【茅ヶ崎市の事例】住んでいないマンションの共有持分を1,000万円で売却

「住んでもいないマンションのローンと税金を、12年間ひとりで払い続けて、疲れてしまいました」――神奈川県茅ケ崎市にお住まいのS様（50代・男性）からのご相談でした。

そのS様が、共有者に知られることなく、共有持分を1,000万円で売却できた事例をご紹介します。

別居後12年、住んでいないマンションのローン・税金を払い続けた

• ご相談者・S様の状況

S様は2014年（平成26年）に、神奈川県茅ケ崎市のマンションを、S様と元配偶者と義母の合計3名の共有名義で購入。

各者の持分は、負担額の通りです。

• S様…2分の1
• 元配偶者…4分の1
• 義母…4分の1

購入当初は、夫婦間の仲は円満だったため、共有名義にすることに不安はありませんでした。

ですが、その後、別居することになり、しばらくして離婚をすることになりました。

それ以来、元配偶者とそのお母様（2人とも共有者）がこのマンションに住み続けています。

S様は住んでいないにもかかわらず、住宅ローンと固定資産税を支払い続けていました。

別居してからは、元配偶者とは連絡を取っていません。

負担だけが続く状況に重さと不満を感じつつ、S様は誰にも相談できずにいました。

S様の思い

私名義で借りた住宅ローンを支払う責務は当然あるとは思いつつも、住んでもいないのに、支払いだけは続く状態がつらかったです。

固定資産税の負担も私だけでした。

長年、この問題を誰にも話せずにいました。

相談員

原

担当相談員の所感

離婚のタイミングで共有名義を整理しなかった場合、別居後も住宅ローンや税金の支払いだけが続いてしまうことがあります。

S様のように、住んでいない物件の費用を長期間ひとりで負担し続けることに「何かおかしい」と思ったり、しんどさを感じたりしつつも、誰にも相談できないまま抱え込んでしまう方は多いです。

共有者に知られずに、自分の持分だけを売却したいと考えた

S様は、「元配偶者やそのお母様に知られることなく、ご自身の持分だけを売却できないか？」と考えました。

そこで、インターネットで調べてみたら、次のことが分かりました。

• 持分だけでも売却できるらしい
• でも「できない」とも書いてある
• 売却方法には、買取と仲介があるようだ
• 買取業者には悪徳・悪質な業者もいる
• 下手な業者に依頼するとトラブルになる可能性もあるようだ

色々と情報があり、理解できているようで、できていないところもあるかもしれず、迷われました。

思わぬ落とし穴にはまってしまわないように、「しっかりしたところに依頼したい」ということで、専門機関の当協会に相談しました。

結論としては、S様のような状況でも、自分の共有持分だけであれば、いつでも自由に丹徳の判断で売却することができます。

S様の思い

共有者に知られることなく、自分の分だけを売却したいと考えていました。

相談員の原さんは、私の今の状況を親切丁寧に聞いてくださり、不安な点や分からない点を一つひとつ理解できるように教えてくれました。

解決方法もあるということで希望が持て、「ここを見つけられてラッキーだった」と思いました。

相談員

原

担当相談員の所感

S様のように、共有者に知られずに解決したいというご希望は多いです。

私は不動産の話だけでなく、これまで抱えてこられたお気持ちも伺った上で、お話を進めることを大切にしています。

他の共有者に知らせずにご自身の持分だけを売却することは、民法206条で規定されていますので、法的には何も問題はありません。

S様には、ご理解いただけるまで丁寧にお話しすることを心がけました。

マンションの共有持分の初回相談から4週間で決済が完了

当協会がS様からお問い合わせいただいた後の流れは次の通りです。

• 初回相談で状況をヒアリング
• 面談で物件の詳細を確認
• 提携先の不動産会社を選定、打診
• 条件を確認し、買取金額を提示
• 書類準備・押印を経て現金化

S様は、当協会の提携先の不動産会社が直接買い取る形での売却を選択されました。

神奈川の中でも、「茅ヶ崎のような海による影響があるエリアのマンションに強い会社」というのがポイントでした。

S様には、必要書類の準備をしていただき、決済をしました。

S様にご準備いただいた書類は次の通りです。

• 本人確認書類
• 登記識別情報
• 印鑑証明書
• 実印など

協会が提携している不動産会社ですので、様々な事情のある持分の取り扱いは慣れています。

初回相談から決済までにかかった期間は4週間。

共有者の元配偶者や義母への事前の相談や連絡、同意などはなく、手続きを進めました。

S様の思い

必要な書類の準備と、司法書士との面談だけですんだので、思っていたより時間はかかりませんでした。

デリケートなことまで配慮してもらいながら進めてもらえたので、安心して任せられました。

相談員

原

担当相談員の所感

S様は12年分の思いをすべて話してくださり、そこから解決に向けて一緒に進めることができました。

協会と提携している不動産会社は様々なケースにも、茅ヶ崎のマンション事情にも慣れています。

共有者に知られたくないというご希望を踏まえて、手続きを進めました。

マンションの持分の売却額は1,000万円、その算定根拠

共有持分の評価額（売却額）の算定式は次の通りです。

• 共有持分の評価額 ＝ 不動産の市場価格 × 持分割合 × 評価割合（30％〜50％）

S様の持分の売却金額は、概算で1,000万円でした。

近隣で成約した似たような条件のマンションの取引金額に、S様が所有する持分割合をかけあわせて金額を算定しました。

似たような条件というのは、次のようなことです。

• 築年数…築12年
• 駅からの距離…徒歩10分

築12年と比較的新しく、駅からの距離も近いため、周辺相場に近い水準での評価となりました。

S様の思い

当初考えていた金額とは差がありましたが、その差について丁寧に説明してもらえたので、納得できました。

担当の原さんを信頼していたので、安心して進めることができました。

相談員

原

担当相談員の所感

当協会では金額の考え方を丁寧にご説明し、納得いただいたうえで進めることを大切にしています。

共有持分の売却金額は、物件全体の評価額に持分割合を掛け合わせ、近隣の取引事例を踏まえて算定します。

S様の住宅ローンの残りはわずかで、持分割合は2分の1で共有者3名の中でも大きいことが考慮されて、1,000万円という金額になりました。

共有不動産を売却した後の変化について

• 共有持分のまま持ち続けた場合と売却の比較

住んでもいないマンションの固定資産税が年間で20万円ほどでしたが、売却によって解消されました。

今後、納付書が届くことはありません。

S様は、売却して得た現金を、血縁関係のある別の相続登記の調査費用など、必要な用途にあてられました。

区切りがついたことで、次の一歩を踏み出す気持ちの余裕が生まれたそうです。

S様の思い

元配偶者とは関わりたくありませんでしたが、共有名義のままだと後で必ず連絡をする必要が出てくることや共有者が増えると面倒になることを教えてもらったので、後回しにせず解決できて良かったです。

相談員の原さんは専門知識の豊富で、アドバイスが的確なだけでなく、話をしっかりと聞いてくださるので、安心して相談できたことも後押しになったと思います。

相談員

原

担当相談員の所感

離婚が成立していても、共有持分の解消まで済ませていないと、相続人が増えるため、後々になって面倒な問題になってしまいます。

S様のように、解消できないままになっている方には、早めのご相談をおすすめしています。

まとめ

他の共有者が住んでいる共有名義のマンションでも、共有者に知られることなく、ご自身の共有持分を売却できます。

離婚したからといって、共有名義そのものが自然に解消されることはありません。

共有名義のままですと、将来的には共有者が増えてしまって、思わぬ形で問題になることがありますので、早めに相談されることをご検討ください。

原

当協会には共有不動産の問題に知見のある相談員が多数在籍しております。

相続・離婚などのご事情やトラブルの内容、仲介・買取・リースバックなどのご希望、エリアに応じて、担当者を選定し、解決までサポートいたしますので、お気軽にご相談ください。