名義や共有持分は、登記事項証明書の「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」に記載されています。

名義（人の名前）の下あたりに、持分が「〇分の〇」と書かれています。

登記事項証明書は、法務局の窓口などで数百円で取得できますので、必要な方は、一度ご確認ください。

不動産が共有名義になる2つのパターン

それぞれご案内します。

【パターン①】夫婦で不動産を購入する

次の場合、夫婦の共有名義で登記されます。

• ペアローンを利用して住宅ローンを組む
• 収入合算の連帯債務型で住宅ローンを組む

この場合の持分割合は、購入資金の負担額の割合で決まります。

例えば、夫が4,000万円、妻が2,000万円のペアローンで住宅ローンを組んで6,000万円の家を共有名義で購入した場合、夫の持分は3分の2、妻の持分は3分の1です。

共有名義で購入する場合、住宅ローン控除を受けられるメリットがありますが、共有者間でトラブルになる原因になるというデメリットもあります。

>>共有名義の6つのメリットを見る

>>共有名義の7つのデメリットを見る

【パターン②】親族間で相続する

不動産を相続する際、相続人が複数いる状態で相続登記をすると共有名義になります。

例えば、親の所有していた実家を母と3人の子どもの共有名義で相続する場合です。

「法定相続分通り」ということで、遺産分割協議が成立し、全員が同意すれば、共有持分は、母が2分の1、子供がそれぞれ6分の1ずつで登記することになります。

この場合も、メリットもあればデメリットもありますので、トラブルなどになる前に、早めに対策をご検討ください。

>>共有名義の6つのメリットを見る

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共有名義の6つのメリット

詳しくご案内します。

【メリット①】大きな金額の住宅ローンを組める

理由は、夫婦それぞれの収入を合算して審査を受けられるからです。

例えば、夫の年収だけでは4,000万円が限界でも、妻の年収と合算すれば6,000万円のローンを組むことができます。

希望の場所や広さ、立地、設備などのある物件を購入できる可能性が高まります。

【メリット②】住宅ローン控除を共有者分受けられる

住宅ローン控除とは、年末のローン残高に応じて所得税が還付される制度のことです。

夫婦で共有名義の住宅を購入すると、それぞれの持分に応じて控除額が計算されるため、1人分よりも合計の控除額が増える場合があります。

例えば、共有名義で持分を2分の1ずつにして購入し、住宅ローン控除額が各人30万円ずつになった場合、夫婦合計で60万円の控除を受けられます。

【メリット③】売却時に特別控除を人数分受けられる

特別控除とは、自宅を売却した際の売却益（譲渡所得）から、最大3,000万円を差し引くことができる制度のことです。

この特別控除は、共有者ごとに適用されます。

【メリット④】相続税を節税できる

理由は、課税対象になるのは被相続人（亡くなった方）の持分だけだからです。

相続税は、取得した財産（相続で得た共有持分）にだけ課税され、元々所有していた持分は対象外です。

例えば、夫婦で6,000万円のマンションを夫の持分3分の2、妻の持分3分の1で所有している状態で夫が亡くなった場合、課税対象なのは夫の分の4,000万円だけです。

参考）国税庁「No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」

【メリット⑤】諸費用の負担額を抑えられる

諸費用とは、固定資産税や修繕費などのことです。

固定資産税は、代表者が支払い、あとで 持分割合に応じて清算することが多いです。

修繕費は、持分割合に応じて費用を分担することが多いです。

そのため、1人あたりの負担額を抑えることができます。

例えば、毎年16万円の固定資産税がかかる場合、4人の共有者がいて持分が均等なら、1人あたりの負担額は40,000円です。

参考）民法253条

【メリット⑥】自分の持分だけなら売却できる

共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要と思われている方は多いです。

ですが、実際には、共有名義の不動産のうち、自分の持分だけなら、自分の意思だけで自由に売却することができます。

例えば、戸建てを兄弟2人の共有名義で所有している場合、兄も弟もいつでも自分の持分だけを買取業者などに売却できます。

共有名義の7つのデメリット

詳しくご案内します。

【デメリット①】離婚時に揉めやすい

夫婦で共有名義の家を購入した場合、不動産は夫婦2人の共有財産ですので、離婚する際に財産分与で揉める可能性が高いです。

財産分与とは、離婚の際に、夫婦が婚姻中に築いた財産を清算し、公平に分け合うことです。

原則50％ずつに分けるため、持分割合が夫3分の2、妻3分の1ずつでも、2分の1ずつ分けます。

例えば、夫が「売却したい」と言っても妻が「住み続けたい」と反対すれば、意見が対立し手続きが進みません。

【デメリット②】自由に活用できない

理由は、共有名義の物件の変更や処分、管理には、共有者からの同意が必要だからです。

例えば、リフォームや増築には共有者全員の合意が必要で、1人でも反対すれば実現できません。

雨漏りや破損部分の修理や害虫駆除（シロアリ・ネズミなど）については、単独の判断で行えます。

戸田

より詳しくは「共有名義人ができること・できないこと」をご覧ください。

【デメリット③】費用の負担で共有者と揉めることがある

固定資産税や修繕費などの支払いを誰がどれだけ負担するかで、共有者同士が対立することがあります。

お金がからむため、トラブルになりやすいです。

例えば、3人兄弟で相続した実家があり、誰も住んでおらず、次男だけが固定資産税や修繕費を負担していてる状態で、次男は「本来は3人で均等に払うべきだ」と言い、長男と三男は「住んでいないのに払うのはありえない」と言うと、揉めてしまいます。

【デメリット④】訴訟される可能性がある

共有者と意見が対立し、話し合いで解決できない場合「共有物分割請求訴訟」を起こされる可能性があります。

共有物分割請求訴訟とは、共有名義の不動産を解消するために、裁判所に分割方法を求めて提訴することです。

例えば、兄弟間の共有土地の分割を巡った裁判が行われ、売却するという判決が出れば、居住中の共有者は転居しなければいけなくなります。

戸田

詳しくは「共有物分割請求訴訟とは？」をご確認ください。

【デメリット⑤】将来、負動産になる可能性がある

負動産とは、所有しているだけで税金や維持費がかかり、売却も賃貸もできないような不動産のことです。

共有名義の不動産を放置しておくと、相続のたびに、共有名義人が増えてしまいます。

例えば、親から相続した田舎の土地や家を、兄弟やその子供、その孫で共有名義にすると、やがて収拾がつかなくなり、税金などの負担だけが子孫に残ってしまいます。

【デメリット⑥】勝手に売却される可能性がある

共有名義の不動産は、自分の持分だけなら、他の共有者の同意がなくても売却できます。

例えば、親から相続した不動産を兄弟で共有していた場合に、兄が持分を売却すると、弟と第三者の共有不動産になります。

「将来、家をリフォームして売ろう」と考えていたとしたら、計画と信頼関係が崩れてしまいます。

購入した第三者が、悪質・悪徳な業者の場合は、他の共有者に嫌がらせをするなどのリスクがあります。

参考）民法第206条

【デメリット⑦】住んでいる人を追い出せない

理由は、共有者には不動産全体を使用する権利があるためです。

例えば、兄弟で実家を共有名義で相続したものの、長男が住み続けている場合、弟は相手を強制的に退去させることはできません。

共有名義なので、弟にも持分に応じた権利があるはずですが、何もメリットが無いため、不公平感が募ります。

参考）民法第249条

共有名義を事前に防ぐ予防策【ケース別】

共有名義を避ける方法を、次の2つケースに分けてご案内いたします。

• 【ケース①】相続による共有持分を防ぐ対策
• 【ケース②】夫婦の共有名義を防ぐ対策

それぞれご案内します。

【ケース①】相続による共有持分を防ぐ対策

• 5つの対策

生前贈与と、遺言書の作成は、相続発生前にできる対策です。

それ以外は相続発生後（亡くなられた後）にできる対策です。

戸田

トラブルを避ける最大の方法は、打てる手を早めに打つことです。

上から順に、ご検討ください。

各方法のメリット、デメリットは次の通りです。

• 5つの対策のメリット、デメリット

どの方法にも、メリットとデメリットがありますので、慎重にご検討ください。

【ケース②】夫婦の共有名義を防ぐ対策

• 3つの対策

一番シンプルなのは単独名義で購入する方法です。

それぞれメリット、デメリットがありますので、ご覧いただき、ご判断ください。

• 3つの対策のメリット、デメリット

「3組に1組が離婚している」などと言われていますが、実際は日本の離婚の数は2023年の時点で人口1,000人あたり1.52件と、先進国の中でもトップクラスに低いです。

ですで、夫婦の共有名義で住宅ローンを組みたくなりますが、離婚するとなるととても揉めてしまいます。

収入合算の連帯保証人型で住宅ローンを組むと、単独名義にできます。

• ペアローンと収入合算のローンの違い

ただし、連帯保証型の場合、夫（妻）の返済が滞ると連帯保証人の妻（夫）が負担することになります。

多くの人にとっては一生に一度のことですので、メリット、デメリットを把握して、慎重にご検討ください。

参考）厚生労働省「人口動態統計（2023）」

共有名義人ができること・できないこと

詳しくご案内します。

保存は単独の判断でできる

保存行為とは、不動産の現状を維持するために必要な行為のことです。

保存行為の範囲は次の通りです。

• 雨漏りや破損部分の修理
• 害虫駆除（シロアリ・ネズミなど）
• 老朽化部分の補修工事
• 建物や設備の清掃・保守

戸田

上記に加えて、単独の判断できることの中には「自分の共有持分を売却する行為」があります。

つまり、他の共有者の同意は一切不要で、自分の判断だけで持分を売却できるということです。

参考）民法第252条5項

管理には過半数の同意が必要

管理行為とは、軽微なリフォームや賃貸借契約の締結などのことです。

管理行為の範囲は次の通りです。

• 賃貸契約の締結・更新
• 共用部分の改修やリフォーム
• 建物の定期点検や大規模修繕計画
• 管理業務の委託や契約変更

参考）民法第252条1項

変更と処分には全員の同意が必要

変更行為とは大規模なリフォームや建て替え、増築などのことです。

変更行為の範囲は次の通りです。

• 建物の増改築
• 用途の大幅な変更（例：住宅を店舗に改装）
• 土地の分筆や合筆
• 建物の取り壊し

処分行為とは、売却や抵当権の設定などのことです。

処分行為の範囲は次の通りです。

• 共有不動産全体の売却
• 共有物全体の贈与や譲渡
• 建物の取り壊し
• 共有物を担保に入れる（抵当権設定）

共有不動産全体の売却を売却するには全員の同意が必要です。

ですが、自分の持分だけを売却する場合は、同意は不要です。

戸田

あなたの持分は、あなたの意思だけで現金化できます。

参考）民法第251条1項

共有名義を解消する6つの方法

詳しくご案内します｡

【方法①】自分の持分を業者に売却する

自分の持分を、共有持分に対応している不動産会社に売却するという方法です。

共有名義にはデメリットがありますので、一般の不動産会社は対応していません。

訳あり不動産ではななく、より専門性の高い共有名義専門の買取、仲介に対応しているところに依頼してください。

共有者間のやり取り（交渉など）が不要なので、離婚など、早急に関係を解消したい場合やすぐに現金が欲しい場合などに有効です｡

戸田

再三ご案内しているように、他の共有者の同意を得る必要がありません。

【方法②】共有者全員の同意を得て売却する

共有者全員が売却に同意することで、不動産全体を第三者に売却できます。

市場価格で売り、得られた売却益を共有者全員で公平に分けます｡

戸田

市場価格で売却できるため、最も経済的メリットが大きいです。

わざわざ単独名義にする必要はありません。

【方法③】他の共有者に売却する

理論上、他の共有者に売却することができます。

メリットは、業者に売るよりも高く購入してくれることです。

買取業者の場合は、共有者とのコミュニケーションコストを考えたり、何かあった場合のリスクを予防したりする必要がありますが、共有者なら不要だからです。

デメリットは、共有者に買い取るだけのお金が必要なことです。

この他、売却の交渉をするために、共有不動産の相場の把握や勉強をする必要があることです。

戸田

親族で不動産投資をしているようなケースでないと、実現は困難です。

【方法④】共有者の持分を自分で買い取る

他の共有者の持分を買い取れば､単独名義にできます｡

例えば、親から相続した実家に住み続けたい場合、他の兄弟から持分を買い取ることで自分の単独名義にできます。

ただし、買い取るためのお金が必要です。

例えば、6,000万円の実家を3兄弟で3分の1ずつで共有している場合、単独名義にするには4,000万円の現金が必要です。

戸田

不動産の取り扱いに慣れていることや多額のお金のやり取りをしても崩れない信頼関係あることなどが必要ですので、こちらも実現は困難なケースが多いです。

【方法⑤】自分の持分を放棄する

持分を放棄するとは、共有不動産のうち、自分の持分を手放すことです。

共有名義に絡む面倒なことやトラブルなどを回避することができます。

ただし、完全に放棄するには、所有権移転登記が必要で、そのために他の共有者の同意が必要です。

詳しくは「共有持分を放棄とは？」をご確認ください。

戸田

この方法には経済的メリットはありませんし、完全に放棄するには他の共有者の方の協力が必要ですので、多くの方は、持分を売却して現金化をするという選択をなさいます。

【方法⑥】共有物分割請求訴訟を提起する

共有物分割請求訴訟とは、複数の共有者が所有する不動産の共有状態を解消するために、裁判所に対して分割を求める法的手続きのことです。

この訴訟では裁判所が分割方法を決定するため、他の共有者の同意が得られなくても強制的に共有関係を解消できます。

戸田

詳しくは「共有物分割請求訴訟とは？3つの分割方法、流れ、費用、必要書類を解説」をご確認ください。

共有名義の売却先を選ぶ7つのポイント

共有名義の売却先を選ぶポイントは7つあります。

まれに、悪徳・悪徳な業者がいますので、これらのポイントで業者選びをしてみてください。

仲介は高額売却で、買取は早期売却です。

共有名義の不動産に対応しているのは、一般の不動産会社ではありません。

訳あり不動産の買取業者か共有名義・持分専門の買取業者・仲介業者です。

持分の住所を対応エリアとしている業者を選ぶと、よりよい査定をしてもらえる可能性が高いです。

戸田

当協会は、共有持分専門で、仲介と買取に対応しております。

査定は無料ですので、一度お気軽にご利用になってみてください。

>>当協会に査定依頼をする（無料）

共有名義の売却先5社

詳しくご案内します。

共有持分支援協会

共有持分専門の仲介と買取に対応している社団法人です。

買取は最短2日～で、手付金制度があり、最短なら翌日にお渡ししています。

社団法人の立場で親身に丁寧に対応、利用料は無料です。

一部だけの売却やリースバックにも対応しております。

共有持分に強い弁護士と提携しています。

• ポイント

大正ハウジング

共有持分の買取を専門で行っている不動産会社です。

不動産市場に精通したスタッフが、査定から売却完了まで一貫してサポートしています。

弁護士事務所と提携しています。

センチュリー21の加盟店です。

• ポイント

中央プロパティ

共有持分専門の仲介業者です。

査定から契約まで最短1週間～です。

仲介手数料などが無料です。

弁護士事務所と提携しています。

センチュリー21の加盟店です。

• ポイント

トップショット

共有持分専門の買取業者です。

1,000万件以上の不動産データに基づいたAIによる自動査定サービスを提供しています。

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ライズ

共有持分専門の買取業者です。

3日～30日以内に現金化をしています。

弁護士と提携をしています。

相談は無料、買取実績は1,000件以上です。

• ポイント

共有名義のまとめ

共有名義にはメリットもありますが、デメリットもあります。

これから共有名義にする場合は慎重にご判断ください。

共有名義のうち、自分の持分だけならいつでも売却できますので、ご検討ください。