「共有持分の買取業者、どこに任せればいいのか分からない」
「悪質な業者もいると聞いているので不安…」
このように悩んでいませんか？
このページでは、共有持分の買取業者の選び方について、プロが分かりやすくご案内しています。
この記事の作成者
専門相談員 康原 工偉智
Koichi Yasuhara
共有持分の買取業者選びで後悔する前に知っておくべき5つの知識
康原
どの業界もそうですが、悪徳・悪質な業者はまれにいます。
あなたが共有持分の売却が失敗しないように、この5つの知識は知っておいてください。
①持分の売却方法は3つある
共有持分の売却方法は、「買取」「仲介」「持分リースバック」の3つあります。
- 買取…買取業者が直接買い取るため、早期現金化できる
- 仲介…希望に沿って買主を探すため、高く売れる
- 持分リースバック…売却後も住み続けられる
康原
大事なのは判断の軸は、あなた自身がどうされたいのか？の1点です。
例えば、高く売りたいなら仲介です。
仲介では複数の買主候補へ打診するため、5社程度に声をかけた中で最も高い金額が売却価格になります。
ただし、たまたまそのエリアや物件の持分を得意とする買取業者に当たった場合は、その1社が最も高い金額を提示することがあります。
>>持分の買取を詳しく見る
>>持分の仲介を詳しく見る
>>持分リースバックを詳しく見る
②持分の買取価格は業者で違う
同じ持分でも、提示される金額が会社ごとに違うのですが、その理由は次のとおりです。
- 会社として残さなければならない利益の水準が違う
- 会社ごとに得意な物件と不得意な物件がある
- その物件があるエリアでの自社の実績が違う
- 決算にかかる時期は無理をしてでも購入する
「会社として残さなければならない利益の水準が違う」とは、物件に対する査定額が同じでも、「利益は100万円で良い」と考える会社と「200万円は必要」と考える会社では、買取価格が100万円変わるということです。
康原
③専門性の高さの違いは分かりづらい
共有持分の買取業者は不動産会社ですから、他の不動産の買取だけでなく、リフォームしての転売（販売）も並行して行っています。
持分だけを扱っている会社は、ほとんどありません。
「共有持分に強い」とホームページに記載されていても、見る人にとっては違いが分からず横並びに見えます。
康原
④特約事項は必ず確認すべき
契約前に、契約書に特約事項があるかどうか、必ずご確認ください。
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その物件や取引について個別に定めておく特別な条件・注意事項のことです。
後から「そんな話は聞いていない」というトラブルを防ぐために記載します。
康原
この条項があることで、共有持分の売主を守ることができるからです。
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引渡し後に判明した契約内容との不一致(雨漏り、シロアリ、設備故障、数量不足など)について、売主が修補・減額・損害賠償などの責任を負わないとする特別な約束です。
免責の特約が入っていない場合、共有持分の売却後も一定期間、売主が責任を負う可能性があります。
ただ、契約不適合免責であっても、売主が事前に雨漏りなどを知っていた場合は、民法572条で、売主に負担が発生します。
売主の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。
康原
⑤レビューサイトは無い
共有持分の買取業者を横断的に比較できるレビューサイトや口コミサイトはありません。
共有持分の売却は相続や離婚、共有者間の不仲など、人に話しづらい内容なため、口コミを積極的に書き込む売主が少ないです。
おすすめの業者を並べたページはありますが、案件なため、掲載順通りの実力があるわけではありません。
売主が自分で確認するしかない、というのが現状です。
康原
共有持分の買取業者を選ぶ6つのポイント
康原
買取業者への査定依頼は①～⑤をチェックしてからにしてみてください。
⑥は実際に問い合わせをしてみないと分かりませんが、1～2回「おや？」と違和感を感じたら、一事が万事で、良い結果にならないことが多いです。
【ポイント①】買取業者の資金力
資金力とは、物件を買い取るための購入資金を用意できる力のことで、これはホームページに記載された取引銀行の数で確認できます。
一般的に銀行との取引が多数あることは、業績が良いことの表れだと考えられます。
康原
【ポイント②】共有持分の取り扱い実績
買取業者は共有持分を買取った後、リフォームして販売（転売）しています。
ホームページで、買取の実績だけでなく、販売中の物件や成約事例が公開されているかどうかをご確認ください。
康原
【ポイント③】買取業者の設立年数
会社の設立した年が古いということは、それだけ長い年月、取引を重ねてきた実績があることの表れだと考えられます。
ただし、設立年数が長くても、「最近、共有持分が増えてきたから」と去年、持分にも対応するようになった会社もあります。
康原
【ポイント③】宅地建物取引業の免許番号
免許番号とは、宅地建物取引業免許の番号のことで、カッコ内の数字は更新回数です。
更新は5年に1回です。
例えば、（2）とあれば、5年以上10年未満の営業だと分かりますし、（3）とあれば10年以上15年未満の営業ということになります。
康原
このサイトでは、直近5年間の免許取消・業務停止・指示の履歴を確認できます。
会社名を入れて何も出てこなければ、少なくとも過去5年は行政処分を受けていない業者だと分かります。
【ポイント⑤】売却方法の多さ
買取しか扱っていない会社は、売主にとって仲介が向いている場面でも買取を提案します。
仲介と買取の両方を扱う会社であれば、金額と期間を比べたうえで選べます。
ホームページで買取だけなのか、仲介にも対応しているのかをご確認ください。
康原
あなたの状況で最適な方法をご案内できますので、お気軽にご相談ください。
【ポイント⑥】共有持分の相談での接客対応
どれだけ事前にホームページなどで情報を調べても、実際に問い合わせてみないと分からないことがあります。
良さそうと思って問い合わせてみても、担当営業マンの対応に違和感をいだくことがあります。
共有持分を売却する機会は人生でたった1回なため、通常なら引き返すときでも、我慢して進めてしまって、後悔してしまう人がいます。
その違和感を大事にしていただき、慎重にご判断ください。
康原
【実際によくある】持分の買取業者を選んで（失敗した…）と思う4つのケース
当協会にいただくご相談で多いケースです。
【ケース①】共有持分の現状を聞かれないまま金額を提示された
現在どのような状況なのかを詳しく聞かれないまま、住所などのヒアリングだけで数日後に金額を伝えられた。
その金額で売却するかしないかの選択しかなく、金額についての説明がなかった。
単純に査定額の相場だけを知りたいならこれでもよいかもしれません。
ですが、持分の売却では、現在何が起きているのかによって、取るべき方法が変わります。
当協会では、場所を聞いて機械的に査定額を出すのではなく、現状をお伺いした上で、
- 買取が良い
- 仲介が良い
- リースバックが良い
- 共有者が購入することが良い
というところまでご案内をしています。
【ケース②】相談の段階で共有者へ連絡された
相談の段階では「共有者に連絡を取らない」と言っていたのに、連絡をされてしまった。
引き渡しの後に連絡が行くことは予想していたが、相談の段階で他の共有者から連絡が来て迷惑した。
ホームページに秘密厳守、共有者への連絡不要などとあっても、こういったことが起こっています。
その買取業者に売ると決めていないのに共有者に知られると、揉めてしまいます。
レビューサイトなどがあり、こういった情報が共有されていれば防げたかもしれないトラブルです。
【ケース③】契約の直前に説明なく金額を下げられた
持分の査定で金額を提示された後、契約の直前に納得のいく説明がないまま金額を下げられた。
金額を下げるからには、何かしらの理由があるはずです。
建物の状態や共有者の状況、権利関係など、当初の前提と違う事実が出てくれば、金額が変わることはあります。
康原
説明をせずに濁す会社とは、契約を進めないでください。
【ケース④】希望した連絡手段が守られなかった
電話で問い合わせた後、1週間たっても連絡がなく、折り返しを求めても一切連絡が無かった。
問い合わせの際にメール希望と記載したにもかかわらず電話があり、あらためてメールを希望した後に何度も電話があった。
このような場合は、次のようなことが考えられます。
- 社内で情報が共有されていない
- ハズレの担当者にたまたま当たってしまった
- そもそも会社がそういう姿勢（お客様との約束を反故にしても気にしない）
連絡の仕方には、その会社や担当者が売主をどう扱うかがそのまま出ます。
このような場合は、いつどのような形でトラブルになるか、予想が付きませんので、話は一切進めないようにしてください。
まとめ
共有持分の買取業者を選ぶポイントは6つありました。
その前に、共有持分の売却について知っておくべき知識を5つご案内しました。
失敗・後悔のないように、ぜひ参考にしてみてください。
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